عقد إيجار طويل / حق الإيجارتين

لم يعرف فقهاء الشريعة الإسلامية حق الاجارتين , وهذا الحق قد ورد لأول مرة في قانون الأراضي العثماني , مأخوذاَ عن عادات وتقاليد كانت راسخة في بلاد الأناضول , أما الاجارة الطويلة فتشبه إلى حد ما الحكر وتلتقي به , وكانت استجابة لتعامل انتشر وقتاَ طويلاَ في سورية.
وعليه على أرض الواقع قد يجد متولي الوقف أن غلة الأرض الموقوفة لم تعد تكفي لاستغلالها بالبناء عليها أو بغرسها , وبالاستناد إلى ذلك يرى أن مصلحة الوقف تستوجب إنشاء حق عيني عليها , وذلك بالتخلي على الدوام عن استغلالها بالبناء أو الغرس لغيره , جاز له بعد صدور الإذن اللازم لذلك من القاضي الشرعي , أن يتعاقد مع الغير بهذا الشأن , وبموجب ذلك تبقى رقبة الأرض مملوكة للوقف , في حين يصبح البناء لمن بناه أو الغرس لمن غرسه.
فإذا كانت الأرض من النوع الشرعي ملك , بسبب وجودها ضمن حدود الأماكن المبنية , سمي الحق الذي يكسبه الباني أو الغارس حق الاجارة الطويلة , أما إذا كانت الأرض من النوع الشرعي أميري , سمي الحق بسبب وجودها خارج حدود الأماكن المبنية بحق الاجارتين.
وكلا الحقين من الحقوق العينية المترتبة على العقارات الموقوفة , فيكونان خاضعين للتسجيل في السجل العقاري.
والأجرة في الاجارتين تتألف من مبلغين , يدفع أولهما بدلاَ! مقطوعاَ في بداية العقد , ويضاف إليه مبلغ ثاني كمرتب دائم بمعدل ثلاثة في الألف من قيمة العقار , محدد بنص المادة ( 1004 ) من القانون المدني السوري , في حين أن الأجرة في الاجارة الطويلة تتألف من بدل معين في العقد يدفع بصورة دورية.
وبسبب اختلاف الطبيعة القانونية لكل من الاجارة الطويلة والاجارتين , فإن حقوق صاحب الاجارتين التي ترد على الأراضي الأميرية , إنما تنصرف إلى الغرس والزراعة في الأرض وإجراء الحفريات في باطن الأرض لاستخراج المواد , أما إذا أراد البناء على الأرض , فعليه الحصول على إذن بذلك من المتولي , وإذا فعل ذلك دون الحصول على الإذن اللازم , فتطبق عليه الأحكام الخاصة بالباني سيء النية في أرض الغير , والمعروفة في مجال التملك بالالتصاق والمنصوص عليها في المادة ( 888 ) وما بعد من القانون المدني السوري , وبسبب طبيعة هذا الحق إذا حصل وزال البناء , فليس لصاحب حق الاجارتين إعادته إلا بإذن من المتولي , لكون سلطته على هذه الأرض في البناء هي سلطة استثنائية.
في حين أن حقوق صاحب الاجارة الطويلة , والتي لا ترد إلا على الأراضي المعدة للبناء , فحقوقه تنصرف إلى استغلال الأرض فيما أعدت له , دون أن يكون له حق زراعتها أو حفر باطنها لاستخراج المواد منه , لأن ذلك ينحصر في العقارات الواقعة خارج حدود الأماكن المبنية , وإذا زالت الأبنية جاز له أن يجددها دون إذن المتولي , لكون سلطته وردت على عقار معد بطبيعته للبناء عليه.
وأصحاب كلا الحقين لهما الحرية التامة بالتصرف بما يملكان , فلهما البيع والتفرغ عنه بعوض أو بدونه , كما لهما أن يعقدا على حقهما تأميناَ أو رهناَ أو أن يرتبا عليه أي حق عيني أخر , ويقبل كل من الحقين الانتقال بالإرث والوصية , شرط تطبيق أحكام قانون الأحوال الشخصية على حق صاحب الاجارة الطويلة , لكون هذا الحق يرد إلا على الأراضي من النوع الشرعي الملك , وقانون انتقال الأموال ألأميرية على حق صاحب الاجارتين باعتبار أن هذا الحق لا يرد إلا على الأراضي الأميرية.
ومقابل ذلك يلتزم كل منهما ان يؤدي إلى المتولي المرتب الدائم أي ما يعادل أجرة الأرض , كما يلتزم كل منهما بأداء الضرائب والرسوم ويلتزم صاحب الاجارتين وبنص القانون بصيانة العقار , في حين لم يرد نص مماثل بخصوص صاحب الاجارة الطويلة , إلا أنه يلتزم بذلك لكونه صاحب البناء والغرس , فالصيانة لذلك تقع عليه , لكونها من الأمور الطبيعية قفي مثل هذه الحالات.
ويسقط كل من الحقين بأسباب مشتركة , فهما يسقطان باتحاد ذمة المالك , كأن ينشأ صاحب الاجارة الطويلة أو الاجارتين وقفاَ فيما يملك , فتتحد بذلك الذمة فينقضي بذلك حقه , إذ تصبح الأرض وما عليها من بناء أو غرس بتمامها وقفاَ , أو أن يجري استبدل على الأرض لصالح صاحب الحق , فيصبح صاحب الحق مالك الأرض والحق بالاستبدال , وبذلك ينقضي الحق ويصبح العقار بتمامه ملكاَ عن طريق الاستبدال , كما ينقضي الحقان بوفاة صاحبهما دون وجود الفرع الوارث فيعود الحق لجهة الوقف , وبذلك تصبح الأرض وما عليها من بناء أو غرس وقفاَ , كما يسقط الحقان بتوقف صاحبهما عن دفع البدل لمدة ثلاث سنوات , ولكن في هذه الحالة لا بد من صدور حكم قضائي بالسقوط.
أما حق صاحب الاجارتين , لكون هذا الحق لا يرد إلا على أرض هي أرض زراعية بالأصل ( أميرية ) فينفرد هذا الحق بسبب سقوط خاص به , فهو يسقط بعدم استثمار الأرض لمدة عشر سنوات , أما في الاجارة الطويلة التي لا ترد إلا على العقارات الملك , فالحق لا يسقط بسبب تهدم البناء أو زوال الغراس , وإنما يحق لجهة الوقف إنذاره لإعادة البناء والغرس , فإذا ما امتنع جاز لها أن تقيم الدعوى بطلب اسقاط حق الاجارة الطويلة.
وكل من حق الاجارة الطويلة والاجارتين يخضع للأحكام الخاصة الواردة في القرار بقانون رقم ( 163 ) لعام 1958 وبذلك هما يخضعان للاستبدال وفق أحكام خاصة , لا مجال لذكرها هنا.

