محامي إزالة شيوع

المحامي محمد زهير العبادي

بتاريخ 27/9/2022 تقدم المعترضون :

1. عبدالرحيم عبد النبي طرودي الدويكات ، يحمل الرقم الوطني (9401001189).

2. بكر عبدالرحيم عبد النبي الدويكات ، يحمل الرقم الوطني (9731003915).

3. نداء مفضي عليان السوجان ، تحمل الرقم الوطني (9432001090).

وكيلهم المحامي محمد زهير العبادي ، عنوانه : عمان – دوار الواحة – مجمع رياض العساف – الطابق الخامس – مكتب رقم (502).

بهذا الطعن بمواجهة : كامل عايد موسى المواس ، يحمل الرقم الوطني (9331000769).

موضوع الطعن : القرار الصادر عن دائرة الأرضي والمساحة في الطلب رقم (3/2021) بتاريخ 29/8/2022 والمتضمن (( إزالة الشيوع في قطعة الأرض رقم (7) حوض الفرس والبطباطة رقم (17) قرية يرقا من أراضي السلط)).

مؤسسون اعتراضهم على الأسباب التالية:

1. أخطأت لجنة ازالة الشيوع في قرارها موضوع الاستئناف وذلك كونها لم تراع الاجراءات والاسس القانونية في طلب ازالة الشيوع حيث ان الاجراءات المتخذة بالطلب مخالفة للقانون .

2. أخطأت لجنة ازالة الشيوع في قرارها موضوع الاستئناف باعتمادها تقرير الخبرة حيث لم يراعي الخبير تخصيص جزء للطاعنة الشريكة ( نداء) اي قطعة على مجرى الماء (سيل وادي شعيب) كون الارض جزء منها ( سقي ) وان الطاعنة حصصها قابلة للقسمة مثلها مثل باقي الشركاء وانها لم تأخذ اي فروقات نقدية عوضا عن ذلك وان نسبة حصتها على الماء من اارض التي على السيل بحدود (714 م2) بالتساوي مع باقي الشركاء .

3. اخطات لجنة ازالة الشيوع في قرارها موضوع الاستئناف باعتمادها لتقرير الخبرة حيث ان الطاعن ” بكر ” لم يكن له اي قطعة لوحدة على الماء كون الارض اغلبها ( سقي) على السيل حيث ان الطاعن حصصه قابله للقسمة مثل باقي الشركاء وانه لم يأخذ اي فروقات نقدية عوضا عن ذلك بعد دمج حصصه مع الشريك عبد الرحيم .

4. أخطأت لجنة ازالة الشيوع في قرارها موضوع الاستئناف قامت بدمج حصص الشريك ” عبد الرحيم” القابلة للقسمة من حصص الشريك القابلة للقسمة .

5. أخطأت لجنة ازالة الشيوع في قرارها موضوع الاستئناف عندما قامت باعتماد تقرير الخبرة ان المقدر العقاري قام بتقدير سعر المتر على ثلاثة دنانير وان سعر المتر الحقيقي اعلى بكثير ويتجاوز العشرة الاف دينار ويثبت ذلك ان قامت المحكمة بتكليف مقدر عقاري جديد .

6. أخطأت لجنة ازالة الشيوع في قرارها موضوع الاستئناف حيث انها لم تراع سن المستأنف عبد الرحيم وان عمره تجاوز التسعين عاما اذا قام المدعي والخبير باستغلال كبر سنه وايهامه ان حصصه مع حصص الشريك بكر بحدود العشر دونمات وفي واقع الحال على مخطط الافراز حصصهم مجتمعين (7720) متر مربع خلافا لذلك لم يبين الخبير مساحة حصص الشريك ” بكر” وحصص الشريك عبد الرحيم وان حصص الطاعن عبد الرحيم وبكر ونداء مجتمعين من الارض التي على الماء بحدود (40856) متر نسبة وتناسب مع مساحة الارض التي على الماء اذ يوجد فرق بحدود (3136) متر مربع على الاقل .

