من المعروف أن عقد الإيجار , هو أحد العقود المسماة التي كان قد بحث فيها بشكل مفصل القانون المدني , وعقد الإيجار كسائر العقود المعروفة , هو من العقود التي ترتب حقوقاَ في ذمة طرفيه , المؤجر والمستأجر. فالمؤجر مثلاً ملتزم بتقديم العين المؤجرة وتمكين المستأجر من الانتفاع بها وفق ما أعدت له , كما هو ملتزم بعدم التعرض المادي أو المعنوي للمستأجر في هذا الانتفاع , وهو مسؤول عن هذا التعرض سواء وقع منه أو من أحد التابعين له أو من قبل الغير. ومقابل ذلك يكون المستأجر ملتزماَ بدفع الأجور وصيانة العين والمحافظة عليها وباستخدام العين وفق ما أعدت له ووفق ما تم الاتفاق عليه بموجب عقد الإيجار , وهو بالمحصلة ملتزم بتسليم العين في نهاية مدة الإيجار على الحالة التي كانت عليها. ولكن عندما بادر المشرع السوري فتدخل في حرية وإدارة طرفي هذا العقد , فأوجد ما بات معروفاَ بالتمديد الحكمي لعقود الإيجار , هو بمثل هذا التدخل عدل في ماهية هذه الحقوق , فأحدث في ذمة طرفي العقد حقوقاَ جديدة , وبمقابل ذلك هو أوجد قيوداَ لحقوق طرفيه , هذه الحقوق المعروفة وفق المبادئ القانونية العامة , والمنصوص عنها بموجب نصوص ومواد القانون المدني , فنتيجة هذا التدخل بات عقد الإيجار في مجال العلاقات المعتبرة ممددة حكماَ لا ينتهي إلا بتوفر إحدى حالات الإخلاء التي حددتها على سبيل الحصر قوانين الإيجار المختلفة. وعليه قد يحصل في معرض علاقة إيجارية معتبرة ممددة حكماَ أن تتوفر إحدى حالات الإخلاء المحددة بنص القانون , ويسكت المؤجر عن استخدام حقه في إقامة دعوى الإخلاء المستندة إلى توفر هذا السب القانوني الموجب للإخلاء , وفي حال حصل مثل هذا السكوت فإنه مما يهدد حقوق المؤجر في إقامة هذه الدعوى , فنتيجة مرور الزمن واكتمال مدة التقادم , يسقط حق المؤجر في إقامة دعاوي الإخلاء المعروفة , والاجتهاد القضائي في مثل هذه الحالات مستقر على :
{ إن الحقوق الناشئة عن عقد الإيجار تسقط بالتقادم.}
استئناف دمشق اساس ( 327 ) قرار رقم ( 198 ) تاريخ 17 / 10 / 1991.
ومعلوم من الناحية الفقهية أن حقوق الطرفين في مجال العلاقات الإيجارية , هي معتبرة من الحقوق الشخصية لا العينية , وهذه الحقوق وفق المبادئ القانونية العامة , هي مما يسقط بالتقادم , ذلك أنه لا يوجد أي حق لا يسقط بالتقادم , والاجتهاد القضائي في مثل هذه الحالات مستقر على :
{ الحقوق والالتزامات الناشئة عن تنفيذ عقد الإيجار , والتي تترتب على مخالفة شروط هذا العقد , لا تخرج عن كونها حقاَ من الحقوق المستقرة للطرف الدائن والتزاماَ من الالتزامات بالنسبة للطرف المدين , وكان الالتزام يتقادم.}
نقض نفعاَ للقانون أساس ( 9424 ) قرار ( 3613 ) تاريخ 21 / 12 / 1992.
والتقادم في مجال الحقوق الإيجارية هو حق شخصي لا تثيره المحكمة من تلقاء نفسها , وإنما يجب إثارته من قبل صاحب المصلحة , وصاحب المصلحة في مجال العلاقات الإيجارية , هو في العام الغالب المستأجر , وبحسب المبادئ القانونية العامة للتمسك بالتقادم , لا يجوز التمسك به إلا أمام محكمة الموضوع , ولا يجوز التمسك به أو إثارته لأول مرة أمام محكمة النقض , ولكون أحكام محكمة الصلح في مجال العلاقات الإيجارية تصدر بالدرجة الأخيرة , فإن التمسك بالتقادم يكون فقط أمام محكمة الصلح , ولا يجوز إثارته والتمسك به أول مرة أمام محكمة النقض , كما لا يجوز للطرفين التنازل عن هذا الحق بشكل مسبق ولا يجوز الاتفاق على تعديل مدد التقادم لكونها معتبرة من النظام العام , ولكن يجوز التنازل عن التمسك بالتقادم بعد ثبوت حق صاحب المصلحة فيه. والتقادم المسقط للحق في إقامة الدعاوي الإيجارية , وخصوصاَ دعاوي الإخلاء , هو التقادم الطويل ، وذلك وفق ما نصت عليه المادة ( 372 ) من القانون المدني , وهو محدد بخمسة عشرة سنة , وليس التقادم الخمسي المنصوص عليه بالمادة ( 373 ) من القانون المدني والخاص بالحقوق الدورية المتجددة , ومنها الحق في تقاضي الأجور في مجال العلاقات الإيجارية.