مكتب العبادي للمحاماة

محامي الأردن

إدارة المال الشائع / عقد إيجار

1- ان المادة (5/ب/1) من قانون المالكين والمستأجرين نصت على انه اما عقود الايجار المبرمة بتاريخ 31/8/2000 وما بعده فتحكمها شروط العقد المتفق عليه سواء اكان العقار مخصصاً للسكن او لغيره وينقضي عقد الايجار بانتهاء المدة المتفق عليها اضافة الى القواعد المنصوص عليها في القانون المدني السارية على جميع العقود المسماة بما فيها عقود الايجار التي تعتبر بطبيعتها من العقود الملزمة للجانبين وتحكمها شروط العقد المتفق عليها بين الطرفين وعليه فإن اخلال احد المتعاقدين بشروط العقد يعطي حقاً للعاقد الآخر بالمطالبة بفسخ هذا العقد وفق احكام المادة (246) من القانون المدني.

2- ان عقود الايجار بوجه عام تعتبر بطبيعتها من عقود الادارة بدلالة المادة (125) من القانون المدني فإن ما يلزم لصحتها ونفاذها ان تكون مبرمة من المؤجر او من يقوم مقامة بشرط ان يكون مالكاً لحق التصرف فيما يؤجره وفق احكام المادة (660/1) من القانون.

