بيع العقار المملوك على الشيوع
بيع العقار المملوك على الشيوع بأغلبية ثلاثة أرباع الحصص
دراسة قانونية تفسيرية
شرح المادة 96/أ من قانون الملكية العقارية الأردني وطلب التصرف بوجود مشترٍ وثمنٍ معروض
إعداد: المحامي محمد زهير العبادي
الخلاصة: تتيح المادة 96/أ لمالكي ثلاثة أرباع الحصص على الأقل طلب بيع العقار كاملًا لإنهاء الشيوع، ولو لم يوافق أصحاب الحصص المتبقية، متى كانت تلك الحصص غير قابلة للقسمة، وبعد التبليغ والتقدير واستكمال رقابة لجنة إزالة الشيوع.
مقدمة
تقوم الملكية الشائعة عندما يملك شخصان أو أكثر حصصًا غير مفرزة في عقار واحد، بحيث يمتد حق كل شريك إلى العقار كله بنسبة حصته، من دون أن يختص بجزء مادي معين منه. وقد تستمر هذه الحالة بصورة هادئة ما دام الشركاء متفقين على الانتفاع بالعقار أو إدارته، إلا أن الخلاف يظهر غالبًا عندما يرغب بعضهم في البيع بينما يرفض الآخرون أو يمتنعون عن إبداء موقف واضح.
عالج قانون الملكية العقارية الأردني رقم 13 لسنة 2019 وتعديلاته هذه الحالة من خلال تنظيم إزالة الشيوع بطريقتين أساسيتين:
التصرف الناقل للملكية، أو قسمة العقار بين الشركاء.
وجاءت المادة 96/أ لتضع طريقًا خاصًا لأغلبية موصوفة من الشركاء تملك ثلاثة أرباع الحصص على الأقل، بحيث لا يبقى بيع العقار كاملًا متوقفًا بصورة مطلقة على موافقة صاحب الحصة الأقل، مع توفير ضمانات لحمايته في التبليغ والتقدير والتعويض والطعن.
موقع المادة 96/أ ضمن نظام إزالة الشيوع
نصت المادة 94 على أن الشيوع يزال بتصرف الشركاء في العقار تصرفًا ناقلًا للملكية أو بقسمته بينهم كل بنسبة حصته. ثم قررت المادة 95 القاعدة العامة، وهي أن بيع العقار المملوك على الشيوع يتم باتفاق جميع الشركاء وتوزيع الثمن بينهم بحسب حصصهم.
أما المادة 96 فجاءت لمعالجة تعذر الاتفاق، فسمحت ببدء مسار التصرف ببيع العقار لإنهاء الشيوع بناءً على طلب يقدَّم إلى مدير التسجيل لإحالته إلى لجنة إزالة الشيوع. وميزت بين حالة يملك فيها مقدمو الطلب ثلاثة أرباع الحصص على الأقل، وهي حالة الفقرة (أ)، وحالة تقل فيها حصص مقدمي الطلب عن هذه النسبة، وهي حالة الفقرة (ب).
المعنى العملي: المادة 96/أ لا تتعلق ببيع حصص مقدمي الطلب وحدها، وإنما بطلب بيع العقار كله وإنهاء حالة الشيوع فيه، مع تخصيص كل شريك بحصته من الثمن.
مضمون المادة 96/أ
تجيز المادة لمالكي ثلاثة أرباع الحصص على الأقل أن يطلبوا التصرف ببيع العقار، بشرط أن تكون الحصص المتبقية غير قابلة للقسمة، سواء نظر إلى كل حصة منفردة أم إلى مجموع الحصص المتبقية. ويجب تبليغ الطلب إلى بقية الشركاء؛ فإن أجازوه جرى التصرف، وإن لم يجيزوه أو امتنعوا عن إبداء رأيهم نُفذ التصرف، مع احتفاظهم بحق المطالبة بالتعويض عما لحق بهم من ضرر في ما يخص حصصهم من ثمن العقار خلال ثلاثين يومًا من تاريخ تسجيل التصرف.
