إدارة المال الشائع / عقد إيجار

1- ان المادة (5/ب/1) من قانون المالكين والمستأجرين نصت على انه اما عقود الايجار المبرمة بتاريخ 31/8/2000 وما بعده فتحكمها شروط العقد المتفق عليه سواء اكان العقار مخصصاً للسكن او لغيره وينقضي عقد الايجار بانتهاء المدة المتفق عليها اضافة الى القواعد المنصوص عليها في القانون المدني السارية على جميع العقود المسماة بما فيها عقود الايجار التي تعتبر بطبيعتها من العقود الملزمة للجانبين وتحكمها شروط العقد المتفق عليها بين الطرفين وعليه فإن اخلال احد المتعاقدين بشروط العقد يعطي حقاً للعاقد الآخر بالمطالبة بفسخ هذا العقد وفق احكام المادة (246) من القانون المدني.

2- ان عقود الايجار بوجه عام تعتبر بطبيعتها من عقود الادارة بدلالة المادة (125) من القانون المدني فإن ما يلزم لصحتها ونفاذها ان تكون مبرمة من المؤجر او من يقوم مقامة بشرط ان يكون مالكاً لحق التصرف فيما يؤجره وفق احكام المادة (660/1) من القانون.

4- تكون ادارة المال الشائع من حق الشركاء مجتمعين ما لم يتفق على غير ذلك فإذا تولى احد الشركاء الادارة دون اعتراض من الباقين عد وكيلاً عنهم ، وفقاً لأحكام المادة (1033) من القانون المدني.

4- لكل شريك في الشيوع الحق في ان يتخذ من الوسائل ما يحفظ المال المشترك ولو كان ذلك بغير موافقة باقي الشركاء ، وفقاً لأحكام المادة (1036) من القانون المدني.

5- ان المدعي هو المالك لإدارة المأجور موضوع الدعوى بموجب ملكيته لنصف حصصه ووكالته العامة عن النصف الآخر مما يجعل من دعواه للمطالبة بفسخ عقد الايجار وبدل الأجور المترصدة في ذمة المدعى عليه مقدمة بصورة متفقة واحكام القانون والنعي على انها مقدمة ممن لا يملك الحق في تقديمها استناداً الى ان المدعي لا يملك ما يزيد على نصف العقار مستوجباً للرد بعد ان ثبت حق المدعي في ادارته والتصرف فيه بالكامل.

6- انه وفق احكام المادة (246) من القانون المدني انه في العقود الملزمة للجانبين إذا لم يوف أحد العاقدين بما وجب عليه في العقد جاز للعاقد الاخر أن بعد إعذار المدين أن يطالب بتنفيذ العقد أو فسخه وبالتالي فإنه يتوجب استبعاد تطبيق المالك في احكام قانون المالكين والمستأجرين على دعوى الفسخ الماثلة لعدم تعرض المشرع لها بالتنظيم في هذا القانون وحيث ثبت تخلف المدعى عليه من دفع الأجور المدعى بها فيكون ما توصلت اليه محكمتا الموضوع بالحكم بفسخ عقد الايجار وبدل الأجور المدعى بها موافقاً لأحكام القانون ، وفقاً لقرار تمييز حقوق (5060/2019).

قرار محكمة التمييز الاردنية / حقوق رقم 2021/1199

مكتب العبادي للمحاماة

القانون المدني / إيجار / مالكين ومستأجرين

1️⃣ – ان المادة (418) من القانون المدني تعطي الحق لكل شريك في الدين المشترك ان يطلب حصته من الدين المشترك سواء كان اجراً او اي استحقاق مالي آخر فإن مطالبة الجهة المدعية بحصتها وحصص باقي الشركاء لا سند له في القانون .
2️⃣- عرفت المادة الثانية من قانون المالكين والمستأجرين المالك من يملك حق التصرف فيما يؤجره او الشريك الذي يملك ما يزيد على نصف العقار او الشخص الذي يخوله القانون حق ادارة العقار او اي شخص تنتقل اليه الملكية من المالك الأصلي .
3️⃣- يلزم لنفاذ العقد ان يكون المؤجر او من ينوب منابه مالكا حق التصرف فيما يؤجره ينعقد ايجار الفضولي موقوفا على اجازة صاحب حق التصرف بشرائطها المعتبرة ، وفقاً لأحكام المادة (660) من القانون المدني .
4️⃣- ان المادة (1033) من القانون المدني تنص على انه تكون ادارة المال الشائع من حق الشركاء مجتمعين ما لم يتفق على غير ذلك فإذا تولى احد الشركاء الادارة دون اعتراض من الباقين عد وكيلاً عنهم .
5️⃣- يكون راي اغلبية الشركاء في إدارة المال مُلزماً للجميع وتعتبر الأغلبية بقيمة الأنصبة على مقتضى المادة (1034/1) من القانون المدني .
6️⃣- يكون رأاي اغلبية الشركاء في إدارة المال مُلزماً للجميع وتعتبر الأغلبية بقيمة الأنصبة فإن لم يتفق جاز لهم ان يختاروا مديراً وان يضعوا لادارة المال والانتفاع به نظاماً يسري على الشركاء جميعاً وعلى خلفهم على، وفقاً لمقتضى المادة (1034/1) من القانون المدني .
7️⃣- ان المادة (1035) من القانون المدني نصت على انه للشركاء الذي يملكون على الأقل ثلاثة ارباع المال الشائع ان يقرروا في سبيل تحسين الانتفاع .
8️⃣- اذا لم تكن هناك اغلبية على الايجار او تعيين مدير للمال الشائع فقد يقع احد امرين يتولى احد الشركاء الايجار فلا يعترض عليه احد او لا يعترض عليه الا الاقلية فيعتبر وكيلاً عن الجميع او وكيلاً عن الاغلبية ويكون ايجاره نافذاَ واذا لم تكن هناك اغلبية على الايجار ولم يعين من يدير المال الشائع واجر احد الشركاء العين الشائعة فاعترض عليه باقي الشركاء او اغلبهم فالايجار وان كان صحيحاً بين المؤجر والمستأجر لا ينفذ لأنه لا يستطيع تسليم الحصة المؤجرة مفرزة .
قرار محكمة التمييز حقوق || رقم 4705/ 2022 .

مكتب العبادي للمحاماة

شيك / دعوى صرفية / غرامة / عقد ايجار

1️⃣ اذا تبين أن المدعى عليه دفع الدعوى بأن الشيك موضوع الدعوى أعطى كضمان على عقد الإيجار للعطل والضرر وعدم دفع الأقساط، وأن وكيل الجهة المدعية صادق على هذا الدفع وأقر بذلك بموجب مذكرة الرد على اللائحة الجوابية المقدمة أمام محكمة الدرجة الأولى، فتكون الجهة المدعية قد أقرت بأن الشيك موضوع الدعوى هو ضمان لعقد الإيجار مما يفقد الشيك كورقة تجارية أحد بياناته الإلزامية المنصوص عليها في المادة (288) من قانون التجارة وينفي عن الدعوى أنها صرفية وأصبح على الجهة المدعية المطالبة بأصل الحق.

2️⃣ ان استبعاد صورة عقد الإيجار بسبب عدم دفع رسم وغرامة العقد وكذلك رسوم طوابع الواردات، فإن القانون أوجب على المحكمة تكليف مقدم العقد بدفع الرسوم التي ترى أنها متوجبة على السند، وفي حال الامتناع يتم استبعاد السند ورغم ذلك نجد أن محكمة الاستئناف تناقضت في استبعاد عقد الإيجار من البينة، ومن ثم قامت بالاستناد إليه مما يتعين معه نقض الحكم المطعون فيه.

3️⃣ اذا تبين أن المدعين أسسوا دعواهم على أنها دعوى صرفية ، وتم نفي هذه الصفة عن الدعوى فإنه يتعين الحكم برد الدعوى الصرفية كون عدم تحقق شروط الدعوى الصرفية لفقدان أحد بيانات الورقة التجارية القابلة للتداول بطريق التظهير يفقدها هذه الصفة وتتحول الورقة إلى سند عادي يصلح لأن يكون بينة في الإثبات للمطالبة بأصل الحق إلى جانب باقي البينات التي تثبت أصل الحق ، وحيث ان لائحة دعوى وبينات الجهة المدعية والوكالة التي اقيمت الدعوى بموجبها لايوجد فيها مايشير للمطالبة بأصل الحق، وبالتالي فإن تكييف الدعوى لايخرج عن كونها مطالبة بدعوى صرفية ،كون اطار الدعوى والخصومة وموضوعها يتحدد بالوكالة التي تقام بها الدعوى ،وعليه فان ماذهبت اليه محكمة الاستئناف بالزام المدعى عليه بقيمة الشيك رغم ان الدعوى المنظورة امامها اقيمت كدعوى صرفية يكون في غير محله وحيث لم تتحقق شروط الدعوى الصرفية فإن الحكم المطعون فيه مستوجب النقض.

4️⃣اي انه على محكمة الموضوع رد الدعوى الصرفية اذا تبين لها فقدان الورقة التجارية لاحد بياناتها وتحولها لسند عادي وان لاتحكم في الدعوى استنادا لهذا السند العادي وان تكتفي بردها تقيدا منها باطار الدعوى والخصومة).

قرار محكمة التمييز حقوق / هيئة عامة رقم 2033/ 2023 .

مكتب العبادي للمحاماة