إخلاء مأجور / محامي

ومن المعلوم إن العلاقات الإيجارية , ولاعتبارات اجتماعية واقتصادية , كانت ساحة واسعة لتدخل المشرع , فهذه القوانين كانت وحتى تاريخ صدور القانون رقم ( 6 ) لعام 2001 والقانون رقم ( 10 ) لعام 2006 قد سارت على نهج التدخل في العلاقات الإيجارية , مما أدى إلى ظهور حالة التمديد الحكمي للعلاقات الإيجارية , كل ذلك نتيجة التدخل الذي مارسه المشرع فحدّ من حرية التعاقد في مجال هذه العلاقات.
وبمقابل هذا التدخل أوجدت هذه القوانين ما بات يُعرف بحالات الإخلاء , فنتيجة لهذا التدخل لم يعد من المقبول الحكم بالإخلاء على المستأجر إلا في حالة توفر إحدى الحالات التي حددها القانون كسبب للإخلاء , حيث درجت العادة أن تكون هذه الحالات محددة بنص القانون , وتحديداَ في مادة هي على الغالب تستغرق أغلب صفحات قوانين الإيجار , وهي تشكل مادة دسمة لكثير من النزاعات الإيجارية.
ولكن المشرع وبداية من عام 2001 وهو العام الذي صدر فيه القانون رقم ( 6 ) وعام 2006 وهو العام الذي صدر فيه القانون رقم ( 10 ) وحتى عام 2015 حيث صدر القانون رقم ( 20 ) جاء بنفس تشريعي جديد , تمثل في رغبة المشرع للخروج عن عادته القديمة , بحيث بدأ المشرع بهجر مبدأ التدخل في العلاقات الإيجارية , وراح يحاول بنصوص جديدة إعادة الاعتبار لمبدأ العقد شريعة المتعاقدين , فبدأ المشرع يخفف من الأعباء والنتائج التي ترتبت على تدخله في مجال هذه العلاقات , والتي انعكست سلباَ على المالك وعلى وجه الخصوص.
وهذا النهج تجلى أكثر ما تجلى في القانون رقم ( 20 ) ففي هذا القانون جاء المشرع بأحكام جديدة لم تكن معروفة في ظل سريان قوانين الإيجار السابقة.
من جملة هذه الأحكام هو ما نص عليه البند الأول من الفقرة ( ج ) من المادة السابعة من هذا القانون , فهذه الفقرة في العموم أوجبت , وكما تواتر عليه العمل في ظل قوانين الإيجار القديمة , الحكم بالإخلاء فيما إذا تنازل المؤجر للغير عن المأجور كلاَ أو بعضاَ دونما إذن خطي من المؤجر , وبموجب مقدمة البند الثاني من الفقرة ( ج ) وكما جرت عليه عادة كل قوانين الإيجار , استثنيت حالة تنازل المستأجر عن المأجور المحدث فيه متجر بالمعنى القانوني.
أما الجديد في هذه الحالة ما استحدثه المشرع من نص في البند الثاني من هذه الفقرة , عندما استثنى من حالة الإخلاء المنصوص عنها في البند الأول من الفقرة ( ج ) من المادة السابعة من القانون , رغبة المستأجر التنازل عن المأجور للغير , فقد أوجب المشرع على المستأجر في هذه الحالة وقبل توقيع العقد مع المشتري إعلام المالك ببطاقة بريدية أو بإنذار عدلي ، وذلك لكي يمارس هذا المالك حقه في الشراء بنفس الثمن منقوصاَ منه ما نسبته عشرة بالمائة أو لكي يوافق على البيع لقاء تقاضيه ما نسبته عشرة بالمائة من ثمن البيع.
ومنذ صدور هذا القانون ثار جدل كبير حول موضوع هذه الحالة , هذا الجدل كان سببه هو السؤال التالي :

– إذا تصرف المستأجر بالمأجور دون إعلام المالك فما هي حقوق المالك في مثل هذه الحالة ؟؟؟

فالبعض قال بأن تصرف المستأجر على خلاف ما رسم القانون من طريق غير موجب للتخلية , وحقوق المالك في مثل هذه الحالة , تنحصر في إبطال البيع فقط , وبالتالي إتاحة الفرصة أمامه لكي يمارس خياراته القانونية.
والبعض الآخر قال بأن تصرف المستأجر وبيعه المأجور دون إعلام المالك أو على خلاف ما رسم القانون من طريقة موجب للتخلية.
وأنا أقوال بأنه ولئن كان حق الشفعة قد ألغيه بداية من عام 1949 وهو العام الذي صدر فيه القانون المدني السوري , إلا إن القانون رقم ( 20 ) لعام 2015 وفي حالة رغبة المستأجر التنازل عن كل المأجور للغير , هو أوجد ما يشبه إلى حد كبير حق الشفعة لهذا المالك , فهو ألزم المستأجر بإعلام المالك ببطاقة بردية مكشوفة أو بموجب إنذار عدلي بهذه الرغبة لكي يمارس خياراته القانونية.
وبالتالي وبرأيي إن تصرف المستأجر على خلاف الطريق التي رسمها القانون وتنازله عن المأجور للغير دون إعلام المالك , لكي يمارس خياراته القانونية , إنما هو يشكل حالة إخلاء مستحدثه , وذلك بموجب نص البند الثاني من الفقرة ( ج ) من المادة ( 7 ) من القانون رقم ( 20 ) لعام 2015 وذلك للأسباب التالية :

