فسخ عقد إيجار  /  بدل اجرة مستحقة /عقد مساطحة /استثمار / نظرية تحول العقد / مسألة قانونية مستحدثة

موضوع هذه الدعوى ذا أهمية عامة وينطوي على مسائل قانونية مستحدثة ويرتب آثار اقتصادية واجتماعية لشيوع مثل هذه العقود .

• توصلت محكمة التمييز وبموجب قرارها السابق إن العقد موضوع هذه الدعوى المبرم بين طرفي الدعوى وارد على حق عينيي وهو حق المساطحة وأنه يعتبر من العقود الشكلية الذي يشترط لصحة انعقاده استيفاء ركن الشكل وهو التسجيل لدى دائرة الاراضي عملًا بالمادة (١١٤٨) مدني ، وان عدم تسجيله يجعل مصيره البطلان لتخلف ركن الشكل عملًا بالمادة (١٦٨) مدني .

• إلا أن بطلان العقد موضوع الدعوى لا يمنع من البحث في تحول هذا العقد إلى عقد آخر صحيح حال اشتمال العقد الأصلي (عقد المساطحة) على جميع العناصر اللازمة لقيام تصرف آخر جديد يتحول إليه العقد الأصلي وذلك تطبيقا لنظرية تحول العقد ، وإن هذه النظرية وإن لم يرد عليها نص بالقانون المدني إلا أن قضاء محكمة التمييز أخذ بها تطبيقًا للقاعدة التي تقضي بأن إعمال الكلام خير من إهماله المادة (٢١٦) مدني كذلك الفقه أيد الأخذ بهذه النظرية .

• إن شروط تحول العقد فقهاً وقضاءً هي :-

١- بطلان التصرف الأصلي .

٢- تضمن التصرف الأصلي لعناصر تصرف آخر بأن يشتمل التصرف الأصلي (العقد الباطل ) على جميع العناصر اللازمة لقيام التصرف الآخر.

4- انصراف إرادة المتعاقدين المحتملة إلى التصرف الآخر ونستخلص هذه الإرادة المفترضة من خلال الأمرين التاليين :-

١- أن تتوافر عناصر التصرف الجديد جميعها .

٢- أن يكون التصرف الجديد محققًا للغاية العملية التي يهدف إليها المتعاقدان من التصرف الأصلي.

– وبتطبيق ما تم بيانه على العقد موضوع الدعوى نجد أن العقد اشتمل على عناصر تصرف آخر موضوعه استثمار الأرض بقصد تحقيق العائد الاستثماري وإن هذا التصرف الجديد والآخر ( الاستثمار ) كان فعليًا محققًا للغاية العملية التي أراد طرفا العقد الوصول إليها من خلال العقد الأصلي ( المساطحة ).

وعلى ذلك فإن تحول العقد الأصلي وهو المساطحة إلى عقد استثمار بات محققًا لإرادة المتعاقدين التي توخياها من ابرام العقد وهو جني العوائد الاستثمارية والاقتصادية منه .

٥- إن عقد المساطحة الباطل تحول إلى عقد استثمار لقيام عناصره وإن العقد المتحول إليه هو عقد صحيح منتج لآثاره القانونية .

 تمييز حقوق هيئة عامة رقم  (١٢٠٩ /2023).

مكتب العبادي للمحاماة