دعوى إخلاء مأجور / مرور الزمن

من المعروف أن عقد الإيجار , هو أحد العقود المسماة التي كان قد بحث فيها بشكل مفصل القانون المدني , وعقد الإيجار كسائر العقود المعروفة , هو من العقود التي ترتب حقوقاَ في ذمة طرفيه , المؤجر والمستأجر.
فالمؤجر مثلاً ملتزم بتقديم العين المؤجرة وتمكين المستأجر من الانتفاع بها وفق ما أعدت له , كما هو ملتزم بعدم التعرض المادي أو المعنوي للمستأجر في هذا الانتفاع , وهو مسؤول عن هذا التعرض سواء وقع منه أو من أحد التابعين له أو من قبل الغير.
ومقابل ذلك يكون المستأجر ملتزماَ بدفع الأجور وصيانة العين والمحافظة عليها وباستخدام العين وفق ما أعدت له ووفق ما تم الاتفاق عليه بموجب عقد الