حقوق المستأجر / ماهي حقوق المستأجر / أفضل محامي

ورد في المادة 17/أ من قانون المالكين والمستأجرين الاردني :
أ- اذا قام المالك او أمر بالقيام بعمل يقصد منه ازعاج المستأجر أو الضغط عليه لتخلية العقار أو زيادة الأجرة كقطع المياه أو سد المجاري او أتلاف أي من الأشياء التابعة له أو كانت فيه أو إزالتها أو تعطيل الخدمات المشتركة فللمستأجر تصليح أو اعادة أو تركيب ما تم إتلافه أو إزالته بعد إخطار المالك بذلك وحسم النفقات من بدل الإجارة.

مكتب العبادي للمحاماة

أفضل محامي

عقد إيجار طويل / حق الإيجارتين

لم يعرف فقهاء الشريعة الإسلامية حق الاجارتين , وهذا الحق قد ورد لأول مرة في قانون الأراضي العثماني , مأخوذاَ عن عادات وتقاليد كانت راسخة في بلاد الأناضول , أما الاجارة الطويلة فتشبه إلى حد ما الحكر وتلتقي به , وكانت استجابة لتعامل انتشر وقتاَ طويلاَ في سورية.
وعليه على أرض الواقع قد يجد متولي الوقف أن غلة الأرض الموقوفة لم تعد تكفي لاستغلالها بالبناء عليها أو بغرسها , وبالاستناد إلى ذلك يرى أن مصلحة الوقف تستوجب إنشاء حق عيني عليها , وذلك بالتخلي على الدوام عن استغلالها بالبناء أو الغرس لغيره , جاز له بعد صدور الإذن اللازم لذلك من القاضي الشرعي , أن يتعاقد مع الغير بهذا الشأن , وبموجب ذلك تبقى رقبة الأرض مملوكة للوقف , في حين يصبح البناء لمن بناه أو الغرس لمن غرسه.
فإذا كانت الأرض من النوع الشرعي ملك , بسبب وجودها ضمن حدود الأماكن المبنية , سمي الحق الذي يكسبه الباني أو الغارس حق الاجارة الطويلة , أما إذا كانت الأرض من النوع الشرعي أميري , سمي الحق بسبب وجودها خارج حدود الأماكن المبنية بحق الاجارتين.
وكلا الحقين من الحقوق العينية المترتبة على العقارات الموقوفة , فيكونان خاضعين للتسجيل في السجل العقاري.
والأجرة في الاجارتين تتألف من مبلغين , يدفع أولهما بدلاَ! مقطوعاَ في بداية العقد , ويضاف إليه مبلغ ثاني كمرتب دائم بمعدل ثلاثة في الألف من قيمة العقار , محدد بنص المادة ( 1004 ) من القانون المدني السوري , في حين أن الأجرة في الاجارة الطويلة تتألف من بدل معين في العقد يدفع بصورة دورية.
وبسبب اختلاف الطبيعة القانونية لكل من الاجارة الطويلة والاجارتين , فإن حقوق صاحب الاجارتين التي ترد على الأراضي الأميرية , إنما تنصرف إلى الغرس والزراعة في الأرض وإجراء الحفريات في باطن الأرض لاستخراج المواد , أما إذا أراد البناء على الأرض , فعليه الحصول على إذن بذلك من المتولي , وإذا فعل ذلك دون الحصول على الإذن اللازم , فتطبق عليه الأحكام الخاصة بالباني سيء النية في أرض الغير , والمعروفة في مجال التملك بالالتصاق والمنصوص عليها في المادة ( 888 ) وما بعد من القانون المدني السوري , وبسبب طبيعة هذا الحق إذا حصل وزال البناء , فليس لصاحب حق الاجارتين إعادته إلا بإذن من المتولي , لكون سلطته على هذه الأرض في البناء هي سلطة استثنائية.
