١- لمـا كـانـت التصرفات القانونيـة المركبـة والتـي تتضمن عدة عمليات قانونيـة وإن ظـهـرت مـن حيـث الشكل فـي صـورة تصرف واحـد إلا أن الشـق الباطل أو المعيـب فـي إحـدى هـذه العمليات التي يشملها التصـرف القـانونـي مـن شأنه أن ينتقص مـن التصـرف مـع بقـاء بـاقي العمليـات قائمـة وصحيحة هـذا بشـرط أن تكـون العمليـات الأخـرى غير مرتبطـة بالعملية الباطلة ولا يمـثـلا كـلاً لا يقبل التجزئة وأمـا إذا كانت العمليـة الباطلـة رئيسية بالنسبة للعمليات الأخـرى فيبطـل التصرف بأكملـه ذلـك أن مـن شـروط الإنقاص ألا يكـون الشـق الباطـل دافعـاً للتصـرف فـإذا كـان الأصل أن الإنقاص يستند إلى إرادة الطرفين فـي تحـديـد نـطـاق ومـدى الـبطلان فإنه يتعطـل إعمالـه كلمـا ثبـت أن الشـق المنتقص دافـع إلـى التصـرف أي جـوهـري فـي نـظـر المتعاقدين بحيث أن العقـد ما كـان لـيـتـم دونـه كما أن الأصل المذكور ليس مطلقاً فـلا يـعـتـد بـإرادة الأطراف في المسائل المتعلقة بالنظام العام وإلا أهدرنا الحمايـة التـي يتوخاها المشرع٠
٢- إن تكييـف الدعوى وإعطائهـا الوصـف القـانوني الصحيح وعلـى مـا اسـتقر عليـه فقـهـاً وقضاءً يعود لمحكمـة الموضـوع٠
٣- إن العقد الباطـل لا يرتـب أثـراً ولا يصلح للضمان لأن المسؤولية العقديـة مـن آثار العقد الصحيح الأمر الذي يتوجب معه إعادة المتعاقدين إلى الحالة التي كانـا عليها قبل التعاقد٠
القرار؛
وعن أسباب التمييز ؛
وعـن السـبب الأول الـذي يخطـئ فيه الطـاعن المحكمـة الاستئنافية بعدم اتباع النقض. وفـي ذلـك نـجـد أن المحكمة الاستئنافية أخـذت بالخيـار الـذي ورد فـي المـادة (202) مـن قـانون أصول المحاكمات المدنيـة ومارست حقهـا بعـدم اتباع النقض فيكـون هـذا السبب حقيقاً بالرد٠
وعـن بـاقي الأسباب والتـي يخطئ فيهـا الطـاعن المحكمة الاستئنافية بعـدم إضفاء التكييـف القانوني الصحيح على اتفاقيـة بيـع عـقـار خـارج دائرة التسجيل كمـا أخطـأت مـن جهـة أن العقـد الباطل وإن كان لا يرتـب أثـراً ولكـن يمكن اعتباره واقعـة ماديـة ترتب بعض الآثـار كمـا أخطأت بعدم التطبيـق السليم للآثار القانونيـة المترتبـة علـى الاتفاقيـة التـي تضمنت شـقاً باطلاً فيهـا وهـو بيـع الشـقـة خـارج دائرة التسجيل وشـقاً آخـر صـحيحاً ولـم تـقـم بتجزئة الاتفاقيـة وإبطال الجـزء الباطـل منهـا والحكـم بصـحة الجـزء الصحيح وفقاً للمادة (169/1) مـن القـانون المدني خاصـة وأن القـانون المـدنـي أخذ بنظرية انتقاص العقـد التـي تعتبر استثناءً على القاعدة القانونيـة الـواردة فـي المـادة (231) مـن القـانـون الـمـدنـي ممـا جـعـل القـرار المطعـون فيـه قـد أخطـأ بتطبيق المادة (231) سالفة الإشارة على وقائع هذه الدعوى ممـا يجعـل مـن الاتفاق علـى تكاليف الصيانة صحيحاً ممـا يجعـل الحكـم للمشـتري بقيمـة الإصلاحات التـي أجراهـا علـى العقـار المـراد شـراؤه بعلمـه ورضاه والمتفق على دفع قيمتهـا مـن البـائع في حال عدم إتمـام البيــع هـو مـن قبـيـل إعادة الحـال إلـى مـا كـان عليه إذ إن أعمـال الإصلاحات التي تمـت علـى الشـقـة مـن شـأنها رفع قيمـة العقـار مما يجعـل النتيجـة التي توصلت إليها المحكمة الاستئنافية تؤكد أنهـا وقـعـت فـي وهـم فـهـم وقائع الدعوى بصـورة مغلوطة ممـا يجعـل القـرار مبنياً علـى مخالفـة القـانون وغير مسبب ومشـوباً بالقصور في التعليل٠