١ ) قوانين الإيجار وبداية من قانون الإيجار رقم ( 6 ) الصادر في عام 2001 وحتى القانون رقم ( 10 ) الصادر عام 2006 وحتى القانون رقم ( 20 ) الصادر عام 2015 بدأ بنهج جديد , فهو بدأ ولو على حياء بإعادة الاعتبار المسلوب لمالك العقارات التي ترتبت عليها علاقات إيجارية معتبرة ممددة بنص القانون , هذا المالك الذي كان يشاهد وأمام عينه أن هذا المستأجر يتصرف بالانتفاع بملكه دون مراعاة له , بحيث يقبض الملايين ثمناَ لهذا المتجر , في حين حق المالك محصور ببدلات الإيجار البسيطة , وعلى أبعد تقدير بحقه في إقامة دعوى تحديد البدل فوراَ , فكان إن حاول القانون الجديد أن يعيد لهذا المالك بعضاَ من اعتباره المسلوب.

٢ ) القانون رقم ( 20 ) لعام 2015 وقوانين الإيجار السابقة دأبت على تحديد حالات الإخلاء بموجب نصوص قانونية , وفيما يخص الحالة موضوع البحث هو دأب على مناقشتها في الفقرة ( ج ) من المادة التي تحدد عادة حالات الإخلاء القانونية , وهذا ما سار عليه القانون رقم ( 20 ) لعام 2015 حيث ناقش هذه الحالة في الفقرة( ج ) من المادة السابعة ببنودها المتعددة , وبالتالي مناقشة المشرع لهذه الحالة بالبند الثاني من الفقرة ( ج ) من المادة السابعة من القانون , والتي جعلها القانون لمناقشة حالات الإخلاء , إنما يعني إن إرادة المشرع انصرفت إلى اعتبار هذه الحالة إحدى حالات الإخلاء , بدليل إنه أوردها ضمن حالات الإخلاء المبحوث عنها في الفقرة ( ج ) من هذه المادة.

٣ ) والأهم من كل ما سبق هو الأسلوب الذي اتبعه المشرع في صياغة هذه الفقرة , فالمشرع وفي البند الأول من الفقرة ( ج ) من المادة السابعة من القانون , ناقش حالة الإخلاء المترتبة على تنازل المستأجر عن المأجور كلاَ أو بعضاَ للغير دونما إذن خطي من المؤجر.
وتابع المشرع الصياغة حيث وفي البند الثاني هو قال وبالحرف الواحد :

[ يستثنى من الإخلاء في الحالة المبينة في البند الأول من هذه الفقرة …… ]

وعليه ومن سياق الحديث والسرد , نجد إن المشرع وفي البند الأول من الفقرة ( ج ) ناقش حالة الإخلاء المترتبة على تنازل المستأجر عن المأجور للغير كلاَ أو بعضاَ دون إذن خطي من المؤجر , ومن ثم وفي البند الثاني من نفس الفقرة قال :

[ يستثنى من الإخلاء من الحالة المبينة في البند الأول من هذه الفقرة ……]

وعليه وعن طريق شرح النص وعن طريق مفهوم المخالفة , نجد إن المشرع استثنى من الإخلاء المترتب على التنازل للغير عن المأجور كلاَ أو بعضاَ دون إذن خطي من المؤجر , التنازل عن المأجور للغير إذا ما تم هذا التنازل بعد إتباع الطريقة القانونية التي رسمها القانون , وبالتالي وعن طريق مفهوم المخالفة أيضاَ , نجد إن النص يعني إذا تم التنازل دونما إتباع المستأجر للطريقة التي رسمها القانون , يعرض المستأجر للإخلاء بدليل إن المشرع استثنى من الإخلاء موضوع البحث , التنازل الحاصل من المستأجر للغير , إذا ما تم بعد إتباع المستأجر للطريقة التي رسمها القانون.

والخلاصة :
__________.

القانون رقم ( 20 ) لعام 2015 وفي البند الثاني من الفقرة ( ج ) من المادة السابعة منه , استحدث حالة إخلاء جديدة لم تكن واردة في ظل نفاذ قوانين الإيجار المتعاقبة , وهذه الحالة تتمثل في تنازل المستأجر عن المأجور للغير كلاَ أو بعضاَ إذا ما تمت على خلاف ما رسم القانون من طريق , والقول بخلاف ذلك يُفشل غاية المشرع التي سعى إلى تحقيقها من وراء إيراد هذا النص في القانون رقم ( 20 ) لعام 2015 وتحديداَ في البند الثاني من الفقرة ( ج ) من المادة السابعة منه.
________________________________ .

مكتب العبادي للمحاماة

محامي الأردن