ويتضح من ذلك أن المشرع لم يجعل رأي الأقلية حقًا مطلقًا في تعطيل البيع، لكنه لم يهدر حقوقها؛ إذ اشترط التبليغ، وربط البيع بالقيمة التي تحددها اللجنة، وقرر حق المطالبة بالتعويض، وأخضع القرار الفاصل في طلب إزالة الشيوع للطعن أمام المحكمة.
شروط تطبيق المادة 96/أ
أولًا: أن يكون العقار مملوكًا على الشيوع
يفترض تطبيق النص ثبوت ملكية العقار لأكثر من شريك بحصص مسجلة في السجل العقاري. ولذلك يكون سند التسجيل الحديث نقطة البداية في فحص الملف؛ فهو الذي يبين أسماء الشركاء ومقدار حصة كل واحد منهم والقيود والحقوق الواقعة على العقار.
ثانيًا: تعذر اتفاق جميع الشركاء على البيع
إذا وافق جميع الشركاء على البيع، يكون المسار الطبيعي هو البيع الاتفاقي وفق المادة 95. أما اللجوء إلى المادة 96/أ فيفترض وجود تعذر في الحصول على الإجماع، سواء بسبب الرفض، أو الامتناع عن إبداء الموقف، أو عدم إمكان الوصول إلى أحد الشركاء مع مراعاة قواعد التبليغ والتمثيل القانوني.
ثالثًا: امتلاك مقدمي الطلب ثلاثة أرباع الحصص على الأقل
العبرة ليست بعدد الشركاء، وإنما بمجموع الحصص المسجلة بأسماء مقدمي الطلب. فقد يكون ثلاثة شركاء من أصل أربعة مالكين لثلاثة أرباع العقار إذا كانت الحصص متساوية، وقد تتجاوز حصصهم هذه النسبة أو تقل عنها بحسب مصدر الملكية وطريقة توزيعها.
ولذلك لا تكفي عبارة «ثلاثة شركاء من أصل أربعة»، بل يجب بيان الكسور أو الأسهم الواردة في سند التسجيل، ثم احتساب النسبة بصورة دقيقة وإرفاق كشف واضح بها مع الطلب.
رابعًا: عدم قابلية الحصص المتبقية للقسمة
اشترطت المادة أن تكون الحصص المتبقية غير قابلة للقسمة منفردة أو مجتمعة. والمقصود أن نصيب الشريك أو الشركاء غير الموافقين لا يمكن إفرازه في عقار مستقل قابل للتسجيل والانتفاع من دون الإخلال بالتنظيم أو بالحد الأدنى للمساحة أو بالمنفعة المقصودة من العقار.
ولا يحسم مقدمو الطلب هذه المسألة بمجرد القول؛ بل تتثبت منها اللجنة من خلال الكشف والخبرة الفنية والتنظيمية. فإذا كانت الحصة المتبقية قابلة للإفراز بصورة مستقلة، فقد يكون الحل الأقرب هو القسمة لا إجبار صاحبها على بيعها ضمن العقار كله.
خامسًا: تبليغ بقية الشركاء تبليغًا صحيحًا
التبليغ ضمانة جوهرية، لأنه يتيح للشريك المتبقي معرفة الطلب والثمن وإبداء موقفه. ولا يجوز بناء أثر الامتناع أو الصمت على تبليغ باطل أو عنوان صوري. وإذا تعذر التبليغ بالطرق العادية، تتبع اللجنة وسائل التبليغ المقررة في نظام التبليغات الخاص بلجان إزالة الشيوع، بما فيها النشر عند توافر شروطه.
سادسًا: خضوع الثمن لتقدير اللجنة
وفق المادة 98، لا يجوز أن يقل ثمن العقار عن الثمن الذي تحدده لجنة إزالة الشيوع في قرارها. ويبقى هذا التحديد صالحًا لمدة لا تزيد على سنة من تاريخ القرار؛ فإذا انقضت السنة دون التصرف جاز طلب تحديد ثمن جديد.
وبالتالي لا يكفي اتفاق أغلبية الشركاء مع المشتري على رقم معين. فإذا كان العرض أقل من القيمة التي تعتمدها اللجنة، وجب رفعه إلى الحد المعتمد أو تقديم عرض آخر. أما إذا كان العرض مساويًا للقيمة المقدرة أو أعلى منها، فيمكن السير به بعد استكمال بقية الشروط.