7. أخطأت لجنة ازالة الشيوع في قرارها موضوع الاستئناف عندما قامت باعتماد تقرير الخبرة وان حصص الشريكة (نداء) هي قابلة للقسمة وان حصص الشريك ( بكر) قابلة للقسمة وحصص الشريك (عبد الرحيم) قابلة للقسمة ولم تراعي ان بعض الشركاء حصصهم غير قابلة للقسمة بعد اقتطاع الشوارع التنظيمية وكان من الاولى ان يكون الدمج للحصص الغير قابلة للقسمة .

8. أخطأت لجنة ازالة الشيوع في قرارها موضوع الاستئناف عندما قامت باعتماد تقرير الخبرة والقيمة العقارية للعقار حيث كان القرار مجحف بحق كل من نداء وبكر وعبد الرحيم ولم تقم باجراء القرعة لغايات ازالة الشيوع .

9. أخطأت لجنة ازالة الشيوع في قرارها موضوع الاستئناف بعدم اتباعها والسير بالاجراءات القانونية الصحيحة لغايات تقدير قيمة العقار ووصفه بدقة صحيحة ولم تراعي ان حصص المستانف عبد الرحيم ونداء وبكر كانت قبل الافراز ( 14728.57) متر مربع واصبحت بعد الافراز (12942) متر مربع وان الشوارع المقتطعة على مجموع حصصهم (1502.28) متر اذ يوجد فرق لمجموع حصصهم بعد اقتطاع الشوارع التنظيمية بحدود (276) متر .

10. أخطأت لجنة ازالة الشيوع في قرارها موضوع الاستئناف في عدم اعطاء الشريك عبد الرحيم قطعة لوحده مع ان يمتلك اكبر حصصهم في سند التسجيل .

11. أخطأت لجنة ازالة الشيوع في قرارها موضوع الاستئناف من عدم تحري الدقة في اجراءات الاوراق المقدمة حين طلب ازالة الشيوع وان محامي المدعي والخبير قد قاما بتصميم الشريك عبد الرحيم بتاريخ 20/9/2022 على ورقة خارجية بعد انتهاء النظر بالطلب حيث ان المحامي والخبير ومقدم طلب ازالة الشيوع قاما بتكليف المستأنف عبد الرحيم على هذه الورق بدفع الف دينار من الفروقات النقدية له وهو لا يعلم بذلك كونه لا يجيد القراءة والكتابة مستغلين بذلك كبر سن المستأنف عبد الرحيم وعدم وجود محامي له في طلب ازالة الشيوع .

12. أخطأت لجنة ازالة الشيوع في قرارها موضوع الاستئناف بعد افهام الخبير في ما اذا كان يوجد اي اسباب تحول بينه وبين انتخابه خبيرًا في الطلب كما ان الخبير لم يحلف القسم القانوني عند افهامه المهمة الموكلة اليه .

13. أخطأت لجنة ازالة الشيوع في قرارها موضوع الاستئناف باعتمادها لتقرير الخبرة المجحف بحق المستانف كل من نداء وبكر وعبد الرحيم حيث انها لم تراعي ان مجموع الارض التي على الماء بحدود (19000) متر حيث لو تم تقسيمها على مجموع الحصص لكل شريك يصبح لكل شريك بحدود (2714) متر على الماء.

محامي إزالة شيوع

المحامي محمد زهير العبادي

بالمحاكم الجارية علنا:

بحضور وكيل المعترضين المحامي محمد زهير العبادي والمحامي محمود النسور بصفته وكيلا عن المعترض ضده ، ورد ملف طلب إزالة الشيوع رقم 3/2021، وطلب وكيل المعترضين قبول الطعن شكلا وكرر المحامي محمود النسور جوابه على لائحة الطعن ، وقررت المحكمة قبول الطعن واللائحة الجوابية شكلا ودعوة الخبير المساح خلدون عربيات للمناقشة، وفي الجلسة التالية حضر الخبير المساح خلدون عربيات وتمت مناقشته من قبل الاطراف ، وقدم وكيل المعترضين مذكرة خطية حول اتفاقية المصالحة المبرزة امام لجنة ازالة الشيوع وتقع على صفحة واحدة وردت وضمت بعد تلاوتها لمحاضر الدعوى واعطيت التسلسل (7) ، وطلب الوكيلان اجراء خبرة فنية جديدة ، وقررت المحكمة اجراء خبرة فنية جديدة بمعرفة الخبير المساح حابس الفواعير ودعوته لافهامه المهمة الموكلة اليه والمتمثلة بازالة الشيوع في العقار موضوع الدعوى ، وفي الجلسة التالية حضر الخبير وافهم المهمة الموكلة اليه وقررت المحكمة الانتقال الى رقبة العقار موضوع الدعوى برفقة الخبير, وفي الجلسة التالية ورد تقرير الكشف ويقع على صفحتين وضم بعد تلاوته لمحاضر الدعوى واعطي التسلسل (18-19) ، وورد تقرير الخبرة الاولي ويقع على ثلاث صفحات وضم بعد تلاوته لمحاضر الدعوى واعطي التسلسل (21) كوحدة واحدة ، وطلب الوكيلان اعتماد تقرير الخبرة، وقررت المحكمة اعتماد تقرير الخبرة الاولي وتكليف الخبير باعداد مخطط افرازي مقترح واعداد اوراق القرعة , وفي الجلسة التالية حضر الخبير وقدم مخطط افرازي مقترح وذكر الخبير بانه قام باعداد وتنظيم اوراق القرعة، وقررت المحكمة اجراء القرعة بين الشركاء على القطع حسب تقرير الخبير، واستمهل الخبير الفني لاتمام معاملة الافراز النهائية واعداد تقرير الخبرة النهائي،

وفي الجلسة التالية حضر المحامي الاستاذ محمد زهير العبادي بصفته وكيلا عن المعترضين بموجب وكالة خاصة مصادق عليها حسب الاصول مرفقا بها كتاب عدم ممانعة من المحامي فلاح الدويكات وردت وحفظت على يمين الملف ، واعترض وكيل المعترضين على اجراءات الخبرة وطلب وقف اجراءات معاملة الافراز النهائية وابطال اجراءات القرعة وقدم مذكرة خطية حول اجراءات الخبرة وتقع على ثلاث صفحات وردت وضمت بعد تلاوتها لمحاضر الدعوى واعطيت التسلسل (31-33) ، وقررت المحكمة اعتبار المذكرة الخطية دفعاً موضوعياً يبت فيها مع نتيجة الدعوى النهائية ، ووردت معاملة افراز نهائية مرفقاً بها تقرير الخبرة النهائي وردت وحفظت على يمين الملف ، وقررت المحكمة تكليف الوكيلان بتقديم مرافعاتهما الختامية ، وترافع الوكيلان شفاهاً ، وقررت المحكمة ابطال كافة الاجراءات التي تمت من قبل المحكمة وبهيئتها السابقة والمتعلقة بإجراءات الخبرة والقرعة كونها مخالفة لقانون الملكية العقارية، وبعد استكمال التدقيق قررت المحكمة إعلان اختتام المحاكمة.

محامي إزالة شيوع

المحامي محمد زهير العبادي

بالتدقيق في ملف الدعوى بكافة محتوياته تجد المحكمة أن وقائع الدعوى الثابتة تتلخص بما يلي :

يمتلك المعترضون والمعترض ضده وآخرون وعلى سبيل الشيوع قطعة الأرض موضوع الدعوى ذات الرقم (7) حوض الفرس والبطباطة رقم (17) قرية يرقا من أراضي السلط والبالغة مساحتها (25775) متر مربع وهي من نوع الملك وتقع خارج حدود التنظيم وتابعة لسلطة وادي الاردن وجزء من قطعة الارض بما نسبته (40%) عطل وما نسبته (60%) سقي والحد الادنى فيها للافراز يبلغ (2800) متر مربع ، ويوجد عليها بركس من الطوب والزينكو وهي مزروعة باشجار الليمون.

بتاريخ 3/1/2021 تقم المعترض ضده بالطلب رقم 3/2021 في مواجهة المعترضين واخرين امام لجنة ازالة الشيوع في مديرية اراضي السلط لإزالة الشيوع في العقار الموصوف اعلاه.

تم اجراء الخبرة الفنية في الطلب اعلاه وتبين ان مساحة قطعة الارض تبلغ ( 25 ) دونم و( 775 ) متراً مربعاً ، وأن قيمتها لدى إقامة الطلب بلغت (81325) دينار، وأنَّ حصة الشريك عبدالرحيم قابلة للقسمة وحصص باقي الشركاء قابلة للقسمة بموافقة مدير عام دائرة الاراضي والمساحة.

