إخلاء مأجور / محامي

ومن المعلوم إن العلاقات الإيجارية , ولاعتبارات اجتماعية واقتصادية , كانت ساحة واسعة لتدخل المشرع , فهذه القوانين كانت وحتى تاريخ صدور القانون رقم ( 6 ) لعام 2001 والقانون رقم ( 10 ) لعام 2006 قد سارت على نهج التدخل في العلاقات الإيجارية , مما أدى إلى ظهور حالة التمديد الحكمي للعلاقات الإيجارية , كل ذلك نتيجة التدخل الذي مارسه المشرع فحدّ من حرية التعاقد في مجال هذه العلاقات.
وبمقابل هذا التدخل أوجدت هذه القوانين ما بات يُعرف بحالات الإخلاء , فنتيجة لهذا التدخل لم يعد من المقبول الحكم بالإخلاء على المستأجر إلا في حالة توفر إحدى الحالات التي حددها القانون كسبب للإخلاء , حيث درجت العادة أن تكون هذه الحالات محددة بنص القانون , وتحديداَ في مادة هي على الغالب تستغرق أغلب صفحات قوانين الإيجار , وهي تشكل مادة دسمة لكثير من النزاعات الإيجارية.
ولكن المشرع وبداية من عام 2001 وهو العام الذي صدر فيه القانون رقم ( 6 ) وعام 2006 وهو العام الذي صدر فيه القانون رقم ( 10 ) وحتى عام 2015 حيث صدر القانون رقم ( 20 ) جاء بنفس تشريعي جديد , تمثل في رغبة المشرع للخروج عن عادته القديمة , بحيث بدأ المشرع بهجر مبدأ التدخل في العلاقات الإيجارية , وراح يحاول بنصوص جديدة إعادة الاعتبار لمبدأ العقد شريعة المتعاقدين , فبدأ المشرع يخفف من الأعباء والنتائج التي ترتبت على تدخله في مجال هذه العلاقات , والتي انعكست سلباَ على المالك وعلى وجه الخصوص.
وهذا النهج تجلى أكثر ما تجلى في القانون رقم ( 20 ) ففي هذا القانون جاء المشرع بأحكام جديدة لم تكن معروفة في ظل سريان قوانين الإيجار السابقة.
من جملة هذه الأحكام هو ما نص عليه البند الأول من الفقرة ( ج ) من المادة السابعة من هذا القانون , فهذه الفقرة في العموم أوجبت , وكما تواتر عليه العمل في ظل قوانين الإيجار القديمة , الحكم بالإخلاء فيما إذا تنازل المؤجر للغير عن المأجور كلاَ أو بعضاَ دونما إذن خطي من المؤجر , وبموجب مقدمة البند الثاني من الفقرة ( ج ) وكما جرت عليه عادة كل قوانين الإيجار , استثنيت حالة تنازل المستأجر عن المأجور المحدث فيه متجر بالمعنى القانوني.
أما الجديد في هذه الحالة ما استحدثه المشرع من نص في البند الثاني من هذه الفقرة , عندما استثنى من حالة الإخلاء المنصوص عنها في البند الأول من الفقرة ( ج ) من المادة السابعة من القانون , رغبة المستأجر التنازل عن المأجور للغير , فقد أوجب المشرع على المستأجر في هذه الحالة وقبل توقيع العقد مع المشتري إعلام المالك ببطاقة بريدية أو بإنذار عدلي ، وذلك لكي يمارس هذا المالك حقه في الشراء بنفس الثمن منقوصاَ منه ما نسبته عشرة بالمائة أو لكي يوافق على البيع لقاء تقاضيه ما نسبته عشرة بالمائة من ثمن البيع.
ومنذ صدور هذا القانون ثار جدل كبير حول موضوع هذه الحالة , هذا الجدل كان سببه هو السؤال التالي :

