قانون الملكية العقارية / إبطال عقد بيع / بيع أرض / ثمن أرض /عقد باطل / بطلان عقد بيع/محامي مختص

قرار تمييز حقوق رقم 5420 / 2022
هيئة عامة – ولتوحيد الاجتهاد القضائي حول المحكمة المختصة في مثل هكذا دعاوى فقد تقرر نظر هذا الطلب من محكمة التمييز بنصاب الهيئة العامة٠
برئاسة القاضي محمد الغزو٠

حول ؛
حيث إن مناط الفصل فيما إذا كان المشرع قد استحدث اختصاصاً نوعياً جديداً إلى محكمة البداية بموجب المادة (13) من قانون الملكية العقارية هو الإجابة على التساؤلين التاليين ؛
١ – هل قصد المشرع بعبارة على الرغم مما ورد في أي تشريع آخر إلغاء نص المادة (52/أ) من قانون أصول المحاكمات المدنية لاشتماله على نص يتعارض معه ؟
2٢ – هل قصد بعبارة المحكمة الواردة في المادة (13/ب و ج) محكمة البداية التي يقع العقار ضمن دائرة اختصاصها وفقاً للتعريف الوارد لعبارة المحكمة في المادة (2) من قانون الملكية العقارية ؟

القرار؛
ولتوحيد الاجتهاد القضائي حول المحكمة المختصة في مثل هكذا دعاوى فقد تقرر نظر هذا الطلب من محكمة التمييز بنصاب الهيئة العامة٠
وباستقراء نص المادة (35/1/ب) من قانون أصول المحاكمات المدنية يتبين أنها عقدت الاختصاص لمحكمة التمييز في تعيين المرجع فيما إذا كان الخلاف بين محكمتين لا تتبعان لمحكمة استئناف واحدة ٠
وحيث إن هذا الطلب يشير إلى وجود خلاف على الاختصاص بين محكمة صلح حقوق غرب عمان ومحكمة بداية حقوق عمان، وحيث إن محكمة الصلح تتبع محكمة بداية عمان بصفتها الاستئنافية وإن محكمة بداية عمان تتبع محكمة استئناف عمان أي أن هاتين المحكمتين لا تتبعان إلى محكمة استئناف واحدة فتكون محكمة التمييز هي المختصة بتعيين المرجع لنظر الدعوى٠
وحيث نجد بأن المشرع يعتمد في توزيع الاختصاص بين طبقتي محاكم الدرجة الأولى (البداية والصلح) على معيارين اثنين 
المعيار الأول:- المعيار القيمي بالنظر لقيمة الدعوى ابتداءً وبحد معين بالنسبة لاختصاص محاكم الصلح وفيما يزيد على ذلك يكون من اختصاص محكمة البداية
المعيار الثاني :- وهو المعيار النوعي بحيث يحدد المشرع الاختصاص لنوع معين من الدعوى إلى محكمة الصلح ويحدد الاختصاص في دعاوى أخرى إلى محكمة البداية.
