عقد إيجار / فسخ عقد إيجار / المطالبة بأجر المثل / مكتب العبادي للمحاماة

قرار تمييز حقوق (6103-2021)

هيئة عامة٠

*رجوعاً عن اجتهاد محكمة التمييز السابق رقم (5985-2019)٠

برئاسة القاضي محمد الغزو٠

  

حول ؛ 

١- إن الأجور المستحقة يحكم بها طالما أن العقد كان قائماً ومنتجاً لآثاره القانونية قبل الحكم بفسخه٠

٢- إن الدعوى الماثلة للمطالبة بالأجور أقيمت قبل اكتساب الحكم بالدعوى السابقة -دعوى فسخ العقد- الدرجة القطعية فإن المدعي يستحق الأجور المستحقة حتى تاريخ إقامة الدعوى الحالية على اعتبار أن الأجرة تستحق باستحقاق المنفعة أو القدرة على استيفائها، أما الأجور المستحقة بعد إقامة الدعوى فلا يحكم له بها طالما أن هذه الأجور لم يحل استحقاقها بتاريخ إقامة الدعوى وتعتبر سابقة لأوانها٠

القرار ؛

ورداً على أسباب الطعن التمييزي؛

والتي انصبت على تخطئة المحكمة الاستئنافية عندما اعتبرت أن المستأنف يستحق الأجر المسمى في العقد لحين اكتساب الحكم الدرجة القطعية إذ إن أثر الفسخ يتحقق من تاريخ إقامة دعوى الفسخ ذلك أنه في العقود الملزمة للطرفين فإن للعاقد طلب تنفيذ العقد أو فسخه، إذ لا يجوز طلب فسخه وتنفيذه في آنٍ واحد وعليه فإنه إذا قُضي بالفسخ فإن المميز ضده يستحق الأجور عن المدة السابقة لإقامة الدعوى رقم (4109/2012) أي حتى تاريخ إقامة الدعوى وليس من تاريخ اكتساب الحكم الدرجة القطعية ويستحق أجر المثل عن الفترة اللاحقة لإقامة الدعوى وأن دعوى الفسخ لعقد الإيجار هو إيجاب من جهته بالفسخ فيجوز للمستأجر قبول هذا الإيجاب ويكون العقد مفسوخاً من وقت مخالفة المدعى عليه لالتزاماته وليس من وقت النطق بالفسخ، كما أغفلت البند (23) من العقد والذي ينص بشكل واضح على أن أي إخلال موجب للإقالة أو فسخ العقد من جانب الفريق المتضرر وأن الفسخ يكون بمجرد وقوع الإخلال٠

وفي ذلك تجد محكمتنا أن المميز ضده يملك قطعة الأرض رقم (623) حوض (19) أم أذينة الشمالي من أراضي عمان وأن المدعى عليهما وقّعا عقد (ضمان استثماري) للقطعة المذكورة منذ تاريخ 1/11/2007 ولمدة اثنتي عشرة سنة ولغاية 1/11/2019 وببدل ضمان (120000) دينار سنوياً وأن المميز ملزم مع المدعى عليها (شركة سرا للتطوير العقاري) بدفع المبلغ بالتكافل والتضامن وأنه استحق له أي المميز ضده مبلغ عن الفترات (من 1/5/2012 – 1/11/2012 و1/5/2013 و1/11/2013 و 1/5/2014 و1/11/2014 و1/5/2015 و1/11/2015 و1/5/2016 و1/11/2016 و1/5/2017 و1/11/2017 و1/5/2018 و1/11/2018 و1/5/2019) والبالغ مجموعها (900000) دينار٠

إذ صدر عن محكمتنا قراراً يقضي بأن المدعي يستحق الأجر المسمى بالعقد لغاية تاريخ اكتساب الحكم الدرجة القطعية الواقع في 12/8/2018 وليس لتاريخ دعوى فسخ العقد الواقع في 22/4/2012 بموجب الدعوى رقم (4109/2012) بداية عمان وأن هذا الاجتهاد جاء مخالفاً لاجتهاد الهيئة العامة رقم (624/2007) واجتهادات محكمة التمييز أرقام (1322/2010) و(4685/2011) و(4125/2018) و(1860/2020)٠

مما استوجب تشكيل هيئة عامة للرجوع عن قرار محكمتنا رقم (5985/2019) القاضي بالحكم للمميز ضده بالأجور اللاحقة لتاريخ إقامة الدعوى٠

