الشركات المدنية / شركة مدنية

يعتقد البعض وعلى خلاف الحقيقة , بأن الشركات لا تكون إلا تجارية , لكن في الحقيقة , الواقع على خلاف ذلك , ذلك أنه الى جانب الشركات التجارية , يوجد الكثير من الشركات المدنية.
ومما يدلل على وجود الشركات المدنية أن المادة ( 6 ) من قانون الشركات السوري الصادر بالمرسوم التشريعي رقم ( 29 ) لعام 2011 عددت الأنواع المختلفة التي قد تتخذها الشركات , فذكرت الشركات التجارية وعددت أنواعها المختلفة , حتى جاءت الفقرة السابعة من هذه المادة , وبصريح العبارة على ذكر الشركات المدنية , حيث أوردت هذه الفقرة تعريفاَ لهذه الشركات , فقالت لأجل ذلك بأن الشركات المدنية هي الشركات التي تؤسس بين شركاء من ذوي الاختصاص والمهن الفكرية أو التي يكون موضوعها مدنياَ , وتخضع لأحكام القانون المدني , وأحكام القوانين الخاصة بها , وعقودها وأنظمتها الداخلية.
وأيضاَ مما يدلل على وجود هذا النوع من الشركات هو أن الدكتور ادوار عيد في مؤلفه القيم الشركات التجارية – مبادئ عامة – شركات الأشخاص – الصفحة ( 5 ) – قال إن المادة ( 844 ) من قانون الموجبات والعقود اللبناني عرّفت الشركة بأنها عقد متبادل بمقتضاه يشترك شخصان أو عدة أشخاص في شيء بقصد أن يقتسموا ما ينتج عنه من ربح , وينطبق هذا التعريف على الشركة التجارية والشركة المدنية على السواء.
ومما لا شك فيه أن الشركات المدنية , وفق هذا التعريف , تختلف كلياَ عن الشركات التجارية , ذلك أن الأساس الذي يُستند إليه للتفرقة بين الشركات المدنية والشركات التجارية , هو طبيعة العمل الذي تزاوله الشركة , فإذا كان هذا العمل مدنياَ اعتبرت الشركة مدنية , وإذا كان تجارياَ اعتبرت الشركة تجارية , وهو من حيث المبدأ نفس الأساس المعتمد عليه للتفرقة بين التاجر وغير التاجر.
وفي الغالب لتحديد طبيعة العمل الذي تقوم به الشركة يجري عادة تدقيق ما إذا كان هذا العمل يدخل في لائحة الأعمال التجارية التي يصفها قانون التجارة بأنها أعمال تجارية بطبيعتها , وهو ما نصت عليه المادتان ( 5 – 6 ) من قانون التجارة السوري وعليه إذا كان العمل الذي تزاوله الشركة تجارياَ , كانت الشركة تجارية , وإلا اعتبرت الشركة مدنية , وأهم الأعمال التي تشكل موضوعاَ للشركات المدنية , هي تلك المتعلقة بالعقارات , وبالمحاصيل الزراعية , وبالأعمال الفنية والأدبية , وغيرها التي تستهدف الربح المادي.
وبالتالي يكون من السهل علينا تحديد طبيعة الشركة , إذا كان العمل الذي تزاوله هذه الشركة من طبيعة واحدة معينة , وعادة يكون هذا العمل محدداَ في عقد تأسيس الشركة , ولكن الأمر يدق عندما ينصب نشاط الشركة على أعمال مختلطة , بحيث يكون بعضها تجارياَ والبعض الآخر مدنياَ , فماذا تكون طبيعة الشركة في مثل هذه الحالة ؟؟
مما لا شك فيه أن الشركة تكون تجارية إذا كان الغرض الرئيسي الذي تهدف الشركة إلى تحقيقه هو غرض تجاري , كما تكون الشركة مدنية إذا كان الغرض الرئيسي الذي تهدف إلى تحقيقه مدنياَ , أما إذا كانت أغراض الشركة مختلطة دون تفوق أحدها على الأخرى , فهنا ذهب الرأي السائد إلى اعتبار الشركة تجارية , إذ يكفي في هذه الحال وجود غرض تجاري لها لكي تعتبر تجارية.
والعبرة في تحديد طبيعة الشركة , هي للغرض الذي نص عليه عقد تأسيسها , فهي تعتبر تجارية بمجرد النص في العقد على الغرض التجاري , ولو لم تكن الشركة قد مارست نشاطها بعد أو تخلت عن ممارسة هذا النشاط.
كما يلاحظ أنه إذا قامت الشركة ذات الغرض المدني بأعمال ذات طبيعة تجارية على وجه مستمر , فتكتسب هذه الشركة الطبيعة التجارية , وتطبق عليها نظرية التاجر الفعلي , بحيث يجوز إعلان إفلاسها كما يجوز إبطالها إذا لم تتقيد بشروط الإشهار القانونية.
كما يلاحظ في هذا الخصوص أن القانون لم يحدد الشكل القانوني الذي من الممكن أن تتخذه الشركات المدنية , فيكون من الجائز أن تلبس هذه الشركات أحد الأشكال المعينة في القانون للشركات التجارية , فمن المقبول أن تظهر هذه الشركات على شكل شركة تضامن أو على شكل شركة التوصية البسيطة أو على شكل شركة مساهمة مغفلة أو على شكل شركة محدودة المسؤولية , والسؤال الذي يتبادر للذهن , هل تتحول الشركة المدنية إلى شركة تجارية إذا اتخذت شكل إحدى الشركات التجارية ؟؟
وفي هذا الخصوص ذهب قانون التجارة الفرنسي الصادر بتاريخ 24 / 7 / 1966 إلى أن الشركة تتخذ طابعها التجاري بحسب شكلها أو موضوعها , وإن الشركة ذات الطابع المدني تعتبر تجارية بمجرد اتخاذها أحد أشكال الشركة التجارية , كشركة التضامن أو شركة التوصية البسيطة أو شكل الشركة المساهمة أو شكل الشركة المحدودة المسؤولية.
أما قانون التجارة اللبناني فقد تضمن قاعدة مختلفة بعض الاختلاف عن القانون الفرنسي , إذ نص في المادة ( 9 ) فقرة ( 2 ) على أن الشركات التي يكون موضوعها مدنياَ , ولكن اتخذت صفة الشركات المغفلة أو شركات التوصية المساهمة , تخضع لجميع موجبات التجار المعينة في الفصلين الثاني والثالث الآتيين , وهذا يعني مسك الدفاتر التجارية والقيد في السجل التجاري والخضوع لأحكام الصلح الواقي والإفلاس , وهذا يعني أن الشركة المدنية التي لا تتخذ شكل الشركة المساهمة , تبقى من الشركات المدنية , وهي تخضع للقواعد العامة في القانون المدني لا لقانون الشركات أو لقانون التجارة.
والخلاصة تعتبر الشركة ذات الغرض المدني المتخذة شكل الشركة المساهمة , سواء أكانت شركة مغفلة أو شركة توصية مساهمة , خاضعة للأحكام التي تخضع لها هذه الشركة الأخيرة , على أن العمال التي تقوم بها تظل محتفظة بطابعها المدني مع جميع الآثار التي تترتب على ذلك , باستثناء ما يختص منها بالإفلاس وبالصلح الواقي , إذ أن ديون الشركة المذكورة ولو كانت في الأصل ناشئة عن عمليات مدنية , فإنها تفسح المجال للمطالبة بتطبيق أحكام الإفلاس والصلح الواقي على تلك الشركة.