4- تكون ادارة المال الشائع من حق الشركاء مجتمعين ما لم يتفق على غير ذلك فإذا تولى احد الشركاء الادارة دون اعتراض من الباقين عد وكيلاً عنهم ، وفقاً لأحكام المادة (1033) من القانون المدني.

4- لكل شريك في الشيوع الحق في ان يتخذ من الوسائل ما يحفظ المال المشترك ولو كان ذلك بغير موافقة باقي الشركاء ، وفقاً لأحكام المادة (1036) من القانون المدني.

5- ان المدعي هو المالك لإدارة المأجور موضوع الدعوى بموجب ملكيته لنصف حصصه ووكالته العامة عن النصف الآخر مما يجعل من دعواه للمطالبة بفسخ عقد الايجار وبدل الأجور المترصدة في ذمة المدعى عليه مقدمة بصورة متفقة واحكام القانون والنعي على انها مقدمة ممن لا يملك الحق في تقديمها استناداً الى ان المدعي لا يملك ما يزيد على نصف العقار مستوجباً للرد بعد ان ثبت حق المدعي في ادارته والتصرف فيه بالكامل.

6- انه وفق احكام المادة (246) من القانون المدني انه في العقود الملزمة للجانبين إذا لم يوف أحد العاقدين بما وجب عليه في العقد جاز للعاقد الاخر أن بعد إعذار المدين أن يطالب بتنفيذ العقد أو فسخه وبالتالي فإنه يتوجب استبعاد تطبيق المالك في احكام قانون المالكين والمستأجرين على دعوى الفسخ الماثلة لعدم تعرض المشرع لها بالتنظيم في هذا القانون وحيث ثبت تخلف المدعى عليه من دفع الأجور المدعى بها فيكون ما توصلت اليه محكمتا الموضوع بالحكم بفسخ عقد الايجار وبدل الأجور المدعى بها موافقاً لأحكام القانون ، وفقاً لقرار تمييز حقوق (5060/2019).

قرار محكمة التمييز الاردنية / حقوق رقم 2021/1199

مكتب العبادي للمحاماة

القانون المدني / إيجار / مالكين ومستأجرين

1️⃣ – ان المادة (418) من القانون المدني تعطي الحق لكل شريك في الدين المشترك ان يطلب حصته من الدين المشترك سواء كان اجراً او اي استحقاق مالي آخر فإن مطالبة الجهة المدعية بحصتها وحصص باقي الشركاء لا سند له في القانون .
2️⃣- عرفت المادة الثانية من قانون المالكين والمستأجرين المالك من يملك حق التصرف فيما يؤجره او الشريك الذي يملك ما يزيد على نصف العقار او الشخص الذي يخوله القانون حق ادارة العقار او اي شخص تنتقل اليه الملكية من المالك الأصلي .
3️⃣- يلزم لنفاذ العقد ان يكون المؤجر او من ينوب منابه مالكا حق التصرف فيما يؤجره ينعقد ايجار الفضولي موقوفا على اجازة صاحب حق التصرف بشرائطها المعتبرة ، وفقاً لأحكام المادة (660) من القانون المدني .
4️⃣- ان المادة (1033) من القانون المدني تنص على انه تكون ادارة المال الشائع من حق الشركاء مجتمعين ما لم يتفق على غير ذلك فإذا تولى احد الشركاء الادارة دون اعتراض من الباقين عد وكيلاً عنهم .
5️⃣- يكون راي اغلبية الشركاء في إدارة المال مُلزماً للجميع وتعتبر الأغلبية بقيمة الأنصبة على مقتضى المادة (1034/1) من القانون المدني .
6️⃣- يكون رأاي اغلبية الشركاء في إدارة المال مُلزماً للجميع وتعتبر الأغلبية بقيمة الأنصبة فإن لم يتفق جاز لهم ان يختاروا مديراً وان يضعوا لادارة المال والانتفاع به نظاماً يسري على الشركاء جميعاً وعلى خلفهم على، وفقاً لمقتضى المادة (1034/1) من القانون المدني .
7️⃣- ان المادة (1035) من القانون المدني نصت على انه للشركاء الذي يملكون على الأقل ثلاثة ارباع المال الشائع ان يقرروا في سبيل تحسين الانتفاع .
8️⃣- اذا لم تكن هناك اغلبية على الايجار او تعيين مدير للمال الشائع فقد يقع احد امرين يتولى احد الشركاء الايجار فلا يعترض عليه احد او لا يعترض عليه الا الاقلية فيعتبر وكيلاً عن الجميع او وكيلاً عن الاغلبية ويكون ايجاره نافذاَ واذا لم تكن هناك اغلبية على الايجار ولم يعين من يدير المال الشائع واجر احد الشركاء العين الشائعة فاعترض عليه باقي الشركاء او اغلبهم فالايجار وان كان صحيحاً بين المؤجر والمستأجر لا ينفذ لأنه لا يستطيع تسليم الحصة المؤجرة مفرزة .
قرار محكمة التمييز حقوق || رقم 4705/ 2022 .