– إذا تصرف المستأجر بالمأجور دون إعلام المالك فما هي حقوق المالك في مثل هذه الحالة ؟؟؟

فالبعض قال بأن تصرف المستأجر على خلاف ما رسم القانون من طريق غير موجب للتخلية , وحقوق المالك في مثل هذه الحالة , تنحصر في إبطال البيع فقط , وبالتالي إتاحة الفرصة أمامه لكي يمارس خياراته القانونية.
والبعض الآخر قال بأن تصرف المستأجر وبيعه المأجور دون إعلام المالك أو على خلاف ما رسم القانون من طريقة موجب للتخلية.
وأنا أقوال بأنه ولئن كان حق الشفعة قد ألغيه بداية من عام 1949 وهو العام الذي صدر فيه القانون المدني السوري , إلا إن القانون رقم ( 20 ) لعام 2015 وفي حالة رغبة المستأجر التنازل عن كل المأجور للغير , هو أوجد ما يشبه إلى حد كبير حق الشفعة لهذا المالك , فهو ألزم المستأجر بإعلام المالك ببطاقة بردية مكشوفة أو بموجب إنذار عدلي بهذه الرغبة لكي يمارس خياراته القانونية.
وبالتالي وبرأيي إن تصرف المستأجر على خلاف الطريق التي رسمها القانون وتنازله عن المأجور للغير دون إعلام المالك , لكي يمارس خياراته القانونية , إنما هو يشكل حالة إخلاء مستحدثه , وذلك بموجب نص البند الثاني من الفقرة ( ج ) من المادة ( 7 ) من القانون رقم ( 20 ) لعام 2015 وذلك للأسباب التالية :

١ ) قوانين الإيجار وبداية من قانون الإيجار رقم ( 6 ) الصادر في عام 2001 وحتى القانون رقم ( 10 ) الصادر عام 2006 وحتى القانون رقم ( 20 ) الصادر عام 2015 بدأ بنهج جديد , فهو بدأ ولو على حياء بإعادة الاعتبار المسلوب لمالك العقارات التي ترتبت عليها علاقات إيجارية معتبرة ممددة بنص القانون , هذا المالك الذي كان يشاهد وأمام عينه أن هذا المستأجر يتصرف بالانتفاع بملكه دون مراعاة له , بحيث يقبض الملايين ثمناَ لهذا المتجر , في حين حق المالك محصور ببدلات الإيجار البسيطة , وعلى أبعد تقدير بحقه في إقامة دعوى تحديد البدل فوراَ , فكان إن حاول القانون الجديد أن يعيد لهذا المالك بعضاَ من اعتباره المسلوب.

٢ ) القانون رقم ( 20 ) لعام 2015 وقوانين الإيجار السابقة دأبت على تحديد حالات الإخلاء بموجب نصوص قانونية , وفيما يخص الحالة موضوع البحث هو دأب على مناقشتها في الفقرة ( ج ) من المادة التي تحدد عادة حالات الإخلاء القانونية , وهذا ما سار عليه القانون رقم ( 20 ) لعام 2015 حيث ناقش هذه الحالة في الفقرة( ج ) من المادة السابعة ببنودها المتعددة , وبالتالي مناقشة المشرع لهذه الحالة بالبند الثاني من الفقرة ( ج ) من المادة السابعة من القانون , والتي جعلها القانون لمناقشة حالات الإخلاء , إنما يعني إن إرادة المشرع انصرفت إلى اعتبار هذه الحالة إحدى حالات الإخلاء , بدليل إنه أوردها ضمن حالات الإخلاء المبحوث عنها في الفقرة ( ج ) من هذه المادة.