هل وجود مشترٍ شرط لتقديم الطلب؟
لا تنص المادة 96/أ حرفيًا على وجوب وجود مشترٍ مسبق كشرط لقبول الطلب. إلا أن وجود مشتري جاد بثمن محدد يجعل طلب التصرف واضحًا وقابلًا للتنفيذ، ويبين للجنة طبيعة التصرف المطلوب بدل إبقائه في صورة رغبة عامة غير محددة.
وعندما يوجد مشتري معين، يفضل بيان اسمه وصفته والثمن الذي عرضه ومدة سريان العرض وطريقة الدفع، وإرفاق عرض شراء مكتوب أو اتفاق أولي معلق على صدور قرار اللجنة واستكمال التسجيل. ولا ينبغي صياغة الاتفاق الأولي بطريقة توهم أن البيع النهائي قد تم قبل صدور القرار؛ لأن انتقال ملكية العقار لا يتم إلا بالتسجيل واستيفاء المتطلبات القانونية.
تنبيه: عرض المشتري لا يلزم اللجنة بتقدير العقار بالقيمة ذاتها، ولا يضمن وحده إجازة البيع؛ فهو عنصر عملي في الطلب، بينما تبقى النسبة والقابلية للقسمة والتبليغ والقيمة المقدرة عناصر قانونية مستقلة.
كيف يصاغ طلب التصرف بوجود مشترٍ؟
الأدق أن يكون عنوان الطلب: «طلب التصرف ببيع عقار مملوك على الشيوع لإنهاء الشيوع وفقًا للمادة 96/أ من قانون الملكية العقارية». ويقدم الطلب إلى مدير تسجيل الأراضي المختص لغايات تسجيله وإحالته إلى لجنة إزالة الشيوع.
ويُبنى الطلب على وقائع مرتبة: وصف العقار ورقمه وحوضه وموقعه، بيان الشركاء وحصصهم، إثبات أن مقدمي الطلب يملكون ثلاثة أرباع الحصص على الأقل، توضيح تعذر الاتفاق، بيان عدم قابلية الحصة المتبقية للقسمة، ثم بيان وجود المشتري والثمن المعروض وشروط الدفع.
صيغة استرشادية لطلبات الخاتمة
صيغة مقترحة: يلتمس المستدعون تسجيل الطلب وإحالته إلى لجنة إزالة الشيوع، وإجراء الكشف والخبرة لتحديد قابلية الحصص المتبقية للقسمة وتقدير القيمة، وتبليغ بقية الشركاء وفق الأصول، ثم إجازة التصرف ببيع كامل العقار إلى المشتري المذكور بالثمن المعروض، شريطة ألا يقل عن القيمة التي تعتمدها اللجنة، وتوزيع الثمن بين الشركاء كل بنسبة حصته المسجلة.
هذه الصيغة استرشادية، ويجب تعديلها بحسب سند التسجيل وطبيعة العقار والتنظيم ومقدار الحصص وبيانات المشتري والقيود المسجلة. كما يفضل طلب وضع إشارة الطلب على السجل العقاري، وتضمين الطلب ما يلزم بشأن النفقات والرسوم والخبرة.
المستندات التي تعزز الطلب
يُستحسن أن يرفق بالطلب سند تسجيل حديث، ومخطط أراضٍ ومخطط موقع وترسيم، وصور هويات مقدمي الطلب، ووكالة المحامي، وكشف حساب الحصص بما يثبت بلوغها نسبة ثلاثة أرباع، وعرض الشراء المكتوب، وأي تقرير أولي من مساح مرخص بشأن عدم قابلية الحصة المتبقية للقسمة. ولا يغني التقرير الخاص عن الخبرة التي تعتمدها اللجنة، لكنه يساعد في إعداد ملف واضح منذ البداية.
مثال تطبيقي
لنفترض أن عقارًا مسجلًا على أربعة شركاء، يملك ثلاثة منهم مجتمعين 75%، ويملك الرابع 25%. وجد أصحاب الثلاثة أرباع مشتريًا عرض مبلغ 120,000 دينار لشراء العقار كاملًا، وتعذر الحصول على موافقة صاحب الربع.
العنصر التطبيق في المثال
نسبة مقدمي الطلب 75% من الحصص المسجلة، فتتحقق نسبة المادة 96/أ.
الحصة المتبقية 25%، ويجب أن تثبت اللجنة أنها غير قابلة للقسمة منفردة.
عرض المشتري 120,000 دينار لشراء العقار كاملًا.
تقدير اللجنة: 110,000 يجوز السير بالبيع بمبلغ 120,000 لأنه أعلى من القيمة المعتمدة.
تقدير اللجنة: 130,000 لا يجوز البيع بمبلغ 120,000؛ ويلزم رفع العرض إلى القيمة المعتمدة على الأقل.
حصة صاحب الربع تخصص له نسبة 25% من الثمن بعد النفقات القانونية، ولا يجوز لبقية الشركاء الاستيلاء عليها.
مثال توضيحي مبني على النسب القانونية؛ الأرقام افتراضية ولا تمثل تقديرًا لعقار معين.
موقف الشريك غير الموافق
إذا أجاز الشريك المتبقي الطلب، استكملت إجراءات التصرف وفق القرار. وإذا لم يجزه أو امتنع عن إبداء موقفه بعد تبليغه تبليغًا صحيحًا، فإن المادة 96/أ تجيز تنفيذ التصرف. ومع ذلك يبقى له حق إقامة دعوى للمطالبة بالتعويض عن الضرر المتعلق بحصته من ثمن العقار خلال ثلاثين يومًا من تاريخ تسجيل التصرف.
ولا يعني هذا الحق أن له نصيبًا يزيد على حصته لمجرد عدم موافقته، بل يتعلق بإثبات ضرر فعلي لحق بحصته من الثمن. كما أن قرار اللجنة الفاصل في طلب إزالة الشيوع يخضع للطعن لدى المحكمة خلال ثلاثين يومًا من تاريخ صدوره إذا كان وجاهيًا، ومن تاريخ تبليغه إذا كان غير ذلك، وفق المادة 114.
الشريك مجهول العنوان أو الغائب أو المفقود
إذا كان عنوان أحد الشركاء غير معلوم ولم يصدر حكم قضائي باعتباره غائبًا أو مفقودًا، فيدرج اسمه وصفته وحصته بصورة صحيحة، ويذكر آخر عنوان معلوم، وتتبع اللجنة قواعد التبليغ المقررة قانونًا، بما فيها النشر عند تعذر التبليغ العادي. ولا يجوز تقديم عنوان صوري أو إخفاء معلومات بقصد إنشاء تبليغ شكلي؛ لأن صحة التبليغ من أهم ضمانات سلامة القرار.
أما إذا صدر حكم باعتبار الشريك غائبًا أو مفقودًا، فإن المادة 99 توجب أن يمثله الولي أو الوصي أو القيّم الذي ينوب عنه قانونًا، بعد الحصول على إذن من المحكمة الدينية المختصة، سواء في طلب التصرف أو في الاعتراض عليه.
الفرق بين البيع وفق المادة 96/أ والبيع بالمزاد
المسار الذي تنظمه المادة 96/أ يمكن أن يستهدف بيع العقار لمشترٍ محدد بالثمن المعروض، بعد رقابة اللجنة واستيفاء الشروط. أما المزاد فهو نتيجة قد تترتب في حالات أخرى نظمها القانون، ولا سيما عندما تختلف نسب مقدمي الطلب، أو تتداخل قابلية الحصص للقسمة، أو يتعذر الوصول إلى تصرف مباشر وفق المسار المقرر.
وبالتالي لا يصح افتراض أن كل طلب إزالة شيوع ينتهي حتمًا بالمزاد، كما لا يصح افتراض أن وجود مشترٍ يضمن البيع المباشر. النتيجة تتوقف على نسبة الحصص، وقابلية القسمة، وموقف الشركاء، والتقدير، والقرار الذي تصدره اللجنة وفق النصوص المنطبقة.
أخطاء عملية شائعة
الخلط بين عدد الشركاء ونسبة الحصص
قد يكون مقدمو الطلب ثلاثة أشخاص، لكن مجموع حصصهم يقل عن 75%، فلا تنطبق الفقرة (أ).