وتجد محكمتنا أن المميز ضده (المدعي) سبق له وبتاريخ 22/4/2012 أن أقام الدعوى البدائية الحقوقية رقم (4109/2012) لدى محكمة بداية حقوق عمان بمواجهة المدعى عليهما وموضوعها فسخ عقد ضمان استثماري لتخلف المدعى عليهما عن دفع قسط الأجرة المستحق في 1/11/2010 والبالغ (60000) دينار والقسط المستحق في 1/5/2011 والبالغ (60000) دينار والقسط المستحق في 1/11/2011 والبالغ (60000) دينار بمجموع (180000) دينار حيث أصدرت محكمة البداية قرارها رقم (4109/2012) المتضمن الحكم بفسخ عقد الضمان الاستثماري وإلزام المدعى عليهما بإخلاء العقار موضوع الدعوى وإلزام المدعى عليهما بأن يدفعا بالتضامن والتكافل مبلغ (180000) دينار وقد صدق هذا القرار استئنافاً بموجب قرار محكمة الاستئناف رقم (20294/2014) تاريخ 17/10/2017 وتأيد تمييزاً بموجب قرار محكمة التمييز رقم (3127/2018) تاريخ 12/8/2018 واكتسب الحكم الدرجة القطعية٠

وأن المدعي عاد في الدعوى الماثلة وطالب بالأجور من تاريخ 1/5/2012 ولغاية 1/5/2019 ولطالما أنه تقدم بهذه الدعوى بتاريخ 26/4/2017 وأنه سبق له وأن تقدم بالدعوى رقم (4109/2012) بتاريخ 22/4/2012 للمطالبة بفسخ عقد الضمان والأجور المستحقة قبل إقامة الدعوى وقضي له بالفسخ والأجور واكتسب الحكم الدرجة القطعية بتاريخ 12/8/2018 ولكون الحكم منشأً للفسخ من تاريخ اكتساب الدرجة القطعية وليس كاشفاً مما يعني أن الفترة التي تكون فيها الدعوى رقم (4109/2012) ما تزال قيد النظر يبقى عقد الإيجار قائماً ومنتجاً لآثاره٠

 

وحيث إن الدعوى الماثلة للمطالبة بالأجور أقيمت قبل اكتساب الحكم بالدعوى السابقة الدرجة القطعية فإن المدعي يستحق الأجور المستحقة حتى تاريخ إقامة الدعوى الحالية على اعتبار أن الأجرة تستحق باستحقاق المنفعة أو القدرة على استيفائها، أما الأجور المستحقة بعد إقامة الدعوى الممتدة من 27/4/2017 ولغاية 1/5/2019 فلا يحكم له بالأجور التي لم يحل استحقاقها بتاريخ إقامة الدعوى وتعتبر سابقة لأوانها٠

ولا مجال لتطبيق البند الرابع من عقد الضمان الذي ينص على (في حال تخلف المدعى عليه عن دفع أي قسط من الأقساط المستحقة تعتبر جميع الأقساط مستحقة عن كامل مدة العقد) لأن المطالبة بهذا الشرط هي مطالبة بتنفيذ العقد لأن المستقر عليه فقهاً وقضاءً أنه لا يجوز الجمع بين المطالبة بفسخ العقد وتنفيذه في وقت واحد لأن طلب الفسخ والتنفيذ لا يستقيمان ولا يمكن التوفيق بينهما٠

ولا خلاف حول ما توصلنا إليه وقرارات محكمة التمييز التي أشار إليها المميز إذ إن الأجور المستحقة يحكم بها طالما أن العقد كان قائماً ومنتجاً لآثاره القانونية قبل الحكم بفسخه الأمر الذي يقتضي الرجوع عن قرار محكمتنا رقم (5985/2019) بخصوص الحكم بالأجور اللاحقة لتاريخ إقامة الدعوى الحالية وعليه فإن الحكم للمميز ضده ببدل الأجور عن الفترة اللاحقة لتاريخ إقامة الدعوى الحالية الواقع في 26/4/2017 فهو مخالف لحكم القانون أما الأجور المستحقة قبل هذا التاريخ فقد صادف صحيح القانون مما يستوجب نقض الحكم المميز٠

وتأسيساً على ما تقدم ورجوعاً عن اجتهادنا السابق نقرر نقض الحكم المطعون فيه وإعادة الأوراق إلى مصدرها لإجراء المقتضى القانوني٠