في حين أن حقوق صاحب الاجارة الطويلة , والتي لا ترد إلا على الأراضي المعدة للبناء , فحقوقه تنصرف إلى استغلال الأرض فيما أعدت له , دون أن يكون له حق زراعتها أو حفر باطنها لاستخراج المواد منه , لأن ذلك ينحصر في العقارات الواقعة خارج حدود الأماكن المبنية , وإذا زالت الأبنية جاز له أن يجددها دون إذن المتولي , لكون سلطته وردت على عقار معد بطبيعته للبناء عليه.
وأصحاب كلا الحقين لهما الحرية التامة بالتصرف بما يملكان , فلهما البيع والتفرغ عنه بعوض أو بدونه , كما لهما أن يعقدا على حقهما تأميناَ أو رهناَ أو أن يرتبا عليه أي حق عيني أخر , ويقبل كل من الحقين الانتقال بالإرث والوصية , شرط تطبيق أحكام قانون الأحوال الشخصية على حق صاحب الاجارة الطويلة , لكون هذا الحق يرد إلا على الأراضي من النوع الشرعي الملك , وقانون انتقال الأموال ألأميرية على حق صاحب الاجارتين باعتبار أن هذا الحق لا يرد إلا على الأراضي الأميرية.
ومقابل ذلك يلتزم كل منهما ان يؤدي إلى المتولي المرتب الدائم أي ما يعادل أجرة الأرض , كما يلتزم كل منهما بأداء الضرائب والرسوم ويلتزم صاحب الاجارتين وبنص القانون بصيانة العقار , في حين لم يرد نص مماثل بخصوص صاحب الاجارة الطويلة , إلا أنه يلتزم بذلك لكونه صاحب البناء والغرس , فالصيانة لذلك تقع عليه , لكونها من الأمور الطبيعية قفي مثل هذه الحالات.
ويسقط كل من الحقين بأسباب مشتركة , فهما يسقطان باتحاد ذمة المالك , كأن ينشأ صاحب الاجارة الطويلة أو الاجارتين وقفاَ فيما يملك , فتتحد بذلك الذمة فينقضي بذلك حقه , إذ تصبح الأرض وما عليها من بناء أو غرس بتمامها وقفاَ , أو أن يجري استبدل على الأرض لصالح صاحب الحق , فيصبح صاحب الحق مالك الأرض والحق بالاستبدال , وبذلك ينقضي الحق ويصبح العقار بتمامه ملكاَ عن طريق الاستبدال , كما ينقضي الحقان بوفاة صاحبهما دون وجود الفرع الوارث فيعود الحق لجهة الوقف , وبذلك تصبح الأرض وما عليها من بناء أو غرس وقفاَ , كما يسقط الحقان بتوقف صاحبهما عن دفع البدل لمدة ثلاث سنوات , ولكن في هذه الحالة لا بد من صدور حكم قضائي بالسقوط.
أما حق صاحب الاجارتين , لكون هذا الحق لا يرد إلا على أرض هي أرض زراعية بالأصل ( أميرية ) فينفرد هذا الحق بسبب سقوط خاص به , فهو يسقط بعدم استثمار الأرض لمدة عشر سنوات , أما في الاجارة الطويلة التي لا ترد إلا على العقارات الملك , فالحق لا يسقط بسبب تهدم البناء أو زوال الغراس , وإنما يحق لجهة الوقف إنذاره لإعادة البناء والغرس , فإذا ما امتنع جاز لها أن تقيم الدعوى بطلب اسقاط حق الاجارة الطويلة.
وكل من حق الاجارة الطويلة والاجارتين يخضع للأحكام الخاصة الواردة في القرار بقانون رقم ( 163 ) لعام 1958 وبذلك هما يخضعان للاستبدال وفق أحكام خاصة , لا مجال لذكرها هنا.

