إزالة الشيوع ، بيع مزاد علني

عرّفت مواد القانون أن الشيوع هو الحالة التي يملك فيها اثنان أو أكثر شيئا غير مفرزة حصة كل منهم فيه .
أي إذا اختلف الشركاء في اقتسام المال الشائع ، فعلى من يُريد الخروج من الشيوع أن يُقيم الدعوى بذلك أمام لجنة إزالة الشيوع في دائرة الأراضي الموجودة في مكان المال الشائع .
وفي سبيل قسمة المال الشائع إذا لم تمكن القسمة عينا ، أو كان من شأنها إحداث نقص كبير في قيمة المال المراد قسمته ، يُقرر القاضي بيع المال بالمزاد العلني بالطريق المبينة في قانون التنفيذ ، وتقتصر المزايدة على الشركاء ، إذا طلبوا هذا بالإجماع.

وعليه على الراغب بالخروج من حالة الشيوع ، في حالة عدم الاتفاق الرضائي على الخروج منها ، أن يُقيم الدعوى بذلك أمام لجان إزالة الشيوع ، وعادة ما كان يتم الخروج من الشيوع عن طريق بيع المال بالمزاد العلني .

وكان يحصل أن يكون المدعى عليه في دعوى إزالة الشيوع ، هو الشاغل للعقار المراد الخروج من حالة الشيوع في ملكيته ، فكان هذا المالك لا يترك وسيلة إلا ويلجأ إليها لعرقلة سير هذه الدعوى، من إدعاء فسخ تسجيل حصة المدعي أو سواه من دعاوى الغاية منها وقف السير في دعوى إزالة الشيوع ، وأحياناَ ما كان يذهب إلى أبعد من ذلك ، بأن يلجأ إلى إحداث إنشاءات جديدة في العقار مما يؤدي إلى التغيير في أوصاف العقار ، بهدف وقف دعوى إزالة الشيوع ، ذلك أن التعامل القضائي جرى على عدم بيع أي عقار بالمزاد العلني إذا كانت أوصاف هذا العقار على أرض الواقع مخالفة لما ورد في قيده العقار ، كل ذلك من باب المحافظة على حقوق المشتري عن طريق المزاد والذي يُفترض أنه يشتري بالاستناد إلى الأوصاف الواردة في القيد العقاري  دونما مشاهدة حسية للعقار على أرض الواقع .

وأمام رغبة المشرع لتلافي مثل هذه الحالات ، والتي تؤدي إلى عرقلة مسعى الأفراد للخروج من حالة الشيوع ، حيث إذا حُكم ببيع العقار المشترك لعدم إمكان قسمته يجري بيعه بطريق المزايدة بناء على قائمة تتضمن شروط البيع يقرها رئيس التنفيذ ، كما وتُطبق على بيع العقار لعدم إمكان قسمته أو لاستيفاء حقوق الامتياز والتأمين والرهن المسجلة ، الأحكام المقررة للتنفيذ على العقار .
وفيما يخص أوصاف العقار الذي سيجري بيعه بالمزاد العلني وأصافه نبين التالي :

– إذا تبين وجود اختلاف في أوصاف العقار بين الواقع و القيد العقاري فعلى مباشر الإجراءات أن يبرز من الجهات المختصة بيانا بقابلية العقار لتصحيح الأوصاف و في هذه الحالة يصدر رئيس التنفيذ قرارا بالتصحيح مع قرار الإحالة القطعية وذلك على نفقة المحال عليه .
– أما إذا كان العقار غير قابل لتصحيح الأوصاف كلياً أو جزئياً فيُباع على وضعه الراهن .

وبالتالي في مثل هذه الحالات ، وفيما يخص الحالة موضوع البحث ، وسواء أكان التبديل في أوصاف العقار جرى بحسن أو سوء نية ، يجب علينا أن نفرق بين حالتين :

الأولى :
ـــــــــ .

أن تكون الأوصاف قابلة للتصحيح ، وفي هذه الحالة يجب على مباشر الإجراءات أن يُبرز من الجهات المختصة ما يُفيد بقابلية هذه الأوصاف للتصحيح وهنا على رئيس التنفيذ أن يُضمن قرار الإحالة القطعية ما يُفيد بإجازة المحال عليه بتصحيح الأوصاف على نفقته الخاصة .

الثانية :
ـــــــــ .

أن تكون الأوصاف غير قابلة للتصحيح ، كلياَ أو جزئياَ ، فهنا يُباع العقار على وضعه الراهن .

مكتب العبادي للمحاماة

محامي في الأردن

محامي مختص بإزالة الشيوع

محامي إزالة شيوع