ملكية عقار مؤجر | رقم محامي قضايا إيجار

حلول المالك الجديد محل المؤجر في الحقوق والالتزامات

متى ما انتقلت ملكية المأجور إلى المالك الجديد وتوافرت شروط النفاذ،

فإن عقد الإيجار سيكون نافذاً في مواجهة المالك الجديد بقوة القانون من تاريخ انتقال ملكية المأجور من دون أن يتوقف على علم المستأجر،

وعليه سوف يكتسب المالك الجديد صفة المتعاقد في عقد الإيجار على الرغم من كونه من الغير وقت ابرام عقد الإيجار،

ومن ثم يحل محل المؤجر في الحقوق والالتزامات الناتجة عن عقد الإيجار بقوة القانون،

بحيث يحل المالك الجديد فيها محل المؤجر في جميع ما ينشأ عن عقد الإيجار من حقوق والتزامات.

ملكية عقار مؤجر | رقم محامي قضايا إيجار

يكون الإيجار نافذاً في مواجهة المالك الجديد، ومعنى ذلك أن هذا المالك يحل محل المؤجر في الحقوق والالتزامات الناتجة عن عقد الإيجار من تاريخ انتقال ملكية المأجور.

وبالتالي إذا كان الإيجار نافذاً في مواجهة المالك الجديد،

فإن العلاقة الإيجارية تستمر بين المستأجر والمالك الجديد من دون تغيير أي بند من بنود العقد، بحيث تقوم علاقة مباشرة بينهما كما هو الحال في التنازل عن الايجار،

إلا أنه في التنازل عن الايجار يحل محل المستأجر مستأجرٌ جديد، أمّا هنا فيحل محل المؤجر القديم مؤجر آخر جديد أما الحكم فهو واحد،

فيحل محل المؤجر (المالك السابق) في الحقوق والالتزامات الناشئة عن التصرف الناقل لملكية المأجور،

ملكية عقار مؤجر | رقم محامي قضايا إيجار

بما فيها عقد الايجار على أساس أن عقد الإيجار من توابع العين التي تم التصرف فيها، وكالآتي:

أولاً: حلول المالك الجديد محل المؤجر في الالتزامات الناتجة عن عقد الإيجار،

وهذا يعني أن للمستأجر الحق في مطالبة المالك الجديد بتسليم العين المؤجرة إذا لم يكن قد تسلمها،

بحيث يتحدد نطاق حق المستأجر في مطالبة المالك الجديد بتسليم العين المؤجرة المتفق عليها في عقد الإيجار،

من دون أن يكون للمستأجر الحق في مطالبة المالك الجديد بتسليمه شيئاً آخر، فلو كانت العين المؤجرة مبنى،

فعندئذ للمستأجر أن يطلب من المالك الجديد تسليمه ما هو قائم من مباني في وقت انتقال ملكية العين المؤجرة،

من دون أن يكون له الحق في المطالبة بتسليم المباني التي في التي ينشئها المالك الجديد بعد انتقال الملكية،

لأن هذه المباني لا يسري عليها عقد الإيجار، سواء كان عقد الإيجار يخضع في تنظيمه لأحكام القانون المدني أو لأحكام القوانين الخاصة.

كما يكون للمستأجر الحق في مطالبة المالك الجديد بضمان العيوب الخفية وأن كانت في وقت سابق على نشوء التصرف النقال للملكية،

كما يكون المالك الجديد ضامن للتعرض القانوني وضامن لاستحقاق الغير،

فضلاً عن ذلك يلتزم الأخير بإجراء الترميمات الضرورية في العين المؤجرة وأن كان التلف قد حصل في وقت سابق لانتقال ملكية العين المؤجرة.

ملكية عقار مؤجر | رقم محامي قضايا إيجار

أما الاتفاقات المقترنة بالعقد قبل انتقال ملكية المأجور مثل الوعد بالبيع؛ فإنها لا تكون نافذة في مواجهة هذا المالك الجديد،

لأنها اتفاقات خاصة تختلف عن عقد الإيجار، وبالتالي لا يحق للمستأجر مطالبة المالك الجديد بتنفيذها،

إلا إذا كانت من مستلزمات العين المؤجرة، وهي تكون كذلك متى ما كانت مكملة للشيء أو محددة له،

وبشرط أن يكون المالك الجديد على علم بها في وقت سابق على انتقال ملكية المأجور.

ولا تبدو أهمية العلم كشرط لنفاذ أثر الاتفاقات المقترنة بالعقد في مواجهة المالك الجديد إلا بالنسبة للالتزامات المقترنة بالعقد دون الحقوق،

لأن الالتزام لا يمكن أن ينشأ في ذمة الشخص إلا بإرادته أو بنص القانون, أما الحقوق المقترنة بالعقد فإنها تنتقل إلى المالك الجديد دون علمه،

لأن انتقالها إلى هذا المالك دون علمه لا يضر بالمصلحة التي يبتغيها المشرع من هذا الشرط في حماية الخلف الخاص.