إبرام بيع نهائي قبل قرار اللجنة
ينبغي أن يكون الاتفاق مع المشتري معلقًا على صدور القرار واستكمال التسجيل، لا أن يقدم بوصفه بيعًا ناجزًا خارج السجل العقاري.
اعتماد الثمن المتفق عليه وحده
العرض لا يتقدم على القيمة التي تعتمدها اللجنة، ولا يجوز التسجيل بثمن يقل عنها ضمن مدة صلاحية القرار.
إهمال شرط عدم القابلية للقسمة
بلوغ نسبة ثلاثة أرباع لا يكفي وحده؛ إذ يجب التثبت فنيًا وتنظيميًا من الحصص المتبقية.
التساهل في التبليغ
البيع الذي يمس حصة شريك غير موافق يتطلب عناية خاصة بصحة التبليغ وتمكينه من إبداء موقفه والطعن.
خاتمة
تمثل المادة 96/أ حلًا تشريعيًا لمشكلة عملية متكررة في الملكية الشائعة؛ فهي تمنع صاحب الحصة الأقل من تعطيل التصرف إلى أجل غير محدد، وفي الوقت ذاته تضع ضمانات لحمايته من البيع بثمن متدنٍ أو من إهدار حقه في العلم والاعتراض والتعويض.
وعندما يوجد مشترٍ جاد، ينبغي أن يصاغ الطلب بصورة تربط العرض بالأساس القانوني: بيان حصص مقدمي الطلب وبلوغها ثلاثة أرباع على الأقل، إثبات عدم قابلية الحصة المتبقية للقسمة، تحديد المشتري والثمن وطريقة الدفع، طلب الكشف والخبرة والتقدير، تبليغ بقية الشركاء، ثم إجازة التصرف بالبيع بشرط ألا يقل الثمن عن القيمة التي تعتمدها اللجنة.
قاعدة عملية: قوة الطلب لا تأتي من وجود المشتري وحده، وإنما من اجتماع المشتري الجاد مع النسبة الصحيحة، وعدم قابلية الحصة المتبقية للقسمة، والتقدير العادل، والتبليغ السليم.
أسئلة شائعة حول المادة 96/أ
هل تكفي ملكية ثلاثة أرباع الحصص لإتمام البيع؟
لا. يجب أيضًا أن تكون الحصص المتبقية غير قابلة للقسمة منفردة أو مجتمعة، وأن يقع التبليغ صحيحًا، وأن يعتمد ثمن لا يقل عن القيمة التي تحددها اللجنة.
هل يغني وجود المشتري عن تبليغ الشريك المتبقي؟
لا. وجود المشتري والثمن المعروض لا يسقطان حق الشريك في العلم بالطلب وإبداء موقفه؛ فالامتناع أو عدم الإجازة لا ينتجان أثرهما إلا بعد تبليغ قانوني صحيح.
هل تلتزم اللجنة بالثمن الوارد في عرض الشراء؟
لا تلتزم اللجنة بتقدير المشتري أو مقدمي الطلب. فإذا انتهت الخبرة إلى قيمة أعلى، امتنع التسجيل بالثمن الأقل، أما إذا كان العرض مساويًا للقيمة المعتمدة أو أعلى منها فيبقى قابلًا للسير من زاوية الثمن.
هل يجوز بيع حصص الأغلبية وحدها من دون المادة 96/أ؟
يجوز للشريك من حيث الأصل التصرف في حصته وفق الأحكام القانونية، لكن المشتري يصبح شريكًا على الشيوع ولا يملك العقار كله. أما المادة 96/أ فغايتها التصرف في كامل العقار وإنهاء حالة الشيوع، مع مراعاة حقوق صاحب الحصة المتبقية.
المراجع التشريعية
قانون الملكية العقارية الأردني رقم 13 لسنة 2019 وتعديلاته، ولا سيما المواد 94 و95 و96 و98 و99 و104 و114.
نظام لجان إزالة الشيوع في العقار رقم 145 لسنة 2019.
نظام التبليغات التي تجريها لجنة إزالة الشيوع في العقار رقم 146 لسنة 2019.
مكتب العابدي للمحاماة
موقع المكتب: الأردن، عمان، العبدلي، شارع الملك حسين، مجمع عقاركو، الطابق الرابع.
هاتف رقم: 0798333357 ، 0799999604 ، 064922183.