٣ ) والأهم من كل ما سبق هو الأسلوب الذي اتبعه المشرع في صياغة هذه الفقرة , فالمشرع وفي البند الأول من الفقرة ( ج ) من المادة السابعة من القانون , ناقش حالة الإخلاء المترتبة على تنازل المستأجر عن المأجور كلاَ أو بعضاَ للغير دونما إذن خطي من المؤجر.
وتابع المشرع الصياغة حيث وفي البند الثاني هو قال وبالحرف الواحد :

[ يستثنى من الإخلاء في الحالة المبينة في البند الأول من هذه الفقرة …… ]

وعليه ومن سياق الحديث والسرد , نجد إن المشرع وفي البند الأول من الفقرة ( ج ) ناقش حالة الإخلاء المترتبة على تنازل المستأجر عن المأجور للغير كلاَ أو بعضاَ دون إذن خطي من المؤجر , ومن ثم وفي البند الثاني من نفس الفقرة قال :

[ يستثنى من الإخلاء من الحالة المبينة في البند الأول من هذه الفقرة ……]

وعليه وعن طريق شرح النص وعن طريق مفهوم المخالفة , نجد إن المشرع استثنى من الإخلاء المترتب على التنازل للغير عن المأجور كلاَ أو بعضاَ دون إذن خطي من المؤجر , التنازل عن المأجور للغير إذا ما تم هذا التنازل بعد إتباع الطريقة القانونية التي رسمها القانون , وبالتالي وعن طريق مفهوم المخالفة أيضاَ , نجد إن النص يعني إذا تم التنازل دونما إتباع المستأجر للطريقة التي رسمها القانون , يعرض المستأجر للإخلاء بدليل إن المشرع استثنى من الإخلاء موضوع البحث , التنازل الحاصل من المستأجر للغير , إذا ما تم بعد إتباع المستأجر للطريقة التي رسمها القانون.

والخلاصة :
__________.

القانون رقم ( 20 ) لعام 2015 وفي البند الثاني من الفقرة ( ج ) من المادة السابعة منه , استحدث حالة إخلاء جديدة لم تكن واردة في ظل نفاذ قوانين الإيجار المتعاقبة , وهذه الحالة تتمثل في تنازل المستأجر عن المأجور للغير كلاَ أو بعضاَ إذا ما تمت على خلاف ما رسم القانون من طريق , والقول بخلاف ذلك يُفشل غاية المشرع التي سعى إلى تحقيقها من وراء إيراد هذا النص في القانون رقم ( 20 ) لعام 2015 وتحديداَ في البند الثاني من الفقرة ( ج ) من المادة السابعة منه.
________________________________ .

مكتب العبادي للمحاماة

محامي الأردن

دعوى إخلاء مأجور / مرور الزمن

من المعروف أن عقد الإيجار , هو أحد العقود المسماة التي كان قد بحث فيها بشكل مفصل القانون المدني , وعقد الإيجار كسائر العقود المعروفة , هو من العقود التي ترتب حقوقاَ في ذمة طرفيه , المؤجر والمستأجر.
فالمؤجر مثلاً ملتزم بتقديم العين المؤجرة وتمكين المستأجر من الانتفاع بها وفق ما أعدت له , كما هو ملتزم بعدم التعرض المادي أو المعنوي للمستأجر في هذا الانتفاع , وهو مسؤول عن هذا التعرض سواء وقع منه أو من أحد التابعين له أو من قبل الغير.
ومقابل ذلك يكون المستأجر ملتزماَ بدفع الأجور وصيانة العين والمحافظة عليها وباستخدام العين وفق ما أعدت له ووفق ما تم الاتفاق عليه بموجب عقد الإيجار , وهو بالمحصلة ملتزم بتسليم العين في نهاية مدة الإيجار على الحالة التي كانت عليها.
ولكن عندما بادر المشرع السوري فتدخل في حرية وإدارة طرفي هذا العقد , فأوجد ما بات معروفاَ بالتمديد الحكمي لعقود الإيجار , هو بمثل هذا التدخل عدل في ماهية هذه الحقوق , فأحدث في ذمة طرفي العقد حقوقاَ جديدة , وبمقابل ذلك هو أوجد قيوداَ لحقوق طرفيه , هذه الحقوق المعروفة وفق المبادئ القانونية العامة , والمنصوص عنها بموجب نصوص ومواد القانون المدني , فنتيجة هذا التدخل بات عقد الإيجار في مجال العلاقات المعتبرة ممددة حكماَ لا ينتهي إلا بتوفر إحدى حالات الإخلاء التي حددتها على سبيل الحصر قوانين الإيجار المختلفة.
وعليه قد يحصل في معرض علاقة إيجارية معتبرة ممددة حكماَ أن تتوفر إحدى حالات الإخلاء المحددة بنص القانون , ويسكت المؤجر عن استخدام حقه في إقامة دعوى الإخلاء المستندة إلى توفر هذا السب القانوني الموجب للإخلاء , وفي حال حصل مثل هذا السكوت فإنه مما يهدد حقوق المؤجر في إقامة هذه الدعوى , فنتيجة مرور الزمن واكتمال مدة التقادم , يسقط حق المؤجر في إقامة دعاوي الإخلاء المعروفة , والاجتهاد القضائي في مثل هذه الحالات مستقر على :