وللتميز بين الشركة التجارية والشركة المدنية أهمية كبيرة , ونحن يمكن أن نجمل ذلك بالنقاط التالية :
______________________________________ .

١ ) يجري تأسيس الشركة التجارية وفقاَ لنوع من الأنواع المحددة في القانون , وهو يخضع لقواعد شكلية وإعلانية معينة , بينما يكون تأسيس الشركة المدنية حراَ غير خاضع لشرط الإعلان , ولا يلتزم مؤسسوها التقيد إلا بالأحكام القانونية العامة ويتم إثبات وجود هذه الشركة طبقاَ للقواعد المقررة في القانون المدني.

٢ ) تخضع الشركات التجارية بوصفها من التجار لجميع الواجبات المفروضة على التجار , كالقيد في السجل التجاري ومسك الدفاتر التجارية , كما تخضع مثلهم للأحكام المتعلق بالإفلاس وبالصلح الواقي وبقواعد الإثبات وغيرها.

٣ ) من حيث المبدأ لا يوجد تضامن بين الشركاء في الشركات المدنية , بينما تخضع الشركات التجارية لقواعد مختلفة باختلاف انواعها , فتكون المسؤولية تضامنية بين الشركاء في شركة التضامن وبين المفوضين في شركة التوصية , بينما تكون محدودة بالنسبة للشركاء الموصين وللشركاء في الشركة المحدودة المسؤولية , وللمساهمين في شركة المساهمة.