مكتب العبادي للمحاماة

محامي الأردن

مأجور / مستأجر / تأجير المأجور من قبل المستأجر

معلوم أنه في مجال العلاقات الإيجارية الخاضعة للتمديد الحكمي , أن قوانين الإيجار المختلفة والمتعددة , كانت تمنع على المستأجر بيع المأجور أو التنازل عنه لغيره , إلا في حالة واحدة وهي أن يكون منشئ في هذا المأجور مصنعاَ أو متجراَ , فهنا وفي ظل سريان قوانين الإيجار القديمة , كان من حق المستأجر القيام بذلك دون اعتبار لموافقة أو عدم موافقة المالك أو المؤجر , فمن أين جاء هذا المبدأ القانوني المعروف في مجال العلاقات الإيجارية المعتبرة ممددة بنص القانون.
من المعلوم أن الإيجار معتبر من العقود المسماة التي بحث فيها القانون المدني , حيث أن القانون المدني في هذا الخصوص ومن حيث المبدأ , كان قد اعتبر العقد شريعة المتعاقدين , وكان ذلك قبل أن يتدخل المشرع في هذا المجال , ويقر مبدأ أن عقود الإيجار معتبرة ممددة حكماَ وبنص القانون , فالأصل في تعريف عقد الإيجار ووفق المادة ( 526 ) من القانون المدني هو أن يمكن المؤجر المستأجر من الانتفاع بالعين المأجور مدة محددة من الزمن لقاء بدل معلوم.
والأصل أن القانون المدني وفق المبادئ القانونية العامة ووفق المادة ( 560 ) منه أجاز للمستأجر أن يتنازل عن الإيجار أو أن يعقد إيجاراَ ثانوياَ مع هذا الغير , بحيث يشمل ذلك التنازل عن كل ما أستأجره أو بعضه , وكل ذلك ما لم يتضمن عقد الإيجار شرطاَ يمنعه من القيام بمثل هذا الأمر , كما إن منع المستأجر من عقد إيجار ثانوي يقتضي حكماَ منعه من التنازل عن الايجار , والعكس صحيح , بحيث يكون منع المستأجر من التنازل عن عقد الإيجار, يعني حكماَ منعه من عقد إيجار ثانوي , وذلك وفق صراحة نص الفقرة الأولى من المادة ( 561 ) من القانون المدني.
ولكن الاستثناء الوارد على هذا الأصل والمبدأ , بموجب نصوص ومواد القانون المدني نفسه , هو ما ورد في نص الفقرة الثانية من المادة ( 561 ) من القانون المدني , فهذا النص أجاز للمستأجر بيع حق الإيجار أو التنازل عنه للغير , في حال كان الإيجار يتعلق بعقار أنشئ به مصنع أو متجر , وذلك بالرغم من وجود الشرط الذي يمنع على المستأجر ذلك , في عقد الإيجار نفسه.
ومثل هذا الاستثناء ووفق ما ورد من نص في القانون المدني , يشترط أن يتوفر شرطان لممارسة مثل هذا الحق , فالشروط الأول هو أن تكون الضرورة هي من دفعت المستأجر للقيام بمثل هذا البيع أو التنازل , والشرط الثاني هو أن لا يلحق مثل هذا التصرف ضرر كبير بالمؤجر , ففي مثل هذه الحالة وبتوفر هذين الشرطين , أجاز القانون المدني للمستأجر بيع حق الإيجار أو التنازل عنه لغيره , بالرغم من وجود الشرط الذي يمنع عليه ذلك في عقد الإيجار.
وبالاستناد إلى ما سلف ولما أخذ المشرع يتدخل في مجال العلاقات الإيجارية , هو رسخ هذا المبدأ مع الكثير من التعديل , فهو من حيث المبدأ أجاز وبالمطلق للمستأجر التنازل عن حق الإيجار أو بيعه لغيره , إذا كان محل عقد الإيجار عقاراَ هو عبارة عن متجر أو مصنع , دون التفات إلى موافقة المؤجر , وفيما إذا كان ما دفع المستأجر لذلك حالة ضرورة أم لا , ودون اعتبار فيما إذا كان مثل هذا التصرف مما يلحق الضرر الكبير بالمؤجر أم لا.
وفي هذا الخصوص يقول السنهوري في الصفحات من ( 676 ) إلى ( 679 ) من المجلد السادس من مؤلفه شرح القانون المدني الجديد , نصت الفقرة الثانية من المادة ( 594 ) من التقنين المدني على أنه إذا كان الأمر خاصاَ بإيجار عقار أنشئ به مصنع أو متجر , واقتضت الضرورة أن يبيع المستأجر هذا المصنع أو المتجر , جاز للمحكمة بالرغم من وجود الشرط المانع , أن تقضي بإبقاء الإيجار إذا قدم المشتري ضماناَ كافياَ , ولم يلحق المؤجر من ذلك ضرر محقق , فهنا يبيح القانون للمستأجر أن يتنازل عن الإيجار لغيره , بالرغم من وجود الشرط المانع , وبالرغم من عدم تنازل المؤجر عن هذا الشرط صراحة أو ضمناَ , إذ المفروض أن هناك عقاراَ أنشئ به متجر أو مصنع أو جدك , وكان مستأجر العقار يملك المصنع أو المتجر , وقضت الضرورة عليه بيعه , فإنه لا يجد في العادة مشترياَ , إلا إذا ضمن هذا المشتري أن يحل محل المستأجر في إيجار العقار , لأن شراء المتجر أو المصنع دون بقائه في العقار الذي أنشئ فيه , يعرض المشتري لخسارة كثير من عملاء المصنع أو المتجر , والمفروض أيضاَ أن في عقد إيجار العقار شرطاَ مانعاَ من التنازل عن الإيجار , فهنا اجاز القانون التجاوز عن هذا الشرط المانع , وأباح للمستأجر أن يتنازل عن الإيجار للمشتري على خلاف الشرط , إذا لم يلحق المؤجر من ذلك ضرر محقق وقدم المشتري ضماناَ كافياَ , ويتبين من ذلك أن هذه الحالة يمكن اعتبارها تطبيقاَ لعدم جواز التعسف في التمسك بالشرط المانع.