بتاريخ 29/8/2022 صدر قرار فاصل في الطلب يقضي بازالة الشيوع في قطعة رقم (7) حوض الفرس والبطباطة رقم (17) قرية يرقا من أراضي السلط ، ولم يرتضِ الطاعنين بهذا القرار الامر الذي حدة بهم الى تقديم هذا الطعن.

وهذه الوقائع ثابتة للمحكمة بما يلي :

1. ملف لجنة ازالة الشيوع رقم (3/2021) بكامل مرفقاته.

2. مناقشة الخبير من قبل المحكمة في جلسة 7/12/2022.

وفي القانون وتطبيقه على الوقائع تجد المحكمة ما يلي:

– ان المادة (94) من قانون الملكية العقارية تنص على : (يزال الشيوع في ملكية العقار بتصرف الشركاء فيه تصرفا ناقلا للملكية أو بقسمته بينهم كل بنسبة حصته في ملكيته).

– وإن المادة (108) من ذات القانون تنص على : (إذا كان على العقار المطلوب قسمته بناء واتفق الشركاء على قسمته فتجري قسمته وفقا لأحكام المادة (106) من هذا القانون).

ب. تطبق أحكام الابنية والتجمعات العقارية الواردة في هذا القانون على قسمة الأراضي المقامة عليها طوابق وشقق .

ج. يفرز الجزء غير المبني الذي يقبل القسمة عن الجزء القابل للقسمة المقام عليه بناء، من العقار الذي تجري قسمته، في حال أبدى الشركاء رغبتهم في ذلك)).

• وتنص المادة (111) من ذات القانون على مايلي: ((أ. تقوم لجنة إزالة الشيوع في العقار بالكشف على العقار المطلوب قسمته برفقة الخبير المعين ومن حضر من الشركاء وعليها بعد التثبت من مطابقة البيانات الواردة في سند تسجيل العقار وخرائطه مع واقع العقار، أن تباشر إجراءات قسمته وفق احكام هذا القانون .

ب. بعد إتمام إجراءات القسمة تبلغ لجنة إزالة الشيوع في العقار قرارها إلى الشركاء في العقار وفقا لأحكام النظام الصادر بمقتضى أحكام هذا القانون style=”: 12pt”>. مع مراعاة أحكام قانون تنظيم المدن والقرى والابنية وأي تشريعات أخرى وأحكام النظام الصادر بالاستناد للمادة (120) من القانون تعد الحصة قابلة للقسمة اذا كانت المنفعة المقصودة منها لا تفوت بالقسمة .

ب. يزال الشيوع في العقار بقستمه بين الشركاء إذا كانت جميع حصصهم فيه قابلة للقسمة ، وأن كانت جميعهاغير قابلة للقسمة ، فيزال الشيوع فيها فيه وفقاً لاحكام الفقرة ( أ ) من المادة ( 97 ) من هذا القانون .

ج. إذا كانت بعض حصص الشركاء في العقار قابلة للقسمة وبعضها الأخر غير قابلة لها ، فيزال الشيوع بقسمة الحصص القابلة للقسمة إلى قطع وتخصيص كل قطعة منها لمالكها من الشركاء ، إما الحصص غير القابلة للقسمة فيتبع بشأنها ما يلي :

1. إذا وجدت حصة غير قابلة للقسمة أو كان مجموع الحصص غير القابلة للقسمة في حال توحيدها بل يقبل القسمة ، فيجري وضع جميع هذه الحصص في المزاد بين الشركاء من أصحاب الحصص القابلة للقسمة دون غيرهم وتول هذه الحصة لمن يدفع منهم أعلى ثمناً لها على ان لا يقل عن القيمة المقدرة من لجنة إزالة الشيوع في العقار وتضم الحصة التي يتم شراؤها الى حصته القابلة للقسمة .

2. إذا كانت الحصة القابلة للقسمة لشريك واحد فتباع إليه الحصة أو الحصص غير القابلة للقسمة بما لا يقل عن القيمة المقدرة من لجنة إزالة الشيوع .