فالأصل وفقاً لذلك أن الاختصاص القيمي هو الاختصاص الأصلي في توزيع الاختصاص بين هذين النوعين من المحاكم ويكون الاختصاص الثاني وهو الاختصاص النوعي أو ما يُعرف بالاختصاص الاستثنائي بالنظر لنوع معين من الدعاوى والذي يعتبر خروجاً عن القاعدة الأولى في الاختصاص
ومن الرجوع إلى نصوص قانون أصول المحاكمات المدنية نجد أنه نظم في الفصل الرابع منه أحكام تقدير قيمة الدعوى من خلال المواد من (٤٨) إلى (٥٥) منه
وقد نصت المادة (52/1) من القانون ذاته على
(إذا كانت الدعوى بطلب صحة عقد أو إبطاله أو فسخه تقدر قيمتها بقيمة المتعاقد عليه وبالنسبة لعقود البدل تقدر الدعوى بقيمة أكبر البدلين)
ونصت المادة (5) من القانون المدني على: (لا يجوز إلغاء نص تشريعي إلا بتشريع لاحق ينص صراحة على هذا الإلغاء أو يشتمل على نص يتعارض مع نص التشريع القديم أو ينظم من جديد الموضوع الذي سبق أن قرر قواعده ذلك التشريع)
ونصت المادة (2) من قانون الملكية العقارية رقم (13) لسنة 2019 : (يكون للكلمات والعبارات التالية حيثما وردت في هذا القانون المعاني المخصصة لها أدناه ما لم تدل القرينة على غير ذلك
المحكمة : محكمة البداية التي يقع العقار ضمن دائرة اختصاصها)
ونصت المادة (13) من القانون ذاته : (على الرغم مما ورد في أي تشريع آخر)
أ . لا تسري مدة مرور الزمن على العقارات المسجلة في السجل العقاري
ب. إذا ثبت للمحكمة بطلان تصرف أو معاملة تسجيل بشأن عقار مسجل فلها مع مراعاة قواعد حسن النية واستقرار الملكيات العقارية، أن تقرر أياً من الحالتين التاليتين
١ . إبطال وفسخ التصرف أو معاملة التسجيل والتصرفات والمعاملات التي بنيت عليهما كاملة أو في حدود حصة المحكوم له وإعادة تسجيل الحق المحكوم به باسمه في السجل العقاري للعقار موضوع الدعوى كلما كان ذلك ممكناً
٢. إلزام المتسبب بالضرر بتعويض عادل يدفعه للمتضرر وفقاً لقيمة العقار وقت رفع الدعوى
ج. تقرر المحكمة وبناءً على الطلب منع التصرف في العقار موضوع الدعوى وإلى حين الفصل فيها
د. يسري حكم الفقرتين (ب) و (ج) من هذه المادة على أي دعوى لم يصدر بها حكم قطعي من المحاكم عند نفاذ أحكام هذا القانون)
وحيث إن مناط الفصل فيما إذا كان المشرع قد استحدث اختصاصاً نوعياً جديداً إلى محكمة البداية بموجب المادة (13) من قانون الملكية العقارية هو الإجابة على التساؤلين التاليين 
١ – هل قصد المشرع بعبارة على الرغم مما ورد في أي تشريع آخر إلغاء نص المادة (52/أ) من قانون أصول المحاكمات المدنية لاشتماله على نص يتعارض معه ؟
٢ – هل قصد بعبارة المحكمة الواردة في المادة (13/ب و ج) محكمة البداية التي يقع العقار ضمن دائرة اختصاصها وفقاً للتعريف الوارد لعبارة المحكمة في المادة (2) من قانون الملكية العقارية ؟
للإجابة على هذين التساؤلين لا بد من التنويه إلى أن المشرع وفي مطلع نص المادة (2) من قانون الملكية العقارية نص صراحة بأن للكلمات والعبارات التالية حيثما وردت في هذا القانون المعاني المخصصة لها أدناه ما لم تدل القرينة على غير ذلك
وعليه إذا وجدت قرينة في نص المادة (13) سالفة الاشارة بأن المشرع قصد خلاف المعنى الوارد في المادة (2) من القانون ذاته فيجب إعمال مفهومها لا سيما وأن توزيع الاختصاص بين محاكم الدرجة الأولى على أساس قيمة الدعوى هو الأصل في توزيع الاختصاص فحيث لا يضع المشرع نصاً خاصاً يجعل الاختصاص في دعوى معينة حسب نوعها لمحكمة الصلح أو البداية فإنه يجب الرجوع إلى قيمة الدعوى لذلك يطلق على الاختصاص
النوعي اصطلاحاً بالاختصاص الاستثنائي (د. عيد القصاص – الوسيط في قانون المرافعات المدنية والتجارية – الطبعة الأولى – 2005 – دار النهضة العربية- ص ٢٣٦ و ٢٣٧ و ٢٦٨)