أما الأحكام القضائية الصادرة ضد البائع فهي الأخرى تكون حجة على المالك الجديد, متى ما كان نشوء التصرف الناقل للملكية سابقاً على صدور الحكم أو سابقاً على تسجيل الدعوى لدى قلم كاتب المحكمة،

لأن المشتري يُعد خلف خاص للبائع.

ملكية عقار مؤجر | رقم محامي قضايا إيجار

ويلتزم المالك الجديد بكافة التزامات سلفه إلى أن تنتهي المدة المحددة لانقضاء الإيجار،

أو إلى أن تنتهي المدة الممتدة قانوناً على وفق القوانين الخاصة، فإذا انقضت المدة المتفق عليها وامتد الإيجار بحكم القانون قبل التصرف الناقل للملكية،

فإن الايجار يبقى ممتداً بحكم القانون في مواجهة المالك الجديد، كما لو كان ممتداً في مواجهة المالك القديم،

سواء كان الإيجار ثابت التاريخ أم غير ثابت التاريخ.

ويكون الإيجار أيضاً نافذاً في مواجهة المالك الجديد بالنسبة للمدة الممتدة اتفاقاً،

كما لو انقضت مدة الإيجار قبل نشوء التصرف الناقل للملكية،

إلا أن المؤجر منح المستأجر مدة لتخلية المأجور وقبل انقضاء هذه المدة تصرف بملكية المأجور،

فإن هذه المدة اللاحقة لانتقال ملكية المأجور سوف تكون نافذة في مواجهة المالك الجديد.

ملكية عقار مؤجر | رقم محامي قضايا إيجار

ثانياً- حقوق المالك الجديد في مواجهة المستأجر:

للمالك الجديد الذي انتقلت إليه ملكية المأجور الحق في أن يطالب المستأجر بجميع حقوق المؤجر،

فله أن يطلب من المستأجر المحافظة على العين المؤجرة، وذلك باستعمال المأجور في ما أُعّد له،

وإجراء الترميمات التأجيرية، كما يمكن له أن يطالب المستأجر بالأجرة، وتكون هذه الأجرة مضمونة بامتياز المؤجر

على منقولات المستأجر الموجود في المأجور،

وله الحق في الحبس وإجراء الحجز التحفظي، وله أن يطلب رد العين المؤجرة عند انتهاء الإيجار.

هذا إذا انتقلت ملكية المأجور إلى المالك الجديد، أما إذا لم تنتقل إليه ملكية المأجور،

فعندئذ لا يجوز للمشتري مطالبة المسـتأجر بتنفيذ التزاماته الناشئة عن عقد الإيجار لأنه لا يعد مالكاً للمأجور؛

إلا إذا حول البائع الحقوق والالتزامات الناشئة عن عقد الإيجار على المشتري وتمت الحوالة،

كان الإيجار نافذاً في مواجهته ومن ثم له مطالبة المستأجر بتنفيذ التزاماته عن طريق الحوالة،

وليس بصفته مالك للمأجور.

ملكية عقار مؤجر | رقم محامي قضايا إيجار

والحقوق التي تنتقل إلى المالك الجديد هي تلك التي كانت ثابتة لسلفهِ بوصفه مؤجراً سواء كان مصدرها الاتفاق في عقد الإيجار،

أو كان مصدرها نصوص القانون المكملة لإرادة المتعاقدين والمتعلقة بتنظيم عقد الإيجار،

فإذا وجد شرط يتضمن بأن تدفع الاجرة في أول الشهر فعندئذ يكون للمالك الجديد،

أن يتمسك بهذا الشرط في مواجهة المستأجر، بأن يطلب من المستأجر الوفاء بالأجرة في هذا الوقت.

ويقع على المالك الجديد عبء إثبات علم المستأجر بانتقال ملكية المأجور،

لأن المشرع افترض أن المستأجر حسن نية لا يعلم بانتقال ملكية المأجور ومن ثم براءة ذمته اتجاه المالك الجديد،

إلا أن هذا الافتراض قابل لإثبات العكس، حيث أجاز المشرع للمالك الجديد أن يثبت بأن المستأجر كان يعلم أو كان بإمكانه العلم بانتقال ملكية المأجور.

ويجوز إثبات علم المستأجر للاستدلال بها على سوء نية الأخير بكافة طرق الإثبات من دون أن يقتصر الإثبات على علم المستأجر عن طريق التنبيه بانتقال الملكية بشكل رسمي.

ملكية عقار مؤجر | رقم محامي قضايا إيجار

 فإذا عجز المالك الجديد عن إثبات علم المستأجر أو افتراض علمه بانتقال الملكية،

في هذه الحالة سيكون وفاء المستأجر للمؤجر صحيحاً مبرئاً لذمته في مواجهة المالك الجديد،

لكن هذا لا يمنع الأخير من الرجوع على المؤجر بما استوفاه من أجرة دون وجه حق من وقت التصرف الناقل لملكية المأجور، أي بمقدار الأجرة التي دفعت عن المدة الزائدة على أساس دعوى الكسب دون سبب.

أما إذا أثبت المالك الجديد أن المستأجر كان يعلم، أو من المفروض عليه أن يعلم بانتقال ملكية العين المؤجرة وقت دفع الأجرة إلى المؤجر القديم؛

فهنا لا يمكن الاحتجاج بتعجيل الوفاء بالأجرة في مواجهة المالك الجديد، وعلى ذلك يحق للأخير أن يطالب المستأجر بالأجرة مرة ثانية،

ومن ثم لا يبقى أمام المستأجر سوى الوفاء بالأجرة المتفق عليها بينه وبين المؤجر للمالك الجديد والرجوع على المؤجر بهذه الأجرة طبقاً لقواعد الكسب دون سبب،

حتى لو كانت تقل عن الأجرة القانونية، سواء كان الاتفاق على هذه الأجرة أثناء سريان مدة الإيجار أو أثناء مدة التمديد القانوني للإيجار.

ملكية عقار مؤجر | رقم محامي قضايا إيجار

حيث يشترط للاحتجاج بالأجرة المعجلة التي تزيد مدتها عن أجرة ثلاث سنوات في مواجهة المالك الجديد أن يكون الوفاء مسجلاً في مخالصة،

على أن تكون المخالصة المثبتة للوفاء بالأجرة المعجلة مسجلة في دائرة الشهر العقاري قبل تسجيل التصرف الناقل لملكية المأجور،

فإذا لم يسجل فلا يكون الوفاء بالأجرة محتجاً به في مواجهة المالك الجديد في ما يزيد عن تلك المدة, ومن ثم لا يبقى أمام المستأجر سوى الرجوع على المؤجر على أساس دعوى الكسب دون سبب كما أسلفنا.

أما المفاضلة بين حق المستأجر بالاحتجاج في المخالصة، ومصلحة المالك الجديد في عدم الاحتجاج بالمخالصة في مواجهته؛ فيكون بالمقارنة بين تاريخ تسجيل المخالصة،

وتاريخ تسجيل حق المالك الجديد ، فإذا كان تسجيل المخالصة أسبق من تسجيل حق المالك الجديد كانت مخالصة الوفاء بالأجرة المعجلة التي تزيد مدتها عن ثلاث سنوات نافذة في مواجهة المالك الجديد, لكن إذا لم تسجل،

أو كان تسجيلها في تاريخ لاحق لتسجيل حق المالك الجديد، فلا يمكن للمستأجر من الاحتجاج بهذه المخالصة في مواجهة المالك الجديد فيما زاد عن أجرة ثلاث سنوات، مع ملاحظة أنه لا يوجد تلازم بين تسجيل مخالصة تعجيل الاجرة،

وبين تسجيل عقد الإيجار الذي تزيد مدته عن تسع سنوات، أي أن المخالصة لا تتعلق بعقد الإيجار الخاضع للتسجيل.

ملكية عقار مؤجر | رقم محامي قضايا إيجار

يشترط للاحتجاج بالأجرة المعجلة في مواجهة المالك الجديد إذا كان الإيجار وارداً على عقار، وكان تعجيل الوفاء بالأجرة لمدة تزيد عن أجرة ثلاث سنوات؛

أن يكون الوفاء بالأجرة مسجل في الدائرة المختصة قبل تسجيل التصرف الناقل لملكية المأجور، فإذا لم يسجل فلا يكون الوفاء بالأجرة محتجاً به في مواجهة المالك الجديد في ما يزيد عن تلك المدة.

ملكية عقار مؤجر | رقم محامي قضايا إيجار

HTTPS://BIT.LY/3ZMVQXT

يمكنكم التواصل معنا نحن مكتب العبادي للمحاماة من خلال موقعنا الالكتروني هذا.

تواصل معنا بواسطة الواتس آب.

إتصل بنا على أرقام الهواتف المدرجة في الموقع.

راسلنا خلال البريد الالكتروني المدرج على موقعنا.

يمكنكم زيارة مكاتبنا في :

الأردن ، عمان ، العبدلي ، بوليفارد العبدلي ، شارع الملك حسين،

مجمع عقاركو التجاري ، الطابق رقم 4 ، مكتب رقم 4.

798333357 00962

0799999604

064922183