وأخيراَ نذكر بأن قانون الشركات السوري الصادر بالمرسوم التشريعي رقم ( 29 ) لعام 2011 نص وبموجب المادة ( 55 ) منه على أن الشركة المحدودة المسؤولية تعتبر شركة تجارية وتخضع لأحكام قانون التجارة , أياَ كان موضوعها , ونفس الأمر نصت عليه المادة ( 87 ) منه بخصوص الشركة المساهمة المغفلة , وهذا نفس الحكم الذي جاءت به الفقرة الأولى من المادة السادسة من قانون الشركات السوري , إذ نصت على أنه تعتبر الشركة تجارية إذا كانت غايتها ممارسة عمل تجاري أو إذا اتخذت شكل شركة مساهمة مغفلة أو محدودة المسؤولية.
وعليه يظهر لنا من حيث النتيجة أنه قد بات من المسلم به وجود الشركات المدنية , وأن هذه الشركات من الممكن لها أن تتخذ شكل إحدى الشركات التجارية.
وفي ضوء ما سلف وفي ظل التشريع السوري النافذ , يبقى السؤال الأهم في هذا المجال , ما هي المحكمة المختصة لحل الخلاف الناشب بين شركاء في شركة مدنية , أتخذت شكل إحدى الشركات التجارية , هل هي محكمة البداية المدنية أم محكمة البداية التجارية ؟؟؟

المراجع :
________ .

– الدكتور إدوار عيد – الشركات التجارية – المبادئ العامة – شركات الأشخاص.
– قانون الشركات السوري.
– قانون التجارة السوري.
– القانون المدني السوري.

