اذا فسخ عقد الايجار بحكم قضائي فما هو مصير الأجور المستحقة اثناء الدعوى؟

اذا كان الفسخ بحكم قضائي فإن هذا الحكم يكون منشئاً للفسخ وان عقد الايجار يبقى قائماَ طوال هذه الفترة ويعتبر العقد مفسوخاً من وقت الحكم النهائي بفسخه لا قبل ذلك .
وتكون الأجرة مستحقة عن المدة السابقة على الفسخ لها صفة الأجرة لا التعويض ويكون الحكم الصادر بفسخ العقد منشئاً وليس كاشفاً لأنه اثناء سير الدعوى كان العقد قائماً ينتج كل آثاره وكان المستأجر ورغم رفع الدعوى عليه ينتفع بالمأجور ، وفقاً لقرار تمييز حقوق / رقم 8161/2019
قرار تمييز حقوق / رقم 5198/2022 

مكتب العبادي للمحاماة

فسخ عقد إيجار  /  بدل اجرة مستحقة /عقد مساطحة /استثمار / نظرية تحول العقد / مسألة قانونية مستحدثة

موضوع هذه الدعوى ذا أهمية عامة وينطوي على مسائل قانونية مستحدثة ويرتب آثار اقتصادية واجتماعية لشيوع مثل هذه العقود .

• توصلت محكمة التمييز وبموجب قرارها السابق إن العقد موضوع هذه الدعوى المبرم بين طرفي الدعوى وارد على حق عينيي وهو حق المساطحة وأنه يعتبر من العقود الشكلية الذي يشترط لصحة انعقاده استيفاء ركن الشكل وهو التسجيل لدى دائرة الاراضي عملًا بالمادة (١١٤٨) مدني ، وان عدم تسجيله يجعل مصيره البطلان لتخلف ركن الشكل عملًا بالمادة (١٦٨) مدني .

• إلا أن بطلان العقد موضوع الدعوى لا يمنع من البحث في تحول هذا العقد إلى عقد آخر صحيح حال اشتمال العقد الأصلي (عقد المساطحة) على جميع العناصر اللازمة لقيام تصرف آخر جديد يتحول إليه العقد الأصلي وذلك تطبيقا لنظرية تحول العقد ، وإن هذه النظرية وإن لم يرد عليها نص بالقانون المدني إلا أن قضاء محكمة التمييز أخذ بها تطبيقًا للقاعدة التي تقضي بأن إعمال الكلام خير من إهماله المادة (٢١٦) مدني كذلك الفقه أيد الأخذ بهذه النظرية .

• إن شروط تحول العقد فقهاً وقضاءً هي :-

١- بطلان التصرف الأصلي .

٢- تضمن التصرف الأصلي لعناصر تصرف آخر بأن يشتمل التصرف الأصلي (العقد الباطل ) على جميع العناصر اللازمة لقيام التصرف الآخر.

4- انصراف إرادة المتعاقدين المحتملة إلى التصرف الآخر ونستخلص هذه الإرادة المفترضة من خلال الأمرين التاليين :-

١- أن تتوافر عناصر التصرف الجديد جميعها .

٢- أن يكون التصرف الجديد محققًا للغاية العملية التي يهدف إليها المتعاقدان من التصرف الأصلي.

– وبتطبيق ما تم بيانه على العقد موضوع الدعوى نجد أن العقد اشتمل على عناصر تصرف آخر موضوعه استثمار الأرض بقصد تحقيق العائد الاستثماري وإن هذا التصرف الجديد والآخر ( الاستثمار ) كان فعليًا محققًا للغاية العملية التي أراد طرفا العقد الوصول إليها من خلال العقد الأصلي ( المساطحة ).

وعلى ذلك فإن تحول العقد الأصلي وهو المساطحة إلى عقد استثمار بات محققًا لإرادة المتعاقدين التي توخياها من ابرام العقد وهو جني العوائد الاستثمارية والاقتصادية منه .

٥- إن عقد المساطحة الباطل تحول إلى عقد استثمار لقيام عناصره وإن العقد المتحول إليه هو عقد صحيح منتج لآثاره القانونية .

 تمييز حقوق هيئة عامة رقم  (١٢٠٩ /2023).

مكتب العبادي للمحاماة

كمبيالة / تأمين / متن الكمبيالة / فسخ عقد إيجار

مبدأ قانوني

وحيث ان الكمبيالة موضوع المطالبة في هذه الدعوى ورد في متنها بدلات ايجار تمويلي بموجب عقد وان الجهة المميزة حصلت على هذه الكمبيالة استناداً الى ما جاء في البند 6/4 من الشروط الموقعة للعقد الامر الذي يجعل تكييف محكمة الاستئناف لحقيقة الدعوى هو تكييف قانوني وسليم طالما هناك ارتباط واضح بين الكمبيالة وعقد الايجار التمويلي ومن ثم فإن تطبيقها لاحكام المادتين 12 و17 من قانون التأجير التمويلي طبقاً لما ورد في عقد الايجار المنظم بين الطرفين يتفق واحكام القانون.

وحيث ان المميز ضدهم تخلفوا عن دفع اقساط التأجير الشهرية المستحقة عليهم من 1/3/2007 وحتى 1/12/2007 فإن من حق المميزة فسخ العقد ورد المأجور.

وحيث ان المميزة مارست حقها بموجب عقد التأجير التمويلي واستردت المأجور ابتداءاً من 17/6/2008 بموجب كتب ضبط صادرة عن محكمة بداية حقوق شمال عمان وفق ماجاء على لسان وكيل المميزة في جلسة 11/5/2011 وان الخبرة الفنية التي اجرتها المحكمة توصلت الى ان ما تستحقه الجهة المميزة هو مبلغ 9556 ديناراً و368 فلساً وهي تمثل باقي الاقساط غير المسددة بالاضافة الى عمولات التأخير فإن قيامها وفقاً لصلاحياتها باجراء الخبرة او بتكليف احد الخصوم باحضار بينة بعينها لضرورة الفصل في الدعوى لا يعتبر تدخلاً من قبلها في البينات وفق ما استقر عليه قضاء هذه المحكمة .

وحيث توصلت محكمة الاستئناف الى النتيجة ذاتها فيكون قرارها في محله.

قرار صادر عن محكمة التمييز / حقوق رقم(230/2018) .