تسجيل / تعهد بنقل ملكية عقار

– يستلزم للحكم بالضمان المنصوص عليه في المادة ١١٤٩ مدني ان تتوافر شكلية التسجيل في التعهد والالتزام بنقل وفراغ ملكية عقار وفقا لنص المادة ١٠٥/٢مدني لأن نصوص القانون تقرأ معا وكوحدة واحدة، وبالتالي فان التعهد بالتنازل عن قطع الاراضي المذكورة في الاتفاقية دون تسجيله فهو باطل ولا يرتب اي اثر ، وذلك رجوعا عن اي اجتهاد سابق حول مسألة التعهد بفراغ الاموال غير المنقولة .

أجر المثل / بيع باطل / إجازة العقد الباطل / أموال غير منقولة / عقد باطل / تصحيح العقد الباطل

• قرار صادر عن الهيئة العامة 

• ورد المبدأ الأول في قرار النقض السابق رقم 3581/2021 تاريخ11/8/2021.

1. إذا كان العقد الذي يربط طرفي الدعوى عقد بيع لم يسجل في دائرة الأراضي فإن ما يترتب عليه البطلان وفقاً لأحكام المادة (168) من القانون المدني ويترتب على ذلك أن للمدعي (المشتري) استرداد ما دفعه من ثمن في هذا البيع على سبيل إعادة الحال إلى ما كان عليه قبل العقد وبما أن العقد باطل فهو لا يصلح سبباً للضمان لأن المسؤولية العقدية من آثار العقد الصحيح وأما العقد الباطل فلا يترتب عليه أثر عملاً بالمادة (168) من القانون المدني وبالتالي تكون مطالبة المدعي (المشتري) ببدل أجر المثل نتيجة تخلف المدعى عليه (البائع) عن تسليم العقار في الموعد المحدد حسب الاتفاق بواقع عشرة آلاف دينار شهرياً مخالف للقانون ، وحيث إن عقد البيع الذي يستند إليه المدعي (المشتري) قد نشأ باطلاً منذ تنظيمه وتوقيعه فإنه لا يرتب أثراً وتغدو المطالبة ببدل الأجور نتيجة إخلال المدعى عليه (البائع) من تسليم العقار بالموعد المحدد والمتفق عليه بالعقد المذكور لا أثر له وتكون مطالبته ببدل الأجور لا سند لها في القانون وأن تسجيل العقار باسم المدعي فيما بعد لا يصحح العقد الباطل بل هو عقد بيع جديد مستوفِ شرائط صحته القانونية كما ان تعهد المدعى عليه والتزاماته في العقد الباطل لا يلزمه لأن العقد الباطل لا يرتب أثراً ولا ترد عليه الإجازة ، وحيث توصلت محكمة الاستئناف الى خلاف ذلك فإن حكمها مخالف للقانون مستوجب النقض.

2. من حق المحكمة الاستئنافية الإصرار على قرارها المنقوض من قبل الهيئة العادية في محكمة التمييز ، وحيث إن المحكمة الاستئنافية استعملت خيارها الذي ضمنته لها المادة (202) من قانون أصول الحاكمات المدنية فيكون ما ورد بهذا السبب حقيقاً بالرد .