مكتب العبادي للمحاماة

محامي شركات

محامي الأردن

شركة مدنية / خلاف / المحكمة المختصة

ذكرنا فيما سبق من بحث أنه وعلى أرض الواقع , إلى جانب وجود الشركات التجارية , توجد هناك شركات مدنية , وذكرنا أن الشركات التجارية هي الشركات التي تتعاطى الأعمال التجارية , وأن الشركات المدنية , هي الشركات التي يكون الغرض من تأسيسها أصلاَ تعاطي الأعمال المدنية , كما ذكرنا أن الشركة المدنية إذا اتخذت شكل الشركة المساهمة سواء أكانت من نوع التوصية أو المغفلة , فأنها تكون من الشركات التجارية , وذلك بصريح ما نصت عليه المواد ( 55 – 87 ) من قانون الشركات السوري , وكنا في هذا الخصوص قد تسألنا عن المحكمة المختصة للبت بالنزاع حول الشركات المدنية , هل هي محكمة البداية التجارية أم محكمة البداية المدنية ؟؟؟؟؟
ولأجل الوصول إلى الجواب القانوني لمثل هذا السؤال , علينا أن نستعرض الأحكام القانونية الناظمة لموضوع الاختصاص فيما يتعلق بعمل الشركات عموماَ والشركات.
من المعلوم أنه قبل أن يتولى المشرع السوري إصدار قانوناَ خاصاَ بالشركات , أي في ظل سريان قانون التجارة السوري القديم ( 149 ) لعام 1949 كانت الشركات تخضع لأحكام قانون التجارة ولأحكام القانون المدني , اللذين كانا قد بحثا في الشركة وفي الأحكام الخاصة بالشركات , وفي ذلك الحين كان القانون المطبق على تحديد الاختصاص هو قانون أصول المحاكمات المدنية رقم ( 84 ) لعام 1953.
وقانون أصول المحاكمات المدنية القديم كان قد نص في المادة ( 77 ) منه على أن تختص محكمة البداية في الحكم بدرجة بدائية في جميع الدعاوى المدنية والتجارية التي ليست من اختصاص محكمة أخرى.
وفي ضوء ذلك كانت جميع الدعاوي التجارية والدعاوي المتعلقة بالشركات من اختصاص محكمة البداية المدنية , وكان التعامل القضائي قد استقر على جعل دعاوي الشركات والدعاوي التجارية من اختصاص محكمة البداية المدنية الأولى في كل محافظة.
وفي عام 2007 كان المشرع السوري قد أصدر قانوناَ جديداَ للتجارة هو القانون رقم ( 33 ) لعام 2007 حيث ألغى بموجبه قانون التجارة القديم رقم ( 149 ) لعام 1949 واستثنى الشركات من نصوص هذا القانون , باعتبار النية لديه كانت مبيتة لإصدار قانون خاص بالشركات , وخلال هذه الحقبة استمر العمل على ما كان سائراَ عليه في ظل كل من قانون التجارة القديم وقانون أصول المحاكمات المدنية القديم , حيث ظلت الخلافات المتعلقة بالتجارة وبالشركات من اختصاص محكمة البداية المدنية , مع ملاحظة أن التعامل القضائي سار على نفس النهج بجعل هذه الخلافات من اختصاص محكمة البداية المدنية الأولى في المحافظة.
وبالفعل وفي عام 2008 أتبع المشرع السوري قانون التجارة الجديد بقانون خاص بالشركات , حيث استمر العمل وفق ما سلف من أحكام بخصوص الاختصاص للنظر في الدعاوي المتعلقة بالشركات , لا بل إن هذا القانون وبموجب نص صريح هو نص الفقرة ( 2 ) من المادة ( 15 ) منه نص على أن تكون محكمة البداية المدنية التي يقع مركز الشركة في دائرة اختصاصها المكاني هي المحكمة المختصة للفصل في جميع المنازعات التي تنشأ بين الشركاء أو بينهم وبين القائمين على إدارتها أو التي تنشأ عن علاقة الغير بالشركة ، أو في أي نزاع أخر يتعلق بأمور الشركة ونشاطها.
