إجراءات إزالة الشيوع في العقار في الأردن
إجراءات إزالة الشيوع في العقار في الأردن 2025 | 2026
إعداد مكتب العبادي للمحاماة
تُعدّ إزالة الشيوع في العقار من أكثر المعاملات العقارية انتشاراً وتعقيداً في الأردن، خاصة بعد صدور قانون الملكية العقارية رقم 13 لسنة 2019 والأنظمة الصادرة بمقتضاه، ومنها نظام لجان إزالة الشيوع و نظام التبليغات.
في هذا الدليل العملي والمختصر، يقدّم لكم مكتب العبادي للمحاماة أفضل شرح قانوني وإجرائي لإزالة الشيوع خطوة بخطوة، من تقديم الطلب حتى تسجيل الحصص المفرزة.
أولاً: الاختصاص المكاني والمرجع القانوني
الاختصاص المكاني
يُنظر طلب إزالة الشيوع أمام مديرية تسجيل الأراضي المختصة مكانياً حيث يقع العقار محل القسمة.
التشريعات المعتمدة
قانون الملكية العقارية الأردني رقم 13 لسنة 2019
نظام لجان إزالة الشيوع في العقار رقم 145 لسنة 2019
نظام التبليغات رقم 146 لسنة 2019
ثانياً: تجهيز الملف والمتطلبات الأولية
على المحامي تجهيز ملف الطلب ويتضمن:
الوكالة الخاصة
يجب أن تنص صراحة على:
إزالة الشيوع، القسمة، البيع عند اللزوم، استلام ودفع الأثمان، التبليغ الإلكتروني، مراجعة اللجنة، والطعن.
وثائق الأطراف
صورة الهوية/جواز السفر
أرقام الهواتف والبريد الإلكتروني للتبليغ الإلكتروني
وثائق العقار
سند تسجيل حديث
مخطط موقع وترسيم
بيان القيود (رهن/حجز)
حالات خاصة
إذا وُجد قاصر أو ناقص أهلية: إبراز إذن المحكمة المختصة عند البيع أو التصرف.
ثالثاً: المسار الإجرائي حسب حالة الأطراف
1- إذا كان الشركاء متوافقين
يقدّم المحامي طلب قسمة رضائية لمدير التسجيل، وتتابع أمام لجنة إزالة الشيوع لحين إصدار القرار وتسجيل الحصص (المادة 103 من قانون الملكية العقارية).
2- في حال عدم التوافق
أ) إذا كان مقدّمو الطلب يملكون ثلاثة أرباع الحصص فأكثر (¾)
تُبلّغ اللجنة باقي الشركاء
تمنحهم المدد القانونية
تُنفّذ القسمة أو البيع حتى لو لم يوافقوا
للمتضرر حق المطالبة بالتعويض خلال 30 يوماً من التسجيل (م 96، م 103)
ب) إذا كانت حصة مقدّمي الطلب أقل من ثلاث أربع
– تُحال المعاملة إلى اللجنة للقسمة الجبرية
– إذا كانت الحصص غير قابلة للقسمة:
– تطرح بالمزاد بين الشركاء
– وإن لم يتقدم أحد، تحال للبيع بالمزاد العلني في دائرة التنفيذ.
رابعاً: الخطوات العملية التفصيلية (من تقديم الطلب حتى التسجيل)
1- تشكيل اللجنة واختصاصها
لجنة من: رئيس (فئة أولى)، حقوقي، مُسّاح
تتخذ قراراتها بالأغلبية (م 3–5)
2- فتح الطلب ووضع الإشارات
يُقدّم الطلب لمديرية التسجيل ويُقيد بالسجل الإلكتروني
يصدر الرئيس قرار وضع إشارة طلب إزالة الشيوع على السجل العقاري (م 8)
3- التبليغات وتحديد الجلسات
التبليغ يتم وفق نظام التبليغات عبر:
– ورقي
– إلكتروني (SMS – بريد – حساب إلكتروني)
– النشر عند التعذر
ويعد التبليغ الإلكتروني منتجاً لآثاره (م 5)
4- الحضور والتمثيل
تتحقق اللجنة من:
صفة الأطراف
الوكالات
الأذونات القانونية (قصّر/وصاية)
ويجوز تقديم اعتراضات خطية (م 9–10)
5- الخبرة والكشف
تعيين خبير مساحة/تقدير
الكشف على العقار
إعداد تقرير يبيّن: قيمة العقار – قابليته للقسمة – وصفه – الصور
للأطراف حق المناقشة والاعتراض (م 11–12)
6- التوافق أو عدم التوافق
أولاً: عند التوافق
إجازة خريطة القسمة من الجهة التنظيمية
إصدار قرار خطي وفاصل
تسجيل الحصص المفرزة (م 119)
ثانياً: عند عدم التوافق
مسار الثلاثة أرباع (م 96)
أو مسار القسمة الجبرية والمزاد (م 97)
7- الرسوم والنفقات
على مقدم الطلب دفع الرسوم
له الرجوع على باقي الشركاء بقدر حصتهم (م 21)
8- وقف السير
يجوز وقف السير لمدة لا تزيد عن سنة بموافقة الأطراف (م 17)
خامساً: قواعد تبليغ مهمة للمحامين (نظام التبليغات)
يُعتبر التبليغ على الهاتف أو البريد الإلكتروني صحيحاً ومنتجاً لآثاره.
تبليغ الساكنين في المسكن أو مكان العمل جائز.
الأجنبي يُبلّغ عبر شركة مختصة.
عند التعذّر: النشر في صحيفتين والموقع الإلكتروني.
أي خلل في التبليغ يؤدي إلى بطلان الإجراء.
تُحتسب المدد بالتقويم الميلادي.
سادساً: الطعن بقرارات لجنة إزالة الشيوع
قرارات اللجنة قابلة للطعن أمام محكمة البداية المختصة خلال 30 يوماً، وتنظر الدعوى مرافعة، ويكون حكمها قطعياً (م 114 ق م ع).
خلاصة – لماذا تحتاج إلى محامٍ مختص في إزالة الشيوع؟
إزالة الشيوع ليست معاملة عقارية بسيطة؛ بل تتطلب:
قراءة دقيقة لقانون الملكية
إدارة توقعات الشركاء
متابعة التبليغات والاعتراضات
خبرة في التعامل مع لجان إزالة الشيوع
القدرة على حماية حقوق الموكل عند المزاد أو القسمة
وهنا يبرز دور مكتب العبادي للمحاماة، المتخصص في الأردن في قضايا إزالة الشيوع والإفراز، بفضل خبرته الواسعة في القضايا العقارية والمعاملات الفنية أمام اللجان ودوائر الأراضي.
مكتب العبادي للمحاماة
المكتب الرئيسي: مجمع عقاركو التجاري – شارع الملك حسين – العبدلي – عمان – الأردن.
الهاتف المتنقل: 00962798333357 \ الهاتف: 064922183
الموقع الإلكتروني: www.alabbadilawfirm.com ، البريد الإلكتروني: info@alabbadilawfirm.com
