امتداد قانوني /مدة عقديه

ان القانون المدني هو الشريعة العامة للعقود بشكل عام والعقود المسماة التي اختصها بأحكام خاصة ومنها عقد الايجار الذي نظمه بقواعد خاصة به ،منها ما اشتمل على القواعد المكملة والمفسرة ومنها قواعد اخرى آمرة من النظام العام، كما تضمن في ثناياه نص المادة (671) من القانون المدني التي جاءت بقاعدة عامة مفادها عدم جواز الاتفاق في عقد الايجار على ان تزيد مدة الاجارة عن ثلاثين عاماً واذا زادت ترد الى تلك المدة اخذاً بعين الاعتبار ان عقود الايجار من العقود الزمنية التي تعتبر فيها المدة عنصراً اساسياً يستند اليه في تحديد حكم العقد والالتزامات المترتبة والمستحقة لكل طرف من اطراف العقد.

ان قانون المالكين والمستأجرين هو قانون خاص ينظم العلاقة بين المؤجر والمستأجر لغاية عمل توازن بين مصلحتهما مما يحقق الغاية من حصول المؤجر على البدل والمستأجر على المنفعة المقصودة في ظل قواعد اخص مما ورد في القانون المدني مراعاة للتطور الاجتماعي والاقتصادي بحيث لا يلجأ الى القانون المدني الا في حالة عدم وجود نص في قانون المالكين والمستأجرين فضلاَ على ان قانون المالكين والمستأجرين تضمن مجموعة من القواعد الآمرة التي حدت من سلطة وقدرة المالك على اخلاء العين المأجورة مما اثر في مفهوم المدة الزمنية المرتبط بعقد الايجار، ومن تطبيقات ذلك ما نصت عليه المادة الخامسة من القانون والتي وضعت شرطين لتطبيقها وجعلتها آمرة من جانب المؤجر الذي لا يستطيع طلب اخلاء المأجور بانتهاء المدة العقدية الا لأسباب حصرية مذكورة قانوناً وهما:١_ وجود عقد ايجار ٢_وان يكون العقد مبرماً قبل تاريخ 31/8/2000.

ان المشرع تدخل بتعديل احد بنود العقد وهي المدة العقدية بحيث جعلها مطلقة ما دام المستأجر ملتزماً بباقي بنود العقد والحقها بحالات حصرية اجاز فيها للمؤجر طلب اخلاء العين حال تحقق الحالات ومن باب التوازن بين مصلحة طرفي العقد في ظل الامتداد للعقد فقد اقر قانون المالكين والمستأجرين الزيادات على الأجرة المستحقة لهذه العقارات وفق معادلات موضوعه مسبقاً واعتبر هذه الزيادات جزءاً من الأجرة بحكم القانون.

ان المشرع قصد من نص المادة (5) من قانون المالكين والمستأجرين استبعاد تطبيق احكام المادة (671) من القانون المدني على عقود الايجار المبرمة قبل 31/8/2000 كون المطلق يجري على اطلاقه طالما لم يقترن بما يقيده الأمر الذي لا ينظر فيه الى الحد الاقصى لمدة عقد الايجار المنصوص عليها في نص المادة (671) السالفة الذكر المنصرفة الى ثلاثين عاماً لأن هذا التفسير مخالف للنص الخاص والغاية التشريعية من وضعه سيما ان القانون الخاص يعقل العام ، وفقاً لقرار تمييز حقوق (1542/2015).

( تمييز حقوق هيئة عامة رقم ١٥١٦/٢٠٢١) .