3. في اي من الحالتين المذكورتين في البندين 1 و 2 من هذه الفقرة إذ لم يتقدم أي من الشركاء من ذوي الحصص القابلة للقسمة لشراء الحصص غير القابلة للقسمة خلال (15) يوماً من التاريخ الذي تعينه لجنة إزالة الشيوع في العقار فيعرض العقار بكامله للبيع في المزاد العلني لدى دائرة تنفيذ المحكمة التي يقع العقار ضمن اختصاصها .

4. يجوز لاي من مالكي الحصص القابلة للقسمة الموافقة على ضم جزء من حصصه الى حصص غير قابلة للقسمة لتصبح قابلة للقسمة مقابل الثمن الذي يتفق عليه الشركاء المعنيون أو القيمة المقدرة من لجنة إزالة الشيوع……. )) .

– وان المادة (114) من ذات القانون تنص على مايلي: ((أ. تخضع قرارات لجنة إزالة الشيوع في العقار الفاصلة في طلب إزالة الشيوع للطعن لدى المحكمة خلال (30) ثلاثين يوما من تاريخ صدوره اذا كان وجاهيا ومن تاريخ تبليغه اذا كان غير ذلك .

ب. تنظر المحكمة في الطعن في قرار اللجنة مرافعة ويكون قرارها بهذا الشأن قطعيا)).

– وتنص المادة (11) من نظام لجان ازالة الشيوع في العقار رقم (145) لسنة 2019 بفقرتيها (أ ، د) على مايلي: (( أ. تقوم اللجنة باختيار خبير فني او اكثر من اصحاب الخبرة المرخص لهم بالاعمال المساحية او اعمال التقدير او كليهما حسب الغاية من اجراء الخبرة على ان يكون من بين هؤلاء الخبراء مهندس زراعي اذا كان العقار المطلوب ازالة الشيوع فيه اشجار مثمرة.

ب. ………………………..

ج. ………………………..

د. تقوم اللجنة باجراء الكشف على العقار المطلوب ازالة الشيوع فيه بالانتقال الى رقبة العقار وتقوم بتزويد الخبير بصورة عن ملف الطلب ومرفقاته………………)).

وبتطبيق احكام القانون على الوقائع الثابتة اعلاه تجد المحكمة مايلي:

اولاً: من حيث الشكل :

بالرجوع الى اوراق الدعوى تجد المحكمة ان القرار المعترض عليه كان قد صدر عن لجنة ازالة الشيوع في الطلب رقم (3/2021) بتاريخ 29/8/2022 وقد تقدم المعترضين باعتراضهم على قرار اللجنة بتاريخ 27/9/2022 اي ضمن المدة القانونية المقررة بموجب المادة (114/أ) من قانون الملكية العقارية بالتالي فان الاعتراض مقبول من حيث الشكل تاسيساً على ما تقدم ذكره .

محامي إزالة شيوع

المحامي محمد زهير العبادي

ثانياً : اما من حيث الموضوع تجد المحكمة ما يلي:

في معرض الرد على اسباب الطعن مجتمعة والمنصبة جميعها على صحة الاجراءات المتخذة في الطلب وعلى صحة اجراءات الخبرة تجد المحكمة مايلي:

بالرجوع الى احكام المادة (11) من النظام المشار اليه اعلاه انها تقضي بضرورة وقوف اللجنة بكامل اعضائها على رقبة العقار وان تقوم بافهام الخبراء المهمة الموكلة اليهم وتحلفهم اليمين بان يقوموا بالمهمة الموكلة اليهم بكل امانة واخلاص ودون محاباة لاي طرف من اطراف الطلب بعد انتقالها الى رقبة العقار وتزويد الخبراء بصورة عن ملف الطلب ومرفقاته وان تحدد للخبراء المدة اللازمة لاعداد التقرير ، وحيث تجد المحكمة وبعد الرجوع الى محضر الكشف والذي تم بموجبه الانتقال الى رقبة العقار انه لم يوقع من جميع اعضاء اللجنة حيث انه موقع من قبل الخبراء خلدون عربيات وعبدالفتاح عواملة ومهند كلوب واحد اعضاء اللجنة فقط دون ذكر اسمه ، وان المحضر المشار اليه لم يشتمل على توقيع باقي الاعضاء بمن فيهم الرئيس ، كما وانه لم يتضمن وصف العقار الذي تم الكشف عليه وفيما اذا تم الوقوف على رقبة العقار من قبل جميع اعضاء اللجنة الامر الذي يجعل من هذا الاجراء باطلا لمخالفته لنص المادة (11) من النظام اعلاه لعدم مراعاة الشكلية المحددة بموجب النظام .