وحيث إن هناك عدة قرائن في نص المادة (13) من قانون الملكية العقارية وفي القانون ذاته تحول دون تطبيق تعريف المحكمة الوارد في المادة الثانية سالفة الإشارة نوردها تباعاً
١.لو قصد المشرع استحداث اختصاص نوعي جديد لمحكمة البداية عند إيراده لعبارة للمحكمة في الفقرتين (ب و ج) من المادة (13) لنصت الفقرة (د) عندما قررت أن يسري حكم الفقرتين (ب و ج) في المادة سالفة الإشارة على أي دعوى لم يصدر بها حكم قطعي على أن تحال جميع الدعاوى المنظورة من قبل محاكم الصلح والمتعلقة ببطلان تصرف أو معاملة تسجيل بشأن عقار مسجل إلى محاكم البداية كما فعل في المادة (53/ب) من القانون ذاته عندما أحال القضايا المنظورة أمام محكمة تسوية الأراضي والمياه إلى محكمة البداية تبعاً لإلغائه لقانون تسوية الأراضي والمياه رقم 40 لسنة 1952 ولما لم يفعل فإن يعد قرينة على عدم إعمال تعريف المحكمة الوارد في المادة (2) من القانون ذاته لأنه لو قصد استحداث اختصاص نوعي جديد لمحكمة البداية لوجب عليه أن يقرر إحالة الدعاوى الصلحية المنظورة أمام محاكم الصلح بموضوع بطلان تصرف أو معاملة تسجيل بشأن عقار طالما قرر أن هذا القانون يسري على أي دعوى لم يصدر بها حكم قطعي
٢. إن مقصود المشرع من عبارة ( على الرغم مما ورد في أي تشريع آخر) الواردة في مطلع المادة (13) إن ما سيورده المشرع لاحقاً في متن المادة هو الأولى بالتطبيق حين التعارض مع أي نص تشريعي سابق وفي حدود الموضوعات التي سيوردها وهي 
 مدة مرور الزمن
 الخيارات المتاحة للمحكمة الناظرة في دعوى بطلان التصرفات أو معاملات التسجيل المتعلقة بالعقارات المسجلة
 سريان أحكام هذه المادة على الدعاوى التي لم يصدر بها حكم قطعي عند نفاذ أحكام هذا القانون
أما ما خلا ذلك من موضوعات فيطبق في شأنها التشريعات النافذة ، وحيث لم يفرد المشرع حكماً خاصاً يتضمن عدم سريان قواعد تقدير قيمة الدعوى على هذا النوع من الدعاوى فهذه قرينة أخرى يمتنع في ضوئها إعمال تعريف المحكمة الوارد في مطلع المادة (2) من القانون ذاته لا سيما وأن الاختصاص النوعي كما ذكرنا هو اختصاص استثنائي
أما القول بأن المشرع قصد استحداث اختصاص نوعي جديد لمحكمة البداية فإنه يؤدي إلى مخالفة نص المادة (52/1) من قانون أصول المحاكمات المدنية وبالتالي مخالفة مبدأ وحدة التشريع الوطني المتوجب مراعاته عند تفسير أي نص قانوني ومجاوزة الهدف الذي ارتآه المشرع من هذا النص وهو استحداث قواعد موضوعية محددة في هذا النوع من الدعاوى وعلى النحو المفصل أعلاه
وعليه فإننا نخلص مما تقدم إلى أن المشرع لم يقصد استحداث اختصاص نوعي جديد لمحكمة البداية بموجب المادة (13) من قانون الملكية العقارية
وبالعودة إلى وقائع الدعوى وعلى الرغم من أن قيمة عقد البيع المراد إبطاله في هذه الدعوى هي مئة دينار فقد قرر قاضي الصلح وسنداً لأحكام المادة (52/1) من قانون أصول المحاكمات المدنية إحالة الدعوى إلى قاضي البداية في ضوء القيمة المقدرة للعقار من قبل دائرة الأراضي والمساحة حيث قدر العقار بمبلغ (٧٦٣٧٣٠) ديناراً خلافاً لصراحة نص المادة أعلاه والتي قدرت الدعاوى المتعلقة بإبطال العقود بقيمة المتعاقد عليه وبناءً عليه قرر قاضي البداية واستناداً إلى نص المادة ذاتها وفي ضوء أن قيمة عقد البيع المراد إبطاله هي (100) دينار إعلان عدم اختصاصه بنظر الدعوى
وبناءً عليه فإننا نخلص إلى أن الاختصاص في هذه الدعوى ينعقد لمحكمة صلح حقوق غرب عمان في ضوء القيمة المتعاقد عليها في عقد البيع والبالغة (100) دينار
واستناداً لما تقدم نقرر تعيين محكمة صلح حقوق غرب عمان المحكمة المختصة بنظر هذه الدعوى واعادة الأوراق إلى مصدرها