3. العقد – مسمى أو غير مسمى – يكون بسيطاً إذا لم يكن مزيجاً من عقود متنوعة كالبيع والإيجار فإذا اشتمل على أكثر من عقد واحد امتزجت جميعاً فأصبحت عقداً واحداً سُمي  عقداً مختلطاً وتنطبق عليه أحكام العقود المختلفة التي يشتمل عليها ، وإن التصرف المركب هو ذلك التصرف الذي يتضمن عدة عمليات قانونية فهو إن ظهر من حيث الشكل كتصرف قانوني بسيط إلا أنه في الواقع يشتمل على عدة تصرفات قانونية كل منها يتميز عن الآخر وقابل للوجود الذاتي المستقل ، وحيث إن العقد المنظم بين طرفي الدعوى هو عقد بيع قطعة الأرض وفي الوقت ذاته تأجير للروف بالمعنى المقصود في المادتين (465 و 685) من القانون المدني فتسجيله في دائرة تسجيل الأراضي لغايات نقل الملكية هو شرط لانعقاده عملاً بالمادة (1148) من القانون ذاته والمادة (16) من قانون تسوية الأراضي والمياه رقم (40) لسنة (1952) النافذ المفعول بتاريخ هذا العقد والمادة (2) من قانون التصرف في الأموال غير المنقولة رقم (49) لسنة (1953) النافذ المفعول أيضاً بتاريخ هذا العقد ، وحيث إن العقد تم خارج دائرة تسجيل الأراضي فإن ترتيب بطلان البيع عليه يتفق وأحكام المادة (168) من القانون المدني الذي لا يترتب عليه أثر من الآثار القانونية الأصلية ، ولا ترد عليه الإجازة ويتوجب إعادة المتعاقدين إلى الحالة التي كانا عليها قبل التعاقد لنشوئه باطلاً منذ تنظيمه وهو معدوم والعدم لا يصير وجوداً ولما كانت التصرفات القانونية المركبة والتي تتضمن عدة عمليات قانونية وإن ظهرت من حيث الشكل في صورة تصرف واحد إلا أن الشق الباطل أو المعيب في إحدى هذه العمليات التي يشملها التصرف القانوني من شأنه أن ينتقص من التصرف مع بقاء باقي العمليات قائمة وصحيحة هذا بشرط أن تكون العمليات الأخرى غير مرتبطة بالعملية الباطلة ولا يُمثلا كلاً لا يقبل التجزئة وأما إذا كانت العملية الباطلة رئيسية بالنسبة للعمليات الأخرى فيبطل التصرف بأكمله ذلك أن من شروط الإنقاص ألا يكون الشق الباطل دافعاً للتصرف فإذا كان الأصل أن الإنقاص يستند إلى إرادة الطرفين في تحديد نطاق ومدى البطلان فإنه يتعطل إعماله كلما ثبت أن الشق المنتقص دافع إلى التصرف أي جوهري في نظر المتعاقدين بحيث إن العقد ما كان ليتم بدونه كما أن الأصل المذكور ليس مطلقاً فلا يُعتد بإرادة الأطراف في المسائل المتعلقة بالنظام العام وإلا أهدرنا الحماية التي يتوخاها المشرع ، وفي الحالة المعروضة وبناءً على ما تقدم وحيث ثبت بطلان عقد البيع سالف البيان لافتقاره لركن الشكل ودون الولوج فيما إذا كان التصرف المركب معه والمتمثل بعقد الإيجار صادراً من أهله أم لا وفقاً لما أثاره المدعى عليه في هذا السبب بأنه يُلزم لنفاذه (عقد الإيجار) أن يكون المؤجر أو من ينوب عنه مالكاً لحق التصرف فيما يؤجره أن تحديد نطاق البطلان وأثره يمتد إليه أيضاً بما فيه التعويض الاتفاقي الوارد فيه باعتبار أن البطلان الذي شاب الشق المنتقص هو من المسائل المتعلقة بالنظام العام وبحكم القانون وعليه فللمحكمة أن تقضي به من تلقاء نفسها وفقاً للمادة (168/2) من القانون المدني ولما كان البطلان يمتد إلى التصرف المركب بشقيه فلا يُعتد بإرادة طرفيه خروجاً عن الأصل العام هذا من جانب ، ومن جانب آخر ولما كان الشق المنتقص من العقد المختلط هو دافعاً إلى التصرف وجوهرياً في نظر المتعاقدين بحيث ما كان عقد الإيجار ليتم بدونه باعتبار أن إرادة المشتري (المدعي) اتجهت إلى تملك المبيع واستلامه خالياً من الشواغل بالتاريخ المتفق عليه وإقرار البائع (المدعى عليه) بذلك بأنه لولا عقد البيع لما أبرم عقد الإيجار مما يغدو معه ولبطلان الشق المنتقص بطلان التصرف الآخر معه ، وأما قيام المدعى عليه بنقل ملكية قطعة الأرض موضوع الدعوى باسم المدعي بموجب عقد البيع الرسمي بتاريخ 15/5/2017 فلا يُصحح هذا عقد البيع الباطل بل هو عقد بيع جديد مستوفٍ لشرائط صحته القانونية (تمييز حقوق رقم 2985/2013) كما أن تعهد المدعى عليه والتزاماته في العقد الباطل بشقيه لا يُلزمه لأن العقد الباطل لا يرتب أثراً من الآثار الأصلية ولا ترد عليه الإجازة (تمييز حقوق رقم (2860/2019) وحيث خلصت محكمة الدرجة الثانية لخلاف هذه النتيجة فيكون قرارها قد صدر خلافاً للقانون مما يتعين نقضه لورود هذا السبب من سببي الطعن عليه.

