مأجور / مستأجر / تأجير المأجور من قبل المستأجر

معلوم أنه في مجال العلاقات الإيجارية الخاضعة للتمديد الحكمي , أن قوانين الإيجار المختلفة والمتعددة , كانت تمنع على المستأجر بيع المأجور أو التنازل عنه لغيره , إلا في حالة واحدة وهي أن يكون منشئ في هذا المأجور مصنعاَ أو متجراَ , فهنا وفي ظل سريان قوانين الإيجار القديمة , كان من حق المستأجر القيام بذلك دون اعتبار لموافقة أو عدم موافقة المالك أو المؤجر , فمن أين جاء هذا المبدأ القانوني المعروف في مجال العلاقات الإيجارية المعتبرة ممددة بنص القانون.
من المعلوم أن الإيجار معتبر من العقود المسماة التي بحث فيها القانون المدني , حيث أن القانون المدني في هذا الخصوص ومن حيث المبدأ , كان قد اعتبر العقد شريعة المتعاقدين , وكان ذلك قبل أن يتدخل المشرع في هذا المجال , ويقر مبدأ أن عقود الإيجار معتبرة ممددة حكماَ وبنص القانون , فالأصل في تعريف عقد الإيجار ووفق المادة ( 526 ) من القانون المدني هو أن يمكن المؤجر المستأجر من الانتفاع بالعين المأجور مدة محددة من الزمن لقاء بدل معلوم.
والأصل أن القانون المدني وفق المبادئ القانونية العامة ووفق المادة ( 560 ) منه أجاز للمستأجر أن يتنازل عن الإيجار أو أن يعقد إيجاراَ ثانوياَ مع هذا الغير , بحيث يشمل ذلك التنازل عن كل ما أستأجره أو بعضه , وكل ذلك ما لم يتضمن عقد الإيجار شرطاَ يمنعه من القيام بمثل هذا الأمر , كما إن منع المستأجر من عقد إيجار ثانوي يقتضي حكماَ منعه من التنازل عن الايجار , والعكس صحيح , بحيث يكون منع المستأجر من التنازل عن عقد الإيجار, يعني حكماَ منعه من عقد إيجار ثانوي , وذلك وفق صراحة نص الفقرة الأولى من المادة ( 561 ) من القانون المدني.
ولكن الاستثناء الوارد على هذا الأصل والمبدأ , بموجب نصوص ومواد القانون المدني نفسه , هو ما ورد في نص الفقرة الثانية من المادة ( 561 ) من القانون المدني , فهذا النص أجاز للمستأجر بيع حق الإيجار أو التنازل عنه للغير , في حال كان الإيجار يتعلق بعقار أنشئ به مصنع أو متجر , وذلك بالرغم من وجود الشرط الذي يمنع على المستأجر ذلك , في عقد الإيجار نفسه.
ومثل هذا الاستثناء ووفق ما ورد من نص في القانون المدني , يشترط أن يتوفر شرطان لممارسة مثل هذا الحق , فالشروط الأول هو أن تكون الضرورة هي من دفعت المستأجر للقيام بمثل هذا البيع أو التنازل , والشرط الثاني هو أن لا يلحق مثل هذا التصرف ضرر كبير بالمؤجر , ففي مثل هذه الحالة وبتوفر هذين الشرطين , أجاز القانون المدني للمستأجر بيع حق الإيجار أو التنازل عنه لغيره , بالرغم من وجود الشرط الذي يمنع عليه ذلك في عقد الإيجار.
وبالاستناد إلى ما سلف ولما أخذ المشرع يتدخل في مجال العلاقات الإيجارية , هو رسخ هذا المبدأ مع الكثير من التعديل , فهو من حيث المبدأ أجاز وبالمطلق للمستأجر التنازل عن حق الإيجار أو بيعه لغيره , إذا كان محل عقد الإيجار عقاراَ هو عبارة عن متجر أو مصنع , دون التفات إلى موافقة المؤجر , وفيما إذا كان ما دفع المستأجر لذلك حالة ضرورة أم لا , ودون اعتبار فيما إذا كان مثل هذا التصرف مما يلحق الضرر الكبير بالمؤجر أم لا.
وفي هذا الخصوص يقول السنهوري في الصفحات من ( 676 ) إلى ( 679 ) من المجلد السادس من مؤلفه شرح القانون المدني الجديد , نصت الفقرة الثانية من المادة ( 594 ) من التقنين المدني على أنه إذا كان الأمر خاصاَ بإيجار عقار أنشئ به مصنع أو متجر , واقتضت الضرورة أن يبيع المستأجر هذا المصنع أو المتجر , جاز للمحكمة بالرغم من وجود الشرط المانع , أن تقضي بإبقاء الإيجار إذا قدم المشتري ضماناَ كافياَ , ولم يلحق المؤجر من ذلك ضرر محقق , فهنا يبيح القانون للمستأجر أن يتنازل عن الإيجار لغيره , بالرغم من وجود الشرط المانع , وبالرغم من عدم تنازل المؤجر عن هذا الشرط صراحة أو ضمناَ , إذ المفروض أن هناك عقاراَ أنشئ به متجر أو مصنع أو جدك , وكان مستأجر العقار يملك المصنع أو المتجر , وقضت الضرورة عليه بيعه , فإنه لا يجد في العادة مشترياَ , إلا إذا ضمن هذا المشتري أن يحل محل المستأجر في إيجار العقار , لأن شراء المتجر أو المصنع دون بقائه في العقار الذي أنشئ فيه , يعرض المشتري لخسارة كثير من عملاء المصنع أو المتجر , والمفروض أيضاَ أن في عقد إيجار العقار شرطاَ مانعاَ من التنازل عن الإيجار , فهنا اجاز القانون التجاوز عن هذا الشرط المانع , وأباح للمستأجر أن يتنازل عن الإيجار للمشتري على خلاف الشرط , إذا لم يلحق المؤجر من ذلك ضرر محقق وقدم المشتري ضماناَ كافياَ , ويتبين من ذلك أن هذه الحالة يمكن اعتبارها تطبيقاَ لعدم جواز التعسف في التمسك بالشرط المانع.

مكتب العبادي للمحاماة

محامي الأردن

مستأجر أصلي / امتداد قانوني / خصومة

1️⃣ نصت المادة ٧/أ من قانون المالكين والمستأجرين على أنه(يستمر حق أفراد أسرة المستأجر الذين كانوا يقيمون معه في المأجور قبل وفاته في العقارات المؤجرة لغايات السكن قبل ٣١ /٨ / ٢٠٠٠ في أشغال الماجور وفقا لأحكام هذا القانون ، كما يستمر حق ورثة المستأجر الشرعيين أو أحدهم وزوجته في أشغال العقارات المؤجرة لغير غايات السكن على أن تنقطع حقوق الزوجة المتوفى عنها زوجها في الاستمرار بأشغال الماجور حال زواجها من آخر .

2️⃣ ان حق الانتفاع بالماجور يؤول إلى الورثة لحظة وفاة مورثهم، وعندها يعتبر هؤلاء الورثة مستأجرين أصليين بأشخاصهم ويصبحون بحكم القانون مستأجرين بمواجهة المالك ولهم الحق القانوني في الاستمرار بأشغال الماجور استنادا إلى قانون المالكين والمستأجرين، وعليه ومنذ وفاة مورثهم يصبحون مسؤولين بصفتهم الشخصية عن الوفاء بحقوق العقد ومن ضمنها الأجور، وبالتالي وفي حال التخلف عن دفع الأجور يجب على المالك توجيه الانذار العدلي لجميع هؤلاء الورثة بصفتهم مستأجرين وليس بالإضافة الى التركة الذين انقطعت علاقة مورثهم بالماجور منذ لحظة وفاتهم .

3️⃣ ان مخاصمة الوارث بالإضافة الى تركة مورثه تختلف اختلافا بينا عن مخاصمة الوارث بصفته الشخصية، ففي الحالة الأولى فإن التزامات المورث تبقى في تركته وتؤدى منها بحيث لا ينتقل الى الورثة الا ما تبقى من حقوق بعد الوفاء بالديون المترتبة على التركة اذ لا تركه الا بعد سداد ديونها، وبالمقابل فإن مخاصمة الوارث بصفته الشخصية يرتب نتائج مغايره تماما، اذ أن تركة مورثه لا علاقه لها بمطالبته الشخصية ويكون ملزما بصفة شخصية في تنفيذ العقد والوفاء بالتزاماته من أمواله الخاصة .

4️⃣ المقرر في دعاوى إخلاء المأجور أن لا يحكم بالإخلاء الا بعد تحقق الاخلال من قبل المستأجر الموجه اليه الإنذار، وبالتالي فإن الإنذار العدلي يجب أن يكون صحيحا بما يتضمنه من وقائع وان يحدد بوضوح وجه الاخلال والمبلغ المطالب به بشكل محدد من حيث القيمة والمدة حتى يتمكن المستأجر من تفادي الإخلاء بالمبادرة بتصويب هذا الاخلال .

محكمة التمييز حقوق / هيئة عامة / رقم 2706/ 2022 .

مكتب العبادي للمحاماة