وفي عام 2011 عاد المشرع فأصدر قانوناَ جديداَ للشركات هو القانون رقم ( 29 ) لعام 2011 بموجبه ألغى قانون الشركات السابق والصادر في عام 2008 وهذا القانون بخصوص الاختصاص للنظر في النزاعات المتعلقة بالشركات جاء بنص خاص اعتمد على ما كان مستقراَ وسائراَ عليه التعامل القضائي , حيث جعل الاختصاص للنظر في النزاعات حول الشركات , من اختصاص إحدى غرف محكمة البداية المدنية , مع تخصيص إحدى غرف محكمة الاستئناف للنظر في القضايا التجارية وقضايا الشركات , مع إمكانية إقامة الدعوى المتعلقة بعمل فرع الشركة في مقر هذا الفرع , أخذاَ بالقواعد والنصوص العامة المعمول بها في هذا الخصوص.
وفي ضوء ما سلف سار التعامل القضائي فيما يخص الخلافات التجارية والخلافات المتعلقة بالشركات على هذا المنوال , حتى عام 2013 حيث أصدر المشرع السوري القانون رقم ( 33 ) لعام 2012 والذي بموجب المادة الأولى منه نص المشرع على إحداث محاكم بدائية ومحاكم استئنافية تجارية في كل محافظة من محافظات القطر.
وما يهم في هذا القانون هو نص المادة ( 3 ) منه والتي نصت على أن تختص المحاكم المحدثة بموجب هذا القانون بالنظر في كل النزاعات التجارية , ولا سيما المتعلقة بأحكام قانون التجارة وقانون الشركات التجارية , مهما كانت قيمة المدعى به.
وعليه يكون وبداية من عام 2012 قد بات لدينا قضاء تجارياَ نوعياَ مختصاَ في القضايا التجارية وقضايا الشركات التجارية , هي محكمة البداية المدنية المحدثة بموجب القانون رقم ( 33 ) لعام 2012.
وعليه باتت المحاكم المحدثة بموجب القانون رقم ( 33 ) لعام 2012 هي القضاء المختص نوعياَ بالقضايا التجارية وقضايا الشركات التجارية المنصوص عليها في قانون التجارة وقانون الشركات.
وعليه وفي ضوء ما سلف , يكون كل خلاف تجاري وكل خلاف يتعلق بشركة تجارية , هو من اختصاص المحاكم المحدثة بموجب القانون رقم ( 33 ) لعام 2012 أي من اختصاص محكمة البداية التجارية.
وفي ضوء ما سلف أيضاَ , وباعتبار أن الشركات المدنية هي شركات ورد ذكرها والنص عليها في قانون الشركات رقم ( 29 ) لعام 2011 وتحديداَ في الفقرة السابعة من المادة ( 6 ) منه , فإن كل خلاف يتعلق بشركة حتى ولو كانت من الشركات المدنية هو من اختصاص محكمة البداية التجارية المحدثة بموجب القانون رقم ( 33 ) لعام 2012.
وباعتبار أن الشركات المدنية وفق ما عرفتها الفقرة السابعة من المادة ( 6 ) من قانون الشركات هي الشركات التي تؤسس بين شركاء من ذوي الاختصاص والمهن الفكرية أو التي يكون موضوعها مدنياَ وتخضع لأحكام القانون المدني وأحكام القوانين الخاصة بها وعقودها وأنظمتها الداخلية.
وباعتبار أن الشركة المدنية بالرغم من كونها شركة مدنية , هي إذا اتخذت شكل الشركات المساهمة , سواء أكانت من نوع شركة التوصية أو من نوع الشركة المغفلة , فأنها تكون خاضعة لأحكام قانون التجارة أياَ كان العمل الذي تتعاطاه , وذلك وفق ما نصت عليه المادتان رقم ( 55 – 87 ) من قانون الشركات رقم ( 29 ) لعام 2011 فإنه يمكن أن نخلص إلى النتائج التالية :

١ ) أي خلاف حول شركة مدنية تم تأسيسها على شكل شركة محدودة المسؤولية أو شركة مساهمة مغفلة , هو من اختصاص محكمة البداية التجارية المحدثة بالقانون رقم ( 33 ) لعام 2012 ذلك أن مثل هذه الشركة إنما تعتبر من الشركات التجارية , وذلك وفق صريح المادتين ( 55 – 87 ) من قانون الشركات رقم ( 29 ) لعام 2011.