مكتب العبادي للمحاماة

شيك / دعوى صرفية / غرامة / عقد ايجار

1️⃣ اذا تبين أن المدعى عليه دفع الدعوى بأن الشيك موضوع الدعوى أعطى كضمان على عقد الإيجار للعطل والضرر وعدم دفع الأقساط، وأن وكيل الجهة المدعية صادق على هذا الدفع وأقر بذلك بموجب مذكرة الرد على اللائحة الجوابية المقدمة أمام محكمة الدرجة الأولى، فتكون الجهة المدعية قد أقرت بأن الشيك موضوع الدعوى هو ضمان لعقد الإيجار مما يفقد الشيك كورقة تجارية أحد بياناته الإلزامية المنصوص عليها في المادة (288) من قانون التجارة وينفي عن الدعوى أنها صرفية وأصبح على الجهة المدعية المطالبة بأصل الحق.

2️⃣ ان استبعاد صورة عقد الإيجار بسبب عدم دفع رسم وغرامة العقد وكذلك رسوم طوابع الواردات، فإن القانون أوجب على المحكمة تكليف مقدم العقد بدفع الرسوم التي ترى أنها متوجبة على السند، وفي حال الامتناع يتم استبعاد السند ورغم ذلك نجد أن محكمة الاستئناف تناقضت في استبعاد عقد الإيجار من البينة، ومن ثم قامت بالاستناد إليه مما يتعين معه نقض الحكم المطعون فيه.

3️⃣ اذا تبين أن المدعين أسسوا دعواهم على أنها دعوى صرفية ، وتم نفي هذه الصفة عن الدعوى فإنه يتعين الحكم برد الدعوى الصرفية كون عدم تحقق شروط الدعوى الصرفية لفقدان أحد بيانات الورقة التجارية القابلة للتداول بطريق التظهير يفقدها هذه الصفة وتتحول الورقة إلى سند عادي يصلح لأن يكون بينة في الإثبات للمطالبة بأصل الحق إلى جانب باقي البينات التي تثبت أصل الحق ، وحيث ان لائحة دعوى وبينات الجهة المدعية والوكالة التي اقيمت الدعوى بموجبها لايوجد فيها مايشير للمطالبة بأصل الحق، وبالتالي فإن تكييف الدعوى لايخرج عن كونها مطالبة بدعوى صرفية ،كون اطار الدعوى والخصومة وموضوعها يتحدد بالوكالة التي تقام بها الدعوى ،وعليه فان ماذهبت اليه محكمة الاستئناف بالزام المدعى عليه بقيمة الشيك رغم ان الدعوى المنظورة امامها اقيمت كدعوى صرفية يكون في غير محله وحيث لم تتحقق شروط الدعوى الصرفية فإن الحكم المطعون فيه مستوجب النقض.

4️⃣اي انه على محكمة الموضوع رد الدعوى الصرفية اذا تبين لها فقدان الورقة التجارية لاحد بياناتها وتحولها لسند عادي وان لاتحكم في الدعوى استنادا لهذا السند العادي وان تكتفي بردها تقيدا منها باطار الدعوى والخصومة).

قرار محكمة التمييز حقوق / هيئة عامة رقم 2033/ 2023 .

مكتب العبادي للمحاماة