مكتب العبادي للمحاماة

محامي الأردن

مستأجر أصلي / امتداد قانوني / خصومة

1️⃣ نصت المادة ٧/أ من قانون المالكين والمستأجرين على أنه(يستمر حق أفراد أسرة المستأجر الذين كانوا يقيمون معه في المأجور قبل وفاته في العقارات المؤجرة لغايات السكن قبل ٣١ /٨ / ٢٠٠٠ في أشغال الماجور وفقا لأحكام هذا القانون ، كما يستمر حق ورثة المستأجر الشرعيين أو أحدهم وزوجته في أشغال العقارات المؤجرة لغير غايات السكن على أن تنقطع حقوق الزوجة المتوفى عنها زوجها في الاستمرار بأشغال الماجور حال زواجها من آخر .

2️⃣ ان حق الانتفاع بالماجور يؤول إلى الورثة لحظة وفاة مورثهم، وعندها يعتبر هؤلاء الورثة مستأجرين أصليين بأشخاصهم ويصبحون بحكم القانون مستأجرين بمواجهة المالك ولهم الحق القانوني في الاستمرار بأشغال الماجور استنادا إلى قانون المالكين والمستأجرين، وعليه ومنذ وفاة مورثهم يصبحون مسؤولين بصفتهم الشخصية عن الوفاء بحقوق العقد ومن ضمنها الأجور، وبالتالي وفي حال التخلف عن دفع الأجور يجب على المالك توجيه الانذار العدلي لجميع هؤلاء الورثة بصفتهم مستأجرين وليس بالإضافة الى التركة الذين انقطعت علاقة مورثهم بالماجور منذ لحظة وفاتهم .

3️⃣ ان مخاصمة الوارث بالإضافة الى تركة مورثه تختلف اختلافا بينا عن مخاصمة الوارث بصفته الشخصية، ففي الحالة الأولى فإن التزامات المورث تبقى في تركته وتؤدى منها بحيث لا ينتقل الى الورثة الا ما تبقى من حقوق بعد الوفاء بالديون المترتبة على التركة اذ لا تركه الا بعد سداد ديونها، وبالمقابل فإن مخاصمة الوارث بصفته الشخصية يرتب نتائج مغايره تماما، اذ أن تركة مورثه لا علاقه لها بمطالبته الشخصية ويكون ملزما بصفة شخصية في تنفيذ العقد والوفاء بالتزاماته من أمواله الخاصة .

4️⃣ المقرر في دعاوى إخلاء المأجور أن لا يحكم بالإخلاء الا بعد تحقق الاخلال من قبل المستأجر الموجه اليه الإنذار، وبالتالي فإن الإنذار العدلي يجب أن يكون صحيحا بما يتضمنه من وقائع وان يحدد بوضوح وجه الاخلال والمبلغ المطالب به بشكل محدد من حيث القيمة والمدة حتى يتمكن المستأجر من تفادي الإخلاء بالمبادرة بتصويب هذا الاخلال .

محكمة التمييز حقوق / هيئة عامة / رقم 2706/ 2022 .