٢ ) أي خلاف حول شركة مدنية , هو من اختصاص محكمة البداية التجارية المحدثة بالقانون رقم ( 33 ) لعام 2012 ذلك أن قانون الشركات رقم ( 29 ) لعام 2011 عندما عدد أنواع الشركات هو أتى على ذكر هذه الشركات , والقانون رقم ( 33 ) لعام 2012 بموجب المادة الثالثة منه نص على أن تختص المحاكم المحدثة بموجب هذا القانون والمقصود محكمة البداية التجارية , بالنظر في كل النزاعات التجارية , ولا سيما المتعلقة بأحكام قانون التجارة وقانون الشركات التجارية , مهما كانت قيمة المدعى به.

وأخيراَ لا بد من الإشارة إلى أنه ولئن كان الاختصاص للنظر في النزاعات حول الشركات المدنية هو من اختصاص محكمة البداية التجارية , إلا أن هذه الشركات والخلافات الناشبة فيما يخصها تبقى مما يخضع لأحكام القانون المدني وأحكام القوانين الخاصة بها وعقودها وأنظمتها الداخلية , فيما عدا تلك الحالة التي تتخذ فيها الشركة المدنية شكل إحدى الشركات التي نص القانون على أن تكون خاضعة لقانون التجارة أياَ كان العمل الذي تمارسه هذه الشركة , وفق ما ورد صريح النص في المادتين ( 55 – 87 ) من قانون الشركات رقم ( 29 ) لعام 2011.

مكتب العبادي للمحاماة

محامي الأردن

عقد المساطحة / حق السطحية

تحت ضغط الظروف الاقتصادية أو لاعتبارات أخرى , قد يجد مالك الأرض نفسه مضطراَ للتخلي لغيره عن حقه في الاستفادة من أرضه , فيكون من حق هذا الغير أن يني ما شاء من ابنية أو أن يغرس ما شاء من الأغراس على هذه الأرض , فيبقى البناء أو الأغراس ملكاَ للباني أو الغارس على الدوام وتبقى رقبة الأرض لمالكها , ومقابل ذلك يلتزم مالك البناء أو الأغراس بأن يدفع لمالك الرقبة مبلغاَ معيناَ كأجرة للأرض , ويُسمى الحق الذي يكسبه صاحب البناء أو الأغراس في هذه الحالة بحق السطحية.
وقد أورد القانون المدني السوري الذي ألغى القرار رقم ( 3339 ) لعام 1930 تعريفاَ لحق السطحية , هو نفس التعريف الذي كان قد ورد في نص المادة ( 28 ) من القرار رقم ( 3339 ) لعام 1930 الُملغى , لذلك نجد أن المادة ( 994 ) منه قد عرَفت حق السطحية بأنه حق المالك في أبنية أو منشآت أو أغراس قائمة على أرض هي لشخص أخر.
وبموجب هذا التعريف يترتب على قيام حق السطحية , نشوء ملكيتين مستقلتين عن بعضهما البعض , الملكية الأولى تشمل ملكية الأرض , والملكية الثانية تشمل ملكية البناء أو الغراس , كما يترتب على ذلك أن حق السطحية يتبع النوع الشرعي للأرض القائم عليها هذه الحق , فإذا كانت الأرض ملكاَ كانت الأبنية والغراس من نوع الملك , أما إذا كان الحق قائماَ على أرض أميرية اعتبر البناء أو الغراس من النوع الأميري.
ويترتب على ما سبق أن كل مالك يحق له التصرف بما يملك من حق , تصرف المالك في ملكه , فيحق لكل من مالك الأرض وصاحب حق السطحية , أن يتفرغ عما يملك لمن شاء وأراد , أو أن يحمله تأميناَ أو أن ينشئ عليه حق انتفاع , ويترتب على ذلك أنه لا يحق لأي منهما أن يطلب قسمة العقار لأنهما ليس مالكين على الشيوع , وبمقابل ذلك يكون من حق كل مالك أن يتصرف ويستغل الحق الذي يملكه , لكن دون أن يحلق الضرر بحرية وحقوق المالك الآخر.
ووفق ما نصت المادة ( 996 ) من القانون المدني السوري , المقابلة للمادة ( 30 ) من القرار رقم ( 3339 ) لعام 1930 المُلغى فإن حق السطحية يسقط باتحاده مع حقوق أخرى في شخص واحد , كما يسقط بهدم الأبنية أو المنشآت أو بنزع الغراس القائمة على الأرض.
وعادة لتحديد نطاق حق السطحية يتم الرجوع إلى السبب الذي أدى لنشوء هذا الحق , فإذا كان السبب هو العقد , وجب الرجوع إلى العقد لبيان نطاق هذا الحق , فإذا شمل الحق كامل الأرض لم يبق لمالك الرقبة سوى الحق في أن ينشئ حقوق الارتفاق , لكن بشرط أن لا تتعارض مع حقوق صاحب حق السطحية , كما له أن يستغل جوف الأرض بما لا يتعارض مع حقوق صاحب حق السطحية , وإذا حصل وعثر على كنز في الأرض التي عليها حق سطحية , فأنه يُقسم بين مالك الأرض وصاحب حق السطحية , فيأخذ مالك الأرض ثلاثة أخماسه , والباقي لصاحب حق السطحية.
وفي العموم يبقى صاحب حق السطحية ملزماَ بأن يدفع لمالك الأرض بدلاَ سنوياَ مقابل استعماله لأرضه في البناء أو الغرس.
وباعتبار أن القرار رقم ( 3339 ) لعام 1930 كان قد منع إنشاء حق السطحية , فإن أسباب نشوء حق السطحية قبل صدور القرار رقم ( 3339 ) لعام 1930 كانت تعود إلى سببين الأول العقد والثاني التقادم.
وقد أثبت الواقع أن نظام حق السطحية سواء أكان منشأ على أرض ملك أو أميرية أو على أرض موقوفة , وسواء أكان سببه العقد أو التقادم , هو نظام فاسد لوجود ملكيتين في عقار واحد , وبصورة لا تضمن الاستفادة الكاملة لكل مالك بما يملك , والسبب في ذلك وجود المالك الآخر , فتتعطل بسبب ذلك وسائل تسحين العقار بسبب عدم اطمئنان مالك البناء أو الأعدغراس إلى استقرار حقه , لوجود هذه الحق على أرض الغير , كما أن مالك الأرض لا يستطيع أن يقوم بأي عمل في أرضه لوجود هذا الحق.
وبالاستناد إلى ما سلف نجد أن المشرع السوري , كان قد اتخذ قراراَ حاسماَ بشأن حق السطحية , لذلك نجد المادة ( 31 ) من القرار رقم ( 3339 ) لعام 1930 المُلغى كانت قد نصت على منع إنشاء حق السطحية , وعندما أصدر المشرع السوري القانون المدني في عام 1949 سار على تأيد هذا المنع بنص المادة ( 997 ) من القانون المدني السوري التي نصت على أن يظل ممنوعاَ إنشاء حق سطحية جديدة.

