في الحياة العملية قد يحصل أن يُطرح للبيع الجبري , عقاراَ مثقلاَ بحق إيجار , أي فيه مستأجر , فما هو أثر مثل هذا البيع على المستأجر الشاغل لهذا العقار .
كما هو معلوم بحث قانون أصول المحاكمات المدنية في التنفيذ , فهو وبداية من المادة ( 275 ) منه بحث في التنفيذ بشكل عام , ومن ثم وبداية من المادة ( 381 ) بحث في البيع الجبري للعقارات. وفيما يخص موضوعنا قانون أصول المحاكمات المدنية , وفي المادة ( 386 ) منه أوجد مبدأ عاماَ بهذا الخصوص , بحيث نص على إن عقود الإيجار الثابتة التاريخ , قبل تسجيل إشارة الحجز الاحتياطي , إذا كان التنفيذ يستند إلى حكم يتضمن حجزاَ احتياطياَ , أو قبل تسجيل الملف التنفيذي , إذا كان التنفيذ يستند إلى سند تنفيذي , قدُم مباشرة إلى دائرة التنفيذ , تسري على كل من الحاجزين والدائنين والمشتري بالمزاد العلني ( الراسي عليه المزاد ) وذلك مع عدم الإخلال بالشروط القانونية الخاصة بإشهار بعض عقود الإيجار. أما فيما تعنيه عبارة الشروط الخاصة بإشهار بعض عقود الإيجار , فإنه يمكن رد هذا الأمر إلى أحكام التسجيل العقاري الواردة في القرار رقم ( 188 ) ل . ر لعام 1926 الناظم لعمل السجل العقاري. ذلك إنه وكما هو معلوم القرار رقم ( 188 ) ل . ر لعام 1926 الناظم لعمل السجل العقاري , كان قد بحث في ما يجب أو يجوز قيده من قيود في الصحيفة العقارية , وهو لأجل ذلك نص وفي المادة ( 12 ) منه على أن عقود الضمان والإيجار ، وكل مخالفة أو تسوية بحق مبلغ معادل لأكثر من أجرة أو بدل ضمان سنة غير مستحقة يمكن قيدها في السجل العقاري. وفي نفس الخصوص نجد أن المادة ( 16 ) من نفس القرار نصت على أن عقود الإيجار التي أعُلنت بقيدها في السجل العقاري , بحسب أحكام المادة الثانية عشرة ، تُعارض الحقوق التي تُسجل بعدها , أما إذا لم تُسجل فلا تعارض حق الغير , في كل مدة تتجاوز إيجار ثلاث سنين , مما يعني أن كل عقد إيجار تتجاوز مدته ثلاث سنوات , وحتى تُطبق عليه أحكام المادة ( 386 ) من قانون أصول المحاكمات المدنية , يجب أن يكون مسجلاَ في السجل العقاري , كما اشترط القانون , أما إذا لم يكن مسجلاَ فإنه لا يعارض حقوقاَ تسجل بعده إلا بحدود ثلاث سنوات , وذلك وفق صريح المادة ( 16 ) من القرار رقم ( 188 ) ل . ر لعام 1926. وعليه إذا ما تم طرح عقار المدين للبيع بالمزاد العلني عن طريق دائرة التنفيذ المدني المختصة , وكان في هذا العقار مستأجراَ , فإن حقوق هذا المستأجر يجب المحافظة عليها , بشرط أن يكون عقد إيجاره ثابت التاريخ قبل تسجيل إشارة الحجز الاحتياطي , مستند التنفيذ , أو قبل تسجيل الملف التنفيذي في الحالات الأخرى , بشرط أن يكون هذا الحق مسجلاَ على صحيفة هذا العقار في السجل العقاري , إذا كانت مدة الإجارة تتجاوز الثلاث سنوات ، أما إذا لم يكن مسجلاَ في الصحيفة العقارية الخاصة بهذا العقار , فإن هذا الحق يكون ملزماَ لكل من المشتري بالمزاد العلني أو الحاجزين أو الدائنين , بحدود ثلاث سنوات , وفق ما نصت المادة ( 16 ) من القرار رقم ( 188 ) ل . ر لعام 1926 والمادة ( 386 ) من قانون أصول المحاكمات المدنية. واستكمالاَ للحالة فإن قانون أصول المحاكمات , وفي مقابل مثل هذه الرعاية التي أولاها للمستأجر , الذي يستأجر عقاراَ مطروحاَ للبيع بالمزاد العلني , في حال توفر الشروط القانونية , هو ألزم هذا المستأجر بواجب مقابل ذلك ، وهذا الواجب تمثل فيما نصت عليه المادة ( 387 ) منه عندما نصت على أنه يجب على المستأجر وبعد أن يتبلغ الإخطار الذي يقوم مقام الحجز تحت يده , أن يمتنع عن دفع شيء من الأجرة إلى المدين , وإنما في هذه الحالة يجب عليه الوفاء بالأجرة عن طريق إيداعها في صندوق دائرة التنفيذ المدني ولصالح الملف التنفيذي. وعليه وفي ضوء ما سلف من نصوص قانونية , هل مثل هذه القواعد مطبقة , في ظل سريان قوانين الإيجار المختلفة , وخصوصاَ تلك الخاصة بالتمديد الحكمي .