وفـي ذلـك نـجـد أن الخلاف بين المحكمة الاستئنافية والهيئة العاديـة تمثـل فـي أن
المحكمة الاستئنافية اعتبرت اتفاقيـة البيـع خـارج دائرة التسجيل هي اتفاقيـة باطلـة عمـلاً بالمـادة (63) مـن قـانون الملكية العقاريـة لا ترتـب أثراً ولا تكسب أي طـرف فيها حقاً وأنه إذا بطـل الشـيء بطـل مـا فـي ضـمنه وبما يعني أن شروط العقد الباطل تعتبر باطلة ولا يجوز الاستناد إليها كمصدر للحـق ولا تـرد عليهـا تجزئة العقد لأنها لا تـرد علـى الاتفاقيـة موضوع الدعوى لأن الغايـة مـن هذا الشرط هو تملـك المـدعي العقـار موضـوع الـدعوى وبالتالي فإن الاتفـاق الـوارد فـي الاتفاقيـة الباطلـة علـى الإصلاحات يعتبر باطلاً ولا تعطي الاتفاقيـة للمدعي الحـق بالاستناد إليهـا لمطالبـة المدعى عليـه بـمـا قـام بـه مـن إصلاحات كمـا أن الإصلاحات قـد تمـت فـي مـلـك المدعي ولصالحه وهو المستفيد منها ومن شأنها رفع قيمة عقاره٠
في حين اعتبرت الهيئة العادية أن الاتفاقية المبرمة بين طرفي الدعوى شـق منهـا باطـل وهـو بيـع الشـقة والشـق الآخـر وهـو القيام بالإصلاحات ومـا يترتب عليهـا مـن التزامات هو شق صحيح وفقاً للمادة (169/1) من القانون المدني٠
ومحكمتنـا بهيئتهـا العامـة تجـد أن العقـد – مسمى أو غير مسمى – يكون بسيطاً إذا لـم يكـن مزيجاً من عقـود متنوعـة كـالبيع وغيـره مـن الـعقـود فـإذا اشتمل على أكثـر مـن عقـد واحـد امتزجت جميعاً فأصبحت عقـداً واحـدا سـمي عقـداً مختلطاً وتنطبق عليـه أحكام العقود المختلطة التي يشتمل عليها وحيث إن العقد المنظم بين طرفي الدعوى هـوعقد بيع شقة وفي ذاتـه اتفق الطرفان على أن يقوم المشتري بإجراء عملية الصيانة للسطح لمنع تسرب المياه للشقة وعلى نفقته الخاصـة وعلـى أن يقـوم البائع بـدفع كافة تكاليف الصيانة إذا عجـز عـن إتمـام عمليــة البيـع لأي سبب كـان فـإن تسجيله في دائرة الأراضي لغايات نقل الملكيـة هـو شرط لانعقـاده عمـلاً بأحكـام المـواد (168 و 1148) مـن القـانون المـدني و(63) من قانون الملكية العقارية٠
وحيث إن العقـد تـم خـارج دائرة تسجيل الأراضـي فـإن ترتيب بطلان البيـع عـلـيـه يتفـق وأحكـام المـادة (168) مـن القـانون المدني ولا يرتب عليـه أثـراً مـن الآثـار القانونيـة الأصلية ولا تـرد عليـه الإجازة ويتوجب إعادة المتعاقدين إلى الحالة التي كانـا عليهـا قبل التعاقد لنشوئه باطلاً منذ تنظيمه وهو معدوم والعدم لا يصير وجوداً٠
ولمـا كـانـت التصرفات القانونيـة المركبـة والتـي تتضمن عدة عمليات قانونيـة وإن ظـهـرت مـن حيـث الشكل فـي صـورة تصرف واحـد إلا أن الشـق الباطل أو المعيـب فـي إحـدى هـذه العمليات التي يشملها التصـرف القـانونـي مـن شأنه أن ينتقص مـن التصـرف مـع بقـاء بـاقي العمليـات قائمـة وصحيحة هـذا بشـرط أن تكـون العمليـات الأخـرى غير مرتبطـة بالعملية الباطلة ولا يمـثـلا كـلاً لا يقبل التجزئة وأمـا إذا كانت العمليـة الباطلـة رئيسية بالنسبة للعمليات الأخـرى فيبطـل التصرف بأكملـه ذلـك أن مـن شـروط الإنقاص ألا يكـون الشـق الباطـل دافعـاً للتصـرف فـإذا كـان الأصل أن الإنقاص يستند إلى إرادة الطرفين فـي تحـديـد نـطـاق ومـدى الـبطلان فإنه يتعطـل إعمالـه كلمـا ثبـت أن الشـق المنتقص دافـع إلـى التصـرف أي جـوهـري فـي نـظـر المتعاقدين بحيث أن العقـد ما كـان لـيـتـم دونـه كما أن الأصل المذكور ليس مطلقاً فـلا يـعـتـد بـإرادة الأطراف في المسائل المتعلقة بالنظام العام وإلا أهدرنا الحمايـة التـي يتوخاها المشرع٠