مكتب العبادي للمحاماة

محامي الأردن

طعن / نفعا للقانون

الطعن نفعاَ للقانون هو إحدى طرق الطعن غير العادية التي نص عليها قانون أصول المحاكمات المدنية , وقد نظم قانون أصول المحاكمات المدنية هذه الطريق بموجب أحكام المادة ( 252 ) من قانون أصول المحاكمات المدنية الجديد ، وهي تقابل المادة ( 250 ) من قانون أصول المحاكمات المدنية القديم , وهو من حق النائب العام أو من حق قضاة النيابة العامة في الدوائر الخاصة بهم , وممارسة هذا الحق محصورة على الأحكام القضائية المبرمة الصادرة عن دوائر القضاء العادي , وأياَ كانت المحكمة التي أصدرته , ومثل هذا الطعن يحصل فيما إذا كان الحكم قد صدر مبنياَ على مخالفة للقانون أو خطأ في تطبيقه أو تأويله ، وذلك في أحوال معينة حددها القانون هي الأحوال التالية :

١ ) الأحكام التي لا يجيز القانون للخصوم الطعن فيها.

٢ ) الأحكام التي فوت الخصوم ميعاد الطعن فيها أو نزلوا فيها عن الطعن.

ونص القانون أن مثل هذا الطعن يرفع بموجب كتاب , بحيث تنظر فيه محكمة النقض في قضاء الولاية وبغير دعوة الخصوم.
ومثل هذا الطعن من حيث المبدأ لا يفيد منه الخصوم , أم الاستثناء فأنه يفيد منه الخصوم , إذا كان الطعن يتعلق بدعوى عمالية , ففي مثل هذه الحالة يكون للطعن أثراَ واقفاَ , بحيث لا يجوز تنفيذ الحكم المطعون فيه , وفي حال قبلت محكمة النقض الطعن نفعاَ للقانون الواقع في معرض دعوى عمالية , فأنها تقرر نقض الحكم وإعادة الملف إلى المحكمة التي أصدرت الحكم المطعون فيه , وذلك لإتباع قرار محكمة النقض , وكل ذلك وفق ما نصت المادة ( 252 ) من قانون أصول المحاكمات المدنية الجديد.
وهذا عن طريق مفهوم المخالفة ، يعني أنه في حال كان الطعن واقعاَ نفعاَ للقانون , بقضية ليست من القضايا العمالية , فأن الأطراف لا يستفيدون منه , وبالتالي الطعن نفعاَ للقانون لا يوقف تنفيذ الحكم المطعون فيه , وإذا حصل وقبلت محكمة النقض الطعن , فأنها لا تعيد الملف إلى المحكمة التي أصدرت الحكم المطعون فيه , وإنما يكون من حقها أن تؤكد بموجب قرار تتخذه وجود مخالفة للقانون في الحكم المطعون فيه أو وجود خطأ في تطبيقه أو تأويله , وبالاستناد إلى ذلك يكون من حقها أن تقرر ما تراه مناسباَ من مبدأ قانوني في هذا الخصوص , ولكن لا يجوز لها في مطلق الأحوال أن تعيد الملف إلى المحكمة التي أصدرت الحكم المطعون فيه , لكي تتبع قرارها الناقض , وكل ذلك لأن الطعن في مثل هذه الحالة لا يستفيد منه الأطراف , وإنما مثل هذا الطعن يكون لتقويم تطبيق أو تأويل القانون , في الحالات المماثلة والتي يمكن أن تحصل في المستقبل , ولكي لا يكون هذا الحكم اجتهاداَ خاطئاَ يتم الاستناد إليه في الحالات المشابهة مستقبلاَ , والاجتهاد القضائي مستقر على هذا المبدأ ومنه :

[ إن غاية الشارع من تقنين الطعن نفعاَ للقانون هي توحيد الاجتهاد القضائي ، وتنبيه المحاكم إلى الخطأ الذي شاب الحكم المطعون فيه لتتجنبه مستقبلا ، كما يهدف إلى إصلاح الحكم الذي أصبح مبرماَ ، والحيلولة دون يتكون اجتهاد خاطئ ومخالف للقانون ، فمصلحة القانون هي المصلحة العليا ، ولا يستفيد منه أطراف الدعوى.]

قرار 914 / 2017 – أساس 796 – محكمة النقض – دائرة الاحوال الشخصية – سورية
قاعدة 66 – م. المحامون 2018 – اصدار 09 إلى 12 – رقم مرجعية حمورابي 75588.