ومن جانب اخر تجد المحكمة وباستعراضها للقرار النهائي انه جاء مقتضباً ومختصراً بشكل كبير ولا يشكل قرار بالمعنى القانوني المنصوص عليه في المادة (14) من نظام لجان ازالة الشيوع والتي اوجبت ان يتضمن قرار اللجنة النهائي على اسماء الاطراف في الطلب ورقم الطلب والاجراءات التي تمت فيه وان يوقع القرار من رئيس اللجنة واعضائها ، حيث تجد المحكمة ان القرار الصادر عن اللجنة في الطلب موضوع الاعتراض لم يتضمن اسماء الاطراف في الطلب ولا الاجراءات التي تمت امام اللجنة ولم يتطرق الى تضمين الشركاء الرسوم والمصاريف مما يجعل من قرارها مشوبا بعيب القصور.

وفيما يتعلق باجراءات الخبرة الفنية تجد المحكمة تجد المحكمة من خلال مناقشة الخبير المساح خلدون عربيات في جلسة 7/12/2022 ان حصص الشريكين (المعترضين) بكر ونداء قابلة للقسمة كلا على حدا وانه قام بجمع حصص الشريكين عبدالرحيم وبكر مع بعضهما وافرد الشريكة نداء بحصة مستقلة بناءً على طلب الشريك عبد الرحيم وانه لم يطلع على اي وكالة عامة او خاصة تخول الشريك عبد الرحيم هذا الطلب ، وحيث ان المعترضين قد طعنوا بصحة هذا الاجراء وكان على لجنة ازالة الشيوع قبل اعتماد اجراءات الخبير بجمع حصص الشركاء على النحو المشار اليه على الرغم من ان حصة كل واحد منهم قابلة للافراز على حدة ان تتثبت من وجود اتفاق صريح فيما بين الشريكين عبدالرحيم وبكر على تجميع حصصهما او وجود اي تفويض او وكالة قانونية ممنوحة للشريك عبدالرحيم تخوله طلب جمع حصته مع الشريك بكر، كما وان الشريك عبدالرحيم قد طعن بصحة الاوراق التي تحمل توقيعه الامر الذي يجعل

من اعتماد اجراءات الخبرة دون التحقق من صحة ما تم الاشارة اليه من قبل اللجنة مخالفا للاصول والقانون ويكون قرار لجنة ازالة الشيوع سابقا لاوانه الامر الذي يستدعي تصويبه بما يتفق واحكام النظام واجراء خبرة فنية جديدة صحيحة وموافقة لاحكام القانون على ضوء ما تقدم ذكره.

محامي إزالة شيوع

المحامي محمد زهير العبادي

وعليه وتأسيسا على كل ما تقدم تقرر المحكمة مايلي :

1) عملاً بأحكام المواد (111و114و114) من قانون المليكة العقارية رقم 13 لسنة 2019 والمادة (11) من نظام لجان ازالة الشيوع رقم 145 لسنة 2019 قبول الاعتراض المقدم من المعترضين موضوعًا وفسخ القرار الصادر عن لجنة ازالة الشوع في الطلب رقم (3/2021) واعادة الاوراق لمصدرها لتصويب الاجراءات السابقة والسير باجراءات الطلب وفقا لاحكام القانون.

2) عملاً بأحكام المادة (161) من قانون أصول المحاكمات المدنية تضمين المعترض ضده رسوم الطعن ومصاريفه دون الحكم باي اتعاب محاماة في هذه المرحلة كون الطعن ينصب على قرار اللجنة .

قراراً وجاهياً بمواجهة المعترضين والمعترض ضده

غير قابل للطعن

صدر وافهم علناً باسم حضرة صاحب الجلالة بتاريخ 24/1/2024

الحكم رقم 580 لسنة 2022 – بداية حقوق السلط

مكتب العبادي للمحاماة