امكانية اقامة دعوى فسخ عقد الايجار من قبل الشريك الذي يملك 50% من العقار المؤجر٠
ومدى تطبيق تعريف المالك الوارد في قانون المالكين والمستأجرين على المدعي في هذه الحالة٠
القرار؛
وعن باقي أسباب التمييز وحاصلها تخطئة المحكمة الاستئنافية بعدم رد الدعوى لعدم صحة الخصومة كون المدعي لا يملك أكثر من 50% من العقار موضوع الدعوى مخالفة بذلك أحكام المادة الثانية من قانون المالكين والمستأجرين٠
وفي ذلك نجد أن نقطة الخلاف فيما بين الهيئة العادية لمحكمة التمييز ومحكمة البداية بصفتها الاستئنافية تتمثل بأن المحكمة الاستئنافية اعتبرت الشريك الذي لا يملك ما يزيد على 50% من العقار المؤجر يملك الحق بإقامة دعوى فسخ عقد الإيجار كون أن عقد الإيجار موضوع الدعوى أبرم بعد تاريخ 31/8/2000 ولا يسري عليه قانون المالكين والمستأجرين وإنما القواعد العامة الواردة في القانون المدني، بينما اعتبرت الهيئة العادية لمحكمة التمييز أن ما يطبق على عقد الإيجار هو قانون المالكين والمستأجرين وفق المادة الثالثة منه التي نصت على (تطبق أحكام هذا القانون على جميع العقارات المؤجرة في المملكة باستثناء ما يلي :- ………)) وبالتالي فإن دعوى الفسخ تتطلب أن يملك من يقيمها نسبة تزيد على 50% من العقار المؤجر٠
ومحكمتنا بهيئتها العامة تجد أن عقد الإيجار موضوع الدعوى أبرام بتاريخ 1/10/2015، وبالتالي فإن شروطه تمثل قانون المتعاقدين الواجب احترامه وتطبيقه باعتباره الناظم للعلاقة بينهما تطبيقاً لأحكام المادة 5/ب/1 من قانون المالكين والمستأجرين والتي تنص على؛ (أما عقود الإيجار المبرمه بتاريخ 31/8/2000 وما بعده فتحكمها شروط العقد المتفق عليه سواء أكان العقار مخصصاً للسكن أو لغيره، وينقضي عقد الإيجار بإنتهاء المدة المتفق عليها)، إضافة إلى القواعد المنصوص عليها في القانون المدني السارية على جميع العقود المسماة بما فيها عقود الإيجار التي تعتبر بطبيعتها من العقود الملزمة للجانبين، وتحكمها شروط العقد المتفق عليها بين الطرفين، وعليه فإن إخلال أحد المتعاقدين بشروط العقد يعطي حقاً للعاقد الآخر بالمطالبة بفسخ هذا العقد وفق أحكام المادة 246 من القانون المدني٠
وبالرجوع إلى سند تسجيل قطعة الأرض المقام عليها المأجور موضوع الدعوى يتبين أن الشريكين (غالب ونادر) يملكانها مناصفة بواقع (3) حصة لكل منهما، كما وأن الشريك / المدعي غالب هو وكيل عام عن شريكه نادر بموجب وكالة عامة موقعة بتاريخ 8/7/2010 وبموجبها وكله (بالإشراف والمناظرة والإدارة والتصرف الكامل بكافة أمواله المنقولة وغير المنقولة الكائنة في المملكة الأردنية الهاشمية ………) وبالتالي فإن المدعي غالب يملك القيام بكافة أعمال الإدارة والتصرف المتعلقة بالمأجور، وبهذه الصفة قام بتأجير المدعى عليه العقار موضوع الدعوى بموجب عقد الإيجار اعتباراً من تاريخ 1/10/2015 بصورة موافقة لأحكام القانون٠
وحيث إن عقود الإيجار بوجه عام تعتبر بطبيعتها من عقود الإدارة بدلالة المادة 125 من القانون المدني فإن ما يلزم لصحتها ونفاذها أن تكون مبرمة من المؤجر أو من يقوم مقامه بشرط أن يكون مالكاً لحق التصرف فيما يؤجره أحكام المادة (660/1) من القانون المدني٠
وبما أن المدعي غالب أقام دعواه بمواجهة المدعى عليه للمطالبة بفسخ عقد الإيجار نظراً لتخلفه عن دفع الأجور المستحقة عليه، وطالما أن العقد خاضع لشروطه ولأحكام القانون المدني فتدخل دعواه تحت باب إدارة المال الشائع تطبيقاً لأحكام المادة (1033) من القانون المدني والتي تنص على أنه :- (1- تكون إدارة المال الشائع من حق الشركاء مجتمعين ما لم يتفق على غير ذلك. 2- فإذا تولى أحد الشركاء الإدارة دون اعتراض من الباقين عد وكيلاً عنهم)، فتكون هذه المادة قد أرست قاعدتين، الأولى أنها أعطت الشركاء في المال الشائع الاتفاق على أن تكون إدارته من أحد الشركاء أو بعضهم، والثانية اعتبرت أن إدارة أحد الشركاء للمال الشائع دون اعتراض من الباقين بمثابة وكالة عنهم وبالتالي تصرفاته صحيحة بصرف النظر عن مقدار حصته، وقد أكد المشرع على ذلك في المادة (1036) بالنص على أنه :- (لكل شريك في الشيوع الحق في أن يتخذ من الوسائل ما يحفظ المال المشترك ولو كان ذلك بغير موافقة باقي الشركاء)، وبإسقاط هذه الأحكام على وقائع الدعوى يتبين بأن المدعي هو المالك لإدارة المأجور موضوع الدعوى بموجب ملكيته لنصف حصصه ووكالته العامة عن النصف الآخر، مما يجعل من دعواه للمطالبة بفسخ عقد الإيجار وبدل الأجور المترصدة في ذمة المدعي عليه مقدمة بصورة متفقة وأحكام القانون، والنعي على أنها مقدمة ممن لايملك الحق في تقديمها استناداً إلى أن المدعي لا يملك ما يزيد على نصف العقار مستوجباً للرد بعد أن ثبت حق المدعي في إدارته والتصرف فيه بالكامل٠
وعلى وضوء ما تقدم فإن دعوى فسخ عقد الإيجار تخصع لأحكام المادة (246) من القانون المدني والتي تنص على أنه:- (في العقود الملزمه للجانبين إذا لم يوفِ أحد العاقدين بما وجب عليه بالعقد جاز للعاقد الآخر بعد إعذره المدين أن يطالب بتنفيذ العقد أو فسخه)
وبالتالي فإنه يتوجب استبعاد تطبيق تعريف المالك في أحكام قانون المالكين والمستأجرين على دعوى الفسخ الماثلة لعدم تعرض المشرع لها بالتنظيم في هذا القانون، وحيث ثبت تخلف المدعى عليه عن دفع الأجور المدعى بها، فيكون ما توصلت إليه محكمتا الموضوع بالحكم بفسخ عقد الإيجار وبدل الأجور المدعى بها موافقاً أحكام القانون، انظر قرارات محكمة التمييز ذوات الأرقام (5060/2019،4044/2019، 3364/2013، 345/2013، 206/2012)٠
وبناءً على ما تقدم يكون إصرار محكمة البداية بصفتها الاستئنافية على قرارها السابق برد الاستئناف وتأييد حكم محكمة الدرجة الأولى المتضمن الحكم بفسخ عقد الإيجار وإلزام المدعى عليه بالأجور المدعى بها جاء موافقاً لأحكام القانون مما يتعين الرجوع عن قرار النقض السابق فيه بشقة المتعلق برد الاستئناف عن الطعن بفسخ عقد الإيجار الأمر الذي يجعل من هذه الأسباب غير واردة على الحكم المميز ويتعين ردها٠
ولهذا وتأسيساً على ما تقدم نقرر ورجوعاً عن أي اجتهاد سابق الرجوع عن قرار النقض السابق رقم 242/2021 الصادر عن الهيئة العادية بتاريخ 2/8/2021 ورد الطعن التمييزي وتصديق الحكم المميز وإعادة الأوراق إلى مصدرها٠