مكتب العبادي للمحاماة

بدل إيجار عقد إيجار عقار

اجرة البناء
=================================
الطعن رقم 1359 لسنة 35 مكتب فنى 17 صفحة رقم 86
بتاريخ 01-02-1966
الموضوع : بناء
فقرة رقم : 1
عرف القانون المدنى الإيجار فى المادة 558 منه بأنه عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الإنتفاع بشئ معين مدة معينة لقاء أجر معلوم . فهو عقد ثنائى تبادلى يقوم فيه إلتزام المؤجر بتمكين المستأجر من الإنتفاع بالعين مقابل إلتزام المستأجر بدفع الأجرة المسماة فى العقد أو المقررة بالفعل و كل تغيير فى مدى إلتزام أحدهما يقابله حتماً تغيير مقابل فى مدى إلتزام الطرف الآخر تحقيقاً للتوازن فى هذا النوع من العقود بين عاقديها . و لم تغير قوانين الإيجارات المتعاقبة من طبيعة عقد الإيجار هذه – و إن كانت قد تدخلت فى تعديل آثاره من جهة مقدار الأجرة التى يلتزم بها مستأجر المبانى الجديدة و ذلك حماية للمستأجرين من مغالاة المؤجرين فى زيادة الأجرة إساءة لإستعمال حقوقهم التى رتبها لهم القانون المدنى ، و على ذلك فإذا كان المؤجر أجرى إستحداثاً فى مبنى قديم حتى يمكن إستغلاله للسكنى دون زيادة فى الأجرة القديمة التى كانت مقررة أصلاً للبناء قبل إستحداث ما جد فيه إستحال فى نظر العقل و العدل القول بمخالفته للقانون حيث يخرج فعله حتماً عن نطاق التأثيم لأن القانون يفترض فى صريح نصوصه و مدلول أعماله التحضيرية أن المؤجر الذى ينشئ بناء أو يستحدث إنشاء إنما يتمسك بجدة البناء و زيادة تكاليف إنشائه لتبرير الزيادة فى أجرة الإنتفاع به فيتدخل القانون حينئذ حماية للمستأجر من المبالغة فى الزيادة . و لا حق للمستأجر فى المطالبة بخفض الأجرة إلا أن يتمسك المؤجر بحقه فى زيادتها على أساس إستحداثه للبناء لأن ثمة مقابلة بين الحقين لا يتصور أولهما إلا فى مواجهة ثانيهما لأنه لا تخفيض إلا من زيادة . و لما كان لا يوجد مانع فى القانون أو فى الواقع من إقامة إنشاءات جديدة فى مبنى قديم بحيث تعتبر مساكن جديدة لا تخضع لقانون الإيجارات الذى يخضع له المبنى القديم إلا أن ذلك مشروط بأن يكون وليد تغييرات مادية جوهرية فى الأجزاء الأساسية من المبنى الأصلى ، و لا يدخل فى هذا الباب التعديلات و التحسينات التى يجريها المالك لتسهيل إستغلال مبناه القديم مما لا تصحبه تغييرات فى أجزائه الأساسية . و لما كان التحدى بإحداث تغييرات أساسية فى مبنى قديم لا يكون إلا ممن أحدثها بنفسه أو بواسطة سلفه ليتحلل من قيد الأجرة القديمة المقررة للمبنى فإن كان هذا لا يرى أن يعتبرها أساسية و لا يرى أنها تستوجب زيادة أجرة المبنى – فهذا حقه و لا يجوز للمستأجر أن يصادر حريته فيما يرى من ذلك ، و حسب المستأجر إذا ما إدعى المالك بقصد التحلل من قيد الأجرة السابقة أنه أحدث تغييرات أساسية أنتجت مبنى جديداً أن ينازع فى ذلك و يثبت عدم صحة إدعائه .

=================================
الطعن رقم 1359 لسنة 35 مكتب فنى 17 صفحة رقم 86
بتاريخ 01-02-1966
الموضوع : بناء
الموضوع الفرعي : اجرة البناء
فقرة رقم : 2
إن دعوى الطاعن بأنه أجرى فى بنائه القديم تعديلاً لا يرقى إلى مرتبة الإنشاء الجديد ، إنما هى دعوى بجهل مركب من جهله بقاعدة قانونية مقررة فى القانون المدنى و بالواقع فى وقت واحد ، مما يجب قانوناً فى المسائل الجنائية إعتباره فى جملته جهلاً بالواقع . و من ثم فإن الحكم المطعون فيه إذ لم يعرض لدلالة دفاع الطاعن – فى هذا الشأن – على إنتفاء قصده الجنائى يكون قاصر البيان .