تصرفات مريض مرض الموت / أهلية تصرف المريض مرض الموت

إن سبب تقييد التصرف في مرض الموت لا يرجع إلى أهلية المريض ولا إلى عيب في إرادته فالمريض مرض الموت لا يفقد أهليته بل ولا تنتقص هذه الأهلية فما دام حياً حافظاً لقواه العقلية فإنه يبقى متمتعاً بأهليته الكاملة إلى آخر لحظة من حياته ولو وقع أن المرض أفقده التمييز فإن التصرف الذي يصدر منه وهو في هذه الحالة يكون باطلاً لانعدام التمييز ولا يقتصر الأمر فيه على أن يكون تصرفاً غير نافذ في حق الورثة لصدوره في مرض الموت.

وإنما يرجع تقييد التصرف في مرض الموت إلى تعلق حق الورثة بأموال المريض من وقت المرض (علماً أن فقهاء الإسلام في تكييف حق الورثة الذي يتعلق بأموال مورثهم وقت مرض الموت فذهب بعضهم إلى أنه حق ملكية كامل يثبت بمجرد مرض الموت وذهب آخرون إلى أن حق الملكية إنما يكون عند الموت ولكنه يستند إلى وقت بدء المرض وذهب فريق ثالث إلى أن حق الورثة وقت المرض ليس حق ملكية بل هو حق خلافة أو إرث وأياً كانت طبيعة حق الورثة فإنه حق يقيد من تصرف المريض)

مكتب العبادي للمحاماة ، استشارة محامي ، استشارة قانونية

تقسيم العقد من حيث التكوين

حيث يُمكن تقسيم العقد من حيث التكوين ، إما أن يكون عقداً رضائياً أو عقداً شكلياً أو عقداً عينياً.

وهو من حيث الموضوع، إما أن يكون عقداً مسمى أو عقداً غير مسمى، وإما أن يكون عقداً بسيطاً أو عقداً مختلطاً, وهو من حيث الأثر إما أن يكون ملزماً للجانبين أو ملزماً لجانب واحد.

وهو من حيث الطبيعة، إما أن يكون عقداً فورياً أو عقداً مستمراً (انظر في تقسيم العقود كتاب د. السنهوري/نظرية العقد/الجزء الأول/الطبعة الثانية الجديدة/1998 – منشورات الحلبي الحقوقية/بيروت/ ص 111).

وإن العقد الرضائي هو ما كان يكفي لانعقاده اقتران القبول بالإيجاب, فرضاء المتعاقدين وحده هو الذي يكوّن العقد, كالبيع والإيجار.

وإن العقد الشكلي هو ما لا يتم بمجرد اقتران القبول بالإيجاب، بل يجب لتكوينه اتباع شكل مخصوص يجيزه القانون, وأكثر ما يكون هذا الشكل ورقة رسمية يدون فيها العقد.

وإن العقد – مسمى أو غير مسمى – يكون بسيطاً إذا لم يكن مزيجاً من عقود متنوعة كالبيع والإيجار, فإذا اشتمل على أكثر من عقد واحد امتزجت جميعاً, فأصبحت عقداً واحداً, سُمي عقداً مختلطاً, وتنطبق عليه أحكام العقود المختلفة التي يشتمل عليها.

وإن التصرف المركب هو ذلك التصرف الذي يتضمن عدة عمليات قانونية، فهو إن ظهر من حيث الشكل كتصرف قانوني بسيط, إلا أنه في الواقع, يشتمل على عدة تصرفات قانونية كل منها يتميز عن الآخر، وقابل للوجود الذاتي المستقل، (انظر كتاب د. عبد العزيز المرسي/نظرية انقاص التصرف القانوني في القانون المدني المصري دراسة تحليلية وتأصيلية مقارنة/الطبعة لعام 2006 ص 160).

ولما كان التصرف القانوني وسيلة للتعامل بين الأفراد أوجده القانون ليكون أداه لتبادل الالتزامات فوضع له قواعد يرعى بها مصلحة الأفراد, وجعل من هذه العقود شروطاً فيه لا يكمل بناؤه بغير توافرها, فإذا ما توافرت رتب القانون عليه أثره بترتيب التزاماته وجعله بذلك نافذاً, وأما إذا تحلفت هذه الشروط, فلا يترتب عليه أي التزام, لأن القانون حينئذٍ يجعله باطلاً, فلا أثر له, وهذا هو الجزء الذي يقع على التصرف، والبطلان قد يكون كلياً يلحق بالتصرف جميعه, وقد يقتصر على شق أو جزء منه, فيكون البطلان جزئياً، (انظر كتاب د. عبد العزيز المرسي/المرجع السابق/ص 394 – 395).

محامي ، المحامي محمد زهير العبادي ، مكتب العبادي للمحاماة ، إستشارة قانونية

العقد المسمى / العقد غير المسمى /