مكتب العبادي للمحاماة

محامي الأردن

عقد إيجار طويل / حق الإيجارتين

لم يعرف فقهاء الشريعة الإسلامية حق الاجارتين , وهذا الحق قد ورد لأول مرة في قانون الأراضي العثماني , مأخوذاَ عن عادات وتقاليد كانت راسخة في بلاد الأناضول , أما الاجارة الطويلة فتشبه إلى حد ما الحكر وتلتقي به , وكانت استجابة لتعامل انتشر وقتاَ طويلاَ في سورية.
وعليه على أرض الواقع قد يجد متولي الوقف أن غلة الأرض الموقوفة لم تعد تكفي لاستغلالها بالبناء عليها أو بغرسها , وبالاستناد إلى ذلك يرى أن مصلحة الوقف تستوجب إنشاء حق عيني عليها , وذلك بالتخلي على الدوام عن استغلالها بالبناء أو الغرس لغيره , جاز له بعد صدور الإذن اللازم لذلك من القاضي الشرعي , أن يتعاقد مع الغير بهذا الشأن , وبموجب ذلك تبقى رقبة الأرض مملوكة للوقف , في حين يصبح البناء لمن بناه أو الغرس لمن غرسه.
فإذا كانت الأرض من النوع الشرعي ملك , بسبب وجودها ضمن حدود الأماكن المبنية , سمي الحق الذي يكسبه الباني أو الغارس حق الاجارة الطويلة , أما إذا كانت الأرض من النوع الشرعي أميري , سمي الحق بسبب وجودها خارج حدود الأماكن المبنية بحق الاجارتين.
وكلا الحقين من الحقوق العينية المترتبة على العقارات الموقوفة , فيكونان خاضعين للتسجيل في السجل العقاري.
والأجرة في الاجارتين تتألف من مبلغين , يدفع أولهما بدلاَ! مقطوعاَ في بداية العقد , ويضاف إليه مبلغ ثاني كمرتب دائم بمعدل ثلاثة في الألف من قيمة العقار , محدد بنص المادة ( 1004 ) من القانون المدني السوري , في حين أن الأجرة في الاجارة الطويلة تتألف من بدل معين في العقد يدفع بصورة دورية.
وبسبب اختلاف الطبيعة القانونية لكل من الاجارة الطويلة والاجارتين , فإن حقوق صاحب الاجارتين التي ترد على الأراضي الأميرية , إنما تنصرف إلى الغرس والزراعة في الأرض وإجراء الحفريات في باطن الأرض لاستخراج المواد , أما إذا أراد البناء على الأرض , فعليه الحصول على إذن بذلك من المتولي , وإذا فعل ذلك دون الحصول على الإذن اللازم , فتطبق عليه الأحكام الخاصة بالباني سيء النية في أرض الغير , والمعروفة في مجال التملك بالالتصاق والمنصوص عليها في المادة ( 888 ) وما بعد من القانون المدني السوري , وبسبب طبيعة هذا الحق إذا حصل وزال البناء , فليس لصاحب حق الاجارتين إعادته إلا بإذن من المتولي , لكون سلطته على هذه الأرض في البناء هي سلطة استثنائية.
في حين أن حقوق صاحب الاجارة الطويلة , والتي لا ترد إلا على الأراضي المعدة للبناء , فحقوقه تنصرف إلى استغلال الأرض فيما أعدت له , دون أن يكون له حق زراعتها أو حفر باطنها لاستخراج المواد منه , لأن ذلك ينحصر في العقارات الواقعة خارج حدود الأماكن المبنية , وإذا زالت الأبنية جاز له أن يجددها دون إذن المتولي , لكون سلطته وردت على عقار معد بطبيعته للبناء عليه.
وأصحاب كلا الحقين لهما الحرية التامة بالتصرف بما يملكان , فلهما البيع والتفرغ عنه بعوض أو بدونه , كما لهما أن يعقدا على حقهما تأميناَ أو رهناَ أو أن يرتبا عليه أي حق عيني أخر , ويقبل كل من الحقين الانتقال بالإرث والوصية , شرط تطبيق أحكام قانون الأحوال الشخصية على حق صاحب الاجارة الطويلة , لكون هذا الحق يرد إلا على الأراضي من النوع الشرعي الملك , وقانون انتقال الأموال ألأميرية على حق صاحب الاجارتين باعتبار أن هذا الحق لا يرد إلا على الأراضي الأميرية.
ومقابل ذلك يلتزم كل منهما ان يؤدي إلى المتولي المرتب الدائم أي ما يعادل أجرة الأرض , كما يلتزم كل منهما بأداء الضرائب والرسوم ويلتزم صاحب الاجارتين وبنص القانون بصيانة العقار , في حين لم يرد نص مماثل بخصوص صاحب الاجارة الطويلة , إلا أنه يلتزم بذلك لكونه صاحب البناء والغرس , فالصيانة لذلك تقع عليه , لكونها من الأمور الطبيعية قفي مثل هذه الحالات.
ويسقط كل من الحقين بأسباب مشتركة , فهما يسقطان باتحاد ذمة المالك , كأن ينشأ صاحب الاجارة الطويلة أو الاجارتين وقفاَ فيما يملك , فتتحد بذلك الذمة فينقضي بذلك حقه , إذ تصبح الأرض وما عليها من بناء أو غرس بتمامها وقفاَ , أو أن يجري استبدل على الأرض لصالح صاحب الحق , فيصبح صاحب الحق مالك الأرض والحق بالاستبدال , وبذلك ينقضي الحق ويصبح العقار بتمامه ملكاَ عن طريق الاستبدال , كما ينقضي الحقان بوفاة صاحبهما دون وجود الفرع الوارث فيعود الحق لجهة الوقف , وبذلك تصبح الأرض وما عليها من بناء أو غرس وقفاَ , كما يسقط الحقان بتوقف صاحبهما عن دفع البدل لمدة ثلاث سنوات , ولكن في هذه الحالة لا بد من صدور حكم قضائي بالسقوط.
أما حق صاحب الاجارتين , لكون هذا الحق لا يرد إلا على أرض هي أرض زراعية بالأصل ( أميرية ) فينفرد هذا الحق بسبب سقوط خاص به , فهو يسقط بعدم استثمار الأرض لمدة عشر سنوات , أما في الاجارة الطويلة التي لا ترد إلا على العقارات الملك , فالحق لا يسقط بسبب تهدم البناء أو زوال الغراس , وإنما يحق لجهة الوقف إنذاره لإعادة البناء والغرس , فإذا ما امتنع جاز لها أن تقيم الدعوى بطلب اسقاط حق الاجارة الطويلة.
وكل من حق الاجارة الطويلة والاجارتين يخضع للأحكام الخاصة الواردة في القرار بقانون رقم ( 163 ) لعام 1958 وبذلك هما يخضعان للاستبدال وفق أحكام خاصة , لا مجال لذكرها هنا.

مكتب العبادي للمحاماة

محامي الأردن