{ إن الحقوق الناشئة عن عقد الإيجار تسقط بالتقادم.}

استئناف دمشق اساس ( 327 ) قرار رقم ( 198 ) تاريخ 17 / 10 / 1991.

ومعلوم من الناحية الفقهية أن حقوق الطرفين في مجال العلاقات الإيجارية , هي معتبرة من الحقوق الشخصية لا العينية , وهذه الحقوق وفق المبادئ القانونية العامة , هي مما يسقط بالتقادم , ذلك أنه لا يوجد أي حق لا يسقط بالتقادم , والاجتهاد القضائي في مثل هذه الحالات مستقر على :

{ الحقوق والالتزامات الناشئة عن تنفيذ عقد الإيجار , والتي تترتب على مخالفة شروط هذا العقد , لا تخرج عن كونها حقاَ من الحقوق المستقرة للطرف الدائن والتزاماَ من الالتزامات بالنسبة للطرف المدين , وكان الالتزام يتقادم.}

نقض نفعاَ للقانون أساس ( 9424 ) قرار ( 3613 ) تاريخ 21 / 12 / 1992.

والتقادم في مجال الحقوق الإيجارية هو حق شخصي لا تثيره المحكمة من تلقاء نفسها , وإنما يجب إثارته من قبل صاحب المصلحة , وصاحب المصلحة في مجال العلاقات الإيجارية , هو في العام الغالب المستأجر , وبحسب المبادئ القانونية العامة للتمسك بالتقادم , لا يجوز التمسك به إلا أمام محكمة الموضوع , ولا يجوز التمسك به أو إثارته لأول مرة أمام محكمة النقض , ولكون أحكام محكمة الصلح في مجال العلاقات الإيجارية تصدر بالدرجة الأخيرة , فإن التمسك بالتقادم يكون فقط أمام محكمة الصلح , ولا يجوز إثارته والتمسك به أول مرة أمام محكمة النقض , كما لا يجوز للطرفين التنازل عن هذا الحق بشكل مسبق ولا يجوز الاتفاق على تعديل مدد التقادم لكونها معتبرة من النظام العام , ولكن يجوز التنازل عن التمسك بالتقادم بعد ثبوت حق صاحب المصلحة فيه.
والتقادم المسقط للحق في إقامة الدعاوي الإيجارية , وخصوصاَ دعاوي الإخلاء , هو التقادم الطويل ، وذلك وفق ما نصت عليه المادة ( 372 ) من القانون المدني , وهو محدد بخمسة عشرة سنة , وليس التقادم الخمسي المنصوص عليه بالمادة ( 373 ) من القانون المدني والخاص بالحقوق الدورية المتجددة , ومنها الحق في تقاضي الأجور في مجال العلاقات الإيجارية.

مكتب العبادي للمحاماة

محامي الأردن