وفي الحالـة المعروضـة وبنـاء علـى مـا تقـدم وحيث ثبـت بـطـلان عقد البيـع سـالف البيـان لافتقاره لركن الشكل فإن التصرف المركـب مـعـه المتضمن الاتفاق بموجـب العقـد علـى قيـام المـدعي بإجراء عمليـة الصيانة للسطح لمنع تسرب المياه للشقة وعلى نفقته الخاصـة علـى أن يقـوم المـدعى عليـه بـدفع تكاليف الصيانة إذا عجـز عن عملية إتمـام البيـع لأي سبب كـان يمتد إليـه أثـر البطلان باعتبار أن البطلان الـذي شـاب الشـق المنتقص هـو مـن المسائل المتعلقة بالنظـام الـعـام وبحكـم القـانون وعليـه فللمحكمـة أن تقضـي بـه مـن تلقاء نفسها وفقاً للمادة (168/2) مـن القـانون المـدنـي ولمـا كـان البطلان يمتد إلى التصرف المركب بشقيه فـلا يعتـد بـإرادة طرفيـه خروجاً عن الأصل العام، هذا من جانب٠
ومن جانب آخـر ولـمـا كـان الشق المنتقص من العقد المختلط هو دافع إلى التصرف وجوهري في نظر المتعاقدين بحيـث مـا كـان الاتفاق على قيام المدعي بإجراء عمليـة الصيانة للسطح على نفقتـه ليـتـم دونـه باعتبار أن إرادة المشـتري (المدعي) اتجهـت إلى تملك المبيع، بمعنـى أن لـولا عقـد بيـع الشـقة لمـا أبرم الاتفاق علـى أن يقـوم المـدعي بإجراء الصيانة ممـا يـغـدو معـه ولبطلان الشـق المنتقص بطـلان التصرف الآخـر مـعـه وبالتالي فإن تعهـد المدعى عليه والتزامـه فـي العقـد الباطـل بشـقيه لا يلزمـه لأن العقـد الباطـل لا يرتـب أثـراً مـن الآثـار الأصلية ولا تـرد عليـه الإجـازة (تمييـز حقـوق رقـم 2021/7171 هيئـة عامـة ومصادر الالتزام الدكتور سعيد جبر/الطبعة الأولى/۲۰۱۱/ دار النهضة العربية/القاهرة/ ص ۲۷۷-۲۸۰)
وحيث إن المدعي يطالب بتكاليف صيانة سـطح الشقة التـي اشـتراها مـن المدعى عليـه بموجب اتفاقيـة البيـع الخارجيـة الباطلـة الأمـر الـذي يـبـرر للمشـتري استرداد ما دفعـه مـن نفقات لإجـراء صيانة السطح بموافقة البائع ودون اعتراض منه إذ إن المدعي (المشـتري) كـان يقـوم بـإجراء عمليـة الصيانة تحت سمع وبصـر المدعى عليـه (البائع) الذي قام باختيار البلاط وكـان يشاهد أعمال البلاط منـذ البداية وحتى النهاية ولم يقم بمعارضة المقاول الشاهد رمضان أحمد دندل وحيث إن العقد الباطـل لا يرتـب أثـراً ولا يصلح للضمان لأن المسؤولية العقديـة مـن آثار العقد الصحيح الأمر الذي يتوجب معه إعادة المتعاقدين إلى الحالة التي كانـا عليها قبل التعاقد بما في ذلك إلزام المدعى عليه بإعادة النفقات التي دفعها المدعي في سبيل صيانة سطح الشقة ما دام أن ذلـك تـم بموافقته ورضاه ولكـون ذلـك يـدخل من دائرة إعـادة المتعاقدين إلـى الحالـة التـي كـانـا عليهـا (ت/ح/هـ /ع 3566/2016 )٠
وحيث توصلت المحكمة الاستئنافية إلى خلاف هذه النتيجـة فيكون قرارهـا فـي غيـر محله ومستوجب النقض لورود الطعن عليه من هذا الجانب٠