( الطعن رقم 1359 لسنة 35 ق ، جلسة 1966/2/1 )
=================================
الطعن رقم 0374 لسنة 36 مكتب فنى 17 صفحة رقم 695
بتاريخ 24-05-1966
الموضوع : بناء
الموضوع الفرعي : اجرة البناء
فقرة رقم : 1
المادة الخامسة مكرراً ” 4 ” من القانون رقم 121 لسنة 1947 المضافة إليه بالقانون رقم 55 لسنة 1958 و التى يسرى مفعولها إعتباراً من 12 يونية سنة 1958 – إذ نصت على أنه ” … … و لا يسرى التخفيض المشار إليه فيما تقدم بالنسبة إلى ما يأتى : ” أولا ” المبانى التى يبدأ فى إنشائها بعد العمل بأحكام هذا القانون … ” فقد دلت و بمفهوم المخالفة على أن مقصود الشارع منها أن يدخل فى نطاق تطبيقها المبانى التى بدئ فى إنشائها قبل 12 يونيه سنة 1958 و سواء أعدت للسكنى قبل هذا التاريخ أو بعده . و لما كان من المسلم به بين الطرفين أن العقار قد أنشئ قبل التاريخ المذكور ، فإنه حتى بفرض صحة ما يثيره الطاعن من أنه لم يعد للسكنى إلا بعد هذا التاريخ فإن القانون رقم 55 لسنة 1958 يكون هو الذى يحكم الواقعة ، و ما دام قد أجرى التخفيض على مقتضاه فلا محل لإعمال التخفيض المنصوص عليه بالقانون 168 لسنة 1951 إذ لا تختلف نسبة التخفيض و لا أجر الأساس فى كلا القانونين طالما أن الأجرة لم تتغير .

=================================
الطعن رقم 0611 لسنة 36 مكتب فنى 17 صفحة رقم 654
بتاريخ 17-05-1966
الموضوع : بناء
الموضوع الفرعي : اجرة البناء
فقرة رقم : 1
إذا كان الطاعن قد تمسك فى دفاعه أمام محكمة الموضوع بأنه قد راعى نسبة تخفيض الإيجار المنصوص عليها فى القانون 55 لسنة 1958 عند تقدير أجور الأمكنة موضوع النزاع التى أجرت بعد العمل بهذا القانون و أنه قد نص على ذلك فى عقود الإيجار الخاصة بهذه الأمكنة ، فإن الحكم المطعون فيه إذ إقتصر فى إطراح هذا الدفاع على إثبات أن الأمكنة المذكورة قد أعدت للسكنى بعد صدور هذا القانون ، و لم يعتد بما تضمنته عقود الإيجار خاصاً بمراعاة تخفيض الأجرة عملاً بهذا القانون ، قولاً بأن ذلك لا يعدو أن يكون تحايلاً على القانون ، دون أن تجرى المحكمة تحقيقاً فى هذا الشأن تستظهر به عدم حصول هذا التخفيض على هدى من أجرة المثل على الرغم مما لذلك من أثر على توافر القصد الجنائى لجريمة الإمتناع عن تخفيض الأجرة طبقاً للمادة الثانية من القانون رقم 168 لسنة 1961 التى دان الطاعن بها – يكون معيباً بالقصور الذى يستوجب نقضه .

( الطعن رقم 611 لسنة 36 ق ، جلسة 1966/5/17 )
=================================
الطعن رقم 1169 لسنة 36 مكتب فنى 17 صفحة رقم 1220
بتاريخ 06-12-1966
الموضوع : بناء
الموضوع الفرعي : اجرة البناء
فقرة رقم : 2
لا جدوى من النعى على الحكم بالخطأ فى تطبيق القانون بإعماله أحكام القانون رقم 168 لسنة 1961 دون القانون رقم 55 لسنة 1958 ما دامت نسبة التخفيض و أجرة الأساس متحدتين فى كليهما ، و ما دام الحكم قد إستظهر أن المطعون ضده لم يسبق له أن خفض الأجرة طبقاً للقانون .

=================================

مكتب العبادي للمحاماة