التصرف المركب / عقد بيع قطعة أرض خارج دائرة الأراضي

نجد أن العقد – مسمى أو غير مسمى – يكون بسيطاً إذا لم يكن مزيجاً من عقود متنوعة كالبيع والإيجار فإذا اشتمل على أكثر من عقد واحد امتزجت جميعاً فأصبحت عقداً واحداً سمي عقداً مختلطاً وتنطبق عليه أحكام العقود المختلطة التي يشتمل عليها (انظر في تقسيم العقود كتاب د. عبد الرزاق السنهوري / نظرية العقد / الجزء الأول / الطبعة الثانية الجديدة /1998 – منشورات الحلبي الحقوقية /بيروت / ص 111) .

وإن التصرف المركب هو ذلك التصرف الذي يتضمن عدة عمليات قانونية فهو إن ظهر من حيث الشكل كتصرف قانوني بسيط إلا أنه في الواقع يشتمل على عدة تصرفات قانونية كل منها يتميز عن الآخر وقابل للوجود الذاتي المستقل (انظر كتاب د. عبد العزيز المرسي / نظرية إنقاص التصرف القانوني في القانون المدني المصري دراسة تحليلية وتأصيلية مقارنة / الطبعة لعام 2006 /ص 160) .

وحيث إن العقد المنظم بين طرفي الدعوى هو عقد بيع قطعة الأرض وفي الوقت ذاته تأجير للروف بالمعنى المقصود في المادتين (465 و 685) من القانون المدني فتسجيله في دائرة تسجيل الأراضي لغايات نقل الملكية هو شرط لانعقاده عملاً بالمادة (1148) من القانون ذاته والمادة (16) من قانون تسوية الأراضي والمياه رقم (40) لسنة (1952) النافذ المفعول بتاريخ هذا العقد والمادة (2) من قانون التصرف في الأموال غير المنقولة رقم (49) لسنة (1953) النافذ المفعول أيضاً بتاريخ هذا العقد .

وحيث إن العقد تم خارج دائرة تسجيل الأراضي فإن ترتيب بطلان البيع عليه يتفق وأحكام المادة (168) من القانون المدني الذي لا يترتب عليه أثر من الآثار القانونية الأصلية (تمييز حقوق رقم 369/2020) ولا ترد عليه الإجازة ويتوجب إعادة المتعاقدين إلى الحالة التي كانا عليها قبل التعاقد لنشوئه باطلاً منذ تنظيمه وهو معدوم والعدم لا يصير وجوداً (تمييز حقوق رقم 4596/2014 هيئة عامة ورقم 1248/1991 هيئة عامة ورقم 1198/1989 هيئة عامة ) .

ولما كانت التصرفات القانونية المركبة والتي تتضمن عدة عمليات قانونية وإن ظهرت من حيث الشكل في صورة تصرف واحد إلا أن الشق الباطل أو المعيب في إحدى هذه العمليات التي يشملها التصرف القانوني من شأنه أن ينتقص من التصرف مع بقاء باقي العمليات قائمة وصحيحة هذا بشرط أن تكون العمليات الأخرى غير مرتبطة بالعملية الباطلة ولا تمثل كلاً لا يقبل التجزئة وأما إذا كانت العملية الباطلة رئيسية بالنسبة للعمليات الأخرى فيبطل التصرف بأكمله ذلك أن من شروط الإنقاص ألا يكون الشق الباطل دافعاً للتصرف فإذا كان الأصل أن الإنقاص يستند إلى إرادة الطرفين في تحديد نطاق ومدى البطلان فإنه يتعطل إعماله كلما ثبت أن الشق المنتقص دافع إلى التصرف أي جوهري في نظر المتعاقدين بحيث إن العقد ما كان ليتم بدونه كما أن الأصل المذكور ليس مطلقاً فلا يُعتد بإرادة الأطراف في المسائل المتعلقة بالنظام العام وإلا أهدرنا الحماية التي يتوخاها المشرع (انظر كتاب د. عبد العزيز المرسي / المرجع السابق /ص 424-430) .

وفي الدعوى المعروضة وفي ضوء ما تقدم وحيث ثبت بطلان عقد البيع لافتقاره لركن الشكل فإن هذا البطلان يمتد أثره إلى التعويض الاتفاقي الوارد فيه باعتبار
أن البطلان الذي شاب الشق المنتقص هو من المسائل المتعلقة بالنظام العام ويقع بحكم القانون وللمحكمة أن تقضي به من تلقاء نفسها وفقاً للمادة (168/2) من القانون المدني ولما كان البطلان يمتد إلى التصرف المركب بشقيه فلا يعتد بإرادة طرفيه خروجاً عن الأصل العام هذا من جانب.

ومن جانب آخر ولما كان الشق المنتقص من العقد المختلط هو الدافع إلى إبرام التصرف وجوهرياً في نظر المتعاقدين بحيث ما كان عقد الإيجار ليتم بدونه باعتبار أن إرادة المشتري (المدعي) اتجهت إلى تملك المبيع واستلامه خالياً من الشواغل بالتاريخ المتفق عليه وإقرار البائع (المدعى عليه) بذلك بأنه لولا عقد البيع لما أبرم عقد الإيجار مما يغدو معه أن بطلان الشق المنتقص يبطل التصرف الآخر معه.

أما قيام المدعى عليه بنقل ملكية قطعة الأرض موضوع الدعوى باسم المدعي بموجب عقد البيع الرسمي بتاريخ 15/5/2017 فإنه لا يصحح عقد البيع الباطل بل هو عقد بيع جديد مستوفٍ لشرائط صحته القانونية كما أن تعهد المدعى عليه والتزامه في العقد الباطل بشقيه لا يلزمه لأن العقد الباطل لا يرتب أثراً ولا ترد عليه الإجازة (تمييز حقوق 7171/2021 تاريخ 20/2/2022 هيئة عامة).

قانون الأردن / محامي / إسأل محامي / إستشارة قانونية / مكتب العبادي للمحاماة