10
ديسمبر
0
Comments
عقد Tag
Sticky
عبارات العقد / الاساس القانوني / بناء طوابق
1️⃣ ان مدلول العبارة المتفق عليها في العقد بين الطرفين بأن (لايتعدى علو الابنية عن طابقين فوق المعارض ) يعني انها تعتبر قيدا على عدد الطوابق والبناء ولاتتضمن ولاتعني التزام المدعى عليه ببناء طابقين فوق المعارض ، وبالتالي فان اقامة المدعي لدعواه للمطالبة بالتعويض عن عدم اقامة الطابق الثاني يغدو فاقدا لأساسه القانوني .
محكمة التمييز حقوق / الهيئة عامة / رقم 5263/ 2021 .
مكتب العبادي للمحاماة
Sticky
عقد الإيجار/ الإعفاء من الإنذار/ البند السادس / العقد شريعة المتعاقدين
-
إن عقود الايجار المبرمة بعد تاريخ 30/8/2000 تحكمها شروط العقد المتفق عليها بين الطرفين، وعليه فإن إخلال أحد المتعاقدين بشروط العقد المبرم فيما بينهما يعطي حقاً للعاقد الآخر المطالبة بفسخ هذا العقد حسب أحكام المادة (246) من القانون المدني.
-
وحيث إن عقد الإيجار في البند الثاني عشر منه يُعفي الطرفين من تبادل أي إخطار أو إنذار إلا أن قيام المدعي بتوجيه إنذار عدلي للمدعى عليه لمطالبته بالأجور يعتبر تنازلاً عن الشرط المدرج بعقد الإيجار ويجعل ما جاء بمضمون الإنذار العدلي واجب البحث وتكون نقطة الفصل في دعوى فسخ العقد تتمثل فيما إذا أوفى المدعى عليه بالأجور المستحقة عليه قبل انتهاء المدة الممنوحة له بالإنذار العدلي، وهل مجرد عدم الوفاء بالقسط محل الإنذار يجعل من جميع الأجور مستحقة حتى نهاية العقد بموجب البند السادس من عقد الإيجار.
-
للوصول إلى ذلك لا بد من تفسير عبارات العقد للتوصل إلى إرادة المتعاقدين من خلال الاستهداء بطبيعة التعامل وما ينبغي أن يتوافر من أمانة وثقة فيما بينهما تطبيقاً لمبدأ حسن النية في تنفيذ العقود، وحيث أسس المدعي دعواه استناداً إلى تخلف المدعى عليه عن دفع القسط المستحق عليه بتاريخ 1/6/2021 وحتى نهاية مدة العقد نجد أن العقد وملحقه قد نصّا على كيفية دفع الأجرة وهي مقدماً على أربعة أقساط ولم يرد أي اتفاق على أن تدفع تحديداً في اليوم الأول من تاريخ استحقاق كل قسط، وبالتالي فإنه يمكن استظهار نية المدعي بالمطالبة بهذا القسط من خلال الإنذار العدلي الموجه للمدعى عليه في 6/6/2021 والذي طالبه فيه بالقسط المستحق بتاريخ 1/6/2021 وحتى نهاية مدة العقد في 1/12/2029 ومنحه أجلاً مدته خمسة أيام.
-
وحيث انقسم الإنذار العدلي إلى قسمين، الأول المطالبة بالقسط المستحق بتاريخ 1/6/2021 والثاني المطالبة بالأجور حتى نهاية مدة العقد، وحيث إن المدعى عليه أوفى بالقسط المطالب به من خلال إيداعه في قلم الإيجارات بتاريخ 8/6/2021 فيكون إيداعه خلال المدة الممنوحة له في الإنذار صحيحًا وبالتالي يسقط هذا السبب لفسخ العقد، ويبقى البحث في السبب الآخر المتمثل بعدم الوفاء بالأجور حتى نهاية مدة العقد في 1/12/2029، وحيث إن استحقاق المطالبة بالأجور المستحقة بموجب البند السادس يوجب ابتداءً أن يكون هناك تخلف عن دفع الأجرة المستحقة بتاريخ 1/6/2021، وحيث إن العقد لم يوجب دفعه في اليوم الأول من استحقاقه وقام المدعى عليه بالوفاء به بتاريخ 8/6/2021 بعد تبلغه الإنذار العدلي، فيكون وفاء القسط قد تم قبل النصف الأول من الشهر الأول من تاريخ استحقاق هذا القسط أي خلال مدة قصيرة وخلال المدة الممنوحة له في الإنذار العدلي وقبل إقامة هذه الدعوى مما يجعل من هذا الدفع مبرئاً للذمة وبالتالي عدم استحقاق الأجور بموجب البند السادس من عقد الإيجار (قرارات محكمة التمييز (266/2022 و 2575/2020 و 6863/2019 و 4721/2018 ) .
-
إن العقد يجدد تلقائياً بنهاية مدته لمدة مماثلة، وحيث إن الإنذار العدلي موجه خلال سريان المدة العقدية الأولى، وبالتالي يغدو الإنذار العدلي بالمطالبة بالأجور حتى نهاية المدة الاحقة المجدد إليها العقد مخالف للثابت من بينات الدعوى، مما يجعل من المطالبة بالأجور حتى نهاية مدة العقد بموجب الإنذار العدلي الموجه غير صحيحة وبالتالي فلا يصح استناد المدعي لهذا الإنذار للمطالبة بتطبيق البند السادس من عقد الإيجار.
تمييز حقوق هيئة عامة رقم (2649/2023).
Sticky
الدعاوى غير مقدرة القيمة / إذن بالتمييز / فسخ عقد بيع شقة سكنية مقابل بدل إعاشة / حق التقاضي
هذا القرار ينطوي على نقطة قانونية ذات أهمية خاصة تتعلق بالدعاوى غير مقدرة القيمة ومدى قابلية الطعن التمييزي عليها دون وجوب الحصول على إذن بتمييزها أم لا ويتضمن رجوعًا عن اجتهادات قضائية سابقة .
-
إن المستفاد من نص الماديتن (55 و 191) من قانون أصول المحاكمات المدنية والمادة 2 من قانون محاكم الصلح أن المشرع ومن ضمن الغايات التي ابتغاها من تحديد نصاب مالي للدعاوى بمبلغ محدد ، هو تحديد الاختصاص القيمي لمحاكم الدرجة الأولى من محاكم الصلح والبداية لتوزيع العبء الوظيفي في نظر هذه الدعاوى بينهما ؛ بحيث إذا كانت قيمة الدعوى مساويةً لهذا النصاب أو أقل منه فينعقد الاختصاص لمحاكم الصلح وإذا تجاوزت هذا النصاب فينعقد الاختصاص لمحكمة البداية، وكذلك تبرز الأهمية في تحديد مدى قابلية الأحكام الصادرة عن محكمة الاستئناف للطعن عليها تمييزاً دون الحصول على الإذن بتمييزه أم بوجوب ذلك ، وما يعنينا في هذا المقام هو بحث الغاية الأخيرة وفقاً للنصوص أعلاه .
-
إن المستفاد من المسار التشريعي لنص المادة (55) المشار إليه أعلاه هو ارتباط تحديد قيمة الدعاوى غير محددة القيمة بقيمة الحد الأعلى لقيمة الدعاوى الصلحية في ظل القانون الذي تقيد فيه تلك الدعوى، وتعتبر زائدة عليه، خلافاً للنص السابق الذي كان يحدده بمبلغ معين ، وتفسر حكمة المشرع من ذلك رغبته في تحقيق الاستقرار في تطبيق هذا النص ، وتفادي تأثره من أية تعديلات تشريعية لاحقة قد ترد عند تغير نصاب اختصاص محاكم الصلح ، فاعتبر الدعوى غير المقدرة القيمة بالنظر إلى مقدار الحد الصلحي الأعلى الذي يحدده حكماً قانون محاكم الصلح الساري المفعول بتاريخ قيد الدعوى ، وحيث إن قانون محاكم الصلح الأخير رقم(23) لسنة 2017 اعتبر الحد الصلحي الأعلى هو مبلغ (10000) دينار ، واعتبرت المادة (55) المذكورة الدعوى غير المقدرة القيمة من حيث قيمتها زائدة على الحد الصلحي ما يعني أن الدعاوى غير المقدرة القيمة قيمتها تزيد على مبلغ (10000) دينار .
-
ولما كان نصاب الطعن بالتمييز هو الأحكام التي تزيد قيمتها على عشرة آلاف دينار، فإن جميع الدعاوى غير مقدرَة القيمة والتي لا يمكن تقديرها وفقاً لنصوص المواد (48 -54) من قانون أصول المحاكمات المدنية، تخضع للطعن بالتمييز دون إذن سواء في القضايا التي يختص بها قاضي الصلح اختصاصاً نوعياً أو القضايا التي تختص بها محكمة البداية اختصاصاً نوعياً
-
إن طلب فسخ عقد بيع شقة سكنية مقابل بدل إعاشة هو عقد غير مقدر القيمة وتعتبر قيمة دعوى المطالبة بفسخه زائدة على مبلغ عشرة آلاف دينار، مما يجوز معه الطعن في الحكم الصادر فيها تمييزاً دون حاجة للحصول على إذن تطبيقاً لنص المادة (191) من أصول المحاكمات المدنية.
-
إن المستفاد من أحكام المادة (17) من قانون الملكية العقارية أنه يجوز للمالك أن يبيع عقاره إلى آخر لقاء الإعالة، بإعالة المشتري البائع أو شخص آخر يحدده في عقد البيع طيلة حياة المعال وأنه لا يجوز التصرف في العقار المبيع لقاء الإعالة ولا حجزه ولا رهنه طيلة حياة المعال، وللبائع بموجب المادة (18) من القانون ذاته الحق في استرداد العقار المبيع لقاء الإعالة بقرار من المحكمة، إذا قصر المعيل أو ورثته من بعده في حال وفاته في التزامه بإعالة المعال وفقاً للشروط المتفق عليها في عقد البيع وبموجب المادة (19) من القانون ذاته فإن الإعالة تنتهي ويشطب قيدها في القيد العقاري باتفاق الطرفين أو بوفاة المعال، أو بوفاة المعيل دون وارث، أو بالحكم للبائع باسترداد العقار.
-
إذا كان العقد المطلوب فسخه تضمن أن الثمن هو بدل إعاشة وهو يحقق مصلحة مشروعة للمدعي، مما يترتب على المتصرف إليه (المدعى عليها) التزام بإعطاء المدعي بدل الإعاشة وهو التزام يجب الوفاء به كون هذا العقد ملزم للجانبين وأن الإخلال به ترد عليه أحكام الفسخ طبقاً للقواعد العامة المقررة في القانون المدني في هذا الشأن.
-
إذا لم يدع المدعي أن المدعى عليها تخلفت عن تنفيذ التزامها بموجب العقد سالف الإشارة، أو أنها تخلفت عن دفع بدل الإعاشة، فإن طلب الفسخ لا يستند إلى أساس صحيح من القانون.
-
إن حق التقاضي حق دستوري مكفول للكافة على حد سواء، وأن اللجوء للقضاء هو رخصة لمن يدعي أن له حقاً تجاه الغير، وبالتالي فإن القول بأن المدعى عليها بإقامتها دعوى محاسبة ولي على المدعي قد أخلت بالتزامها بمواجهته لا يتفق وصحيح القانون .
تمييز حقوق هيئة عامة رقم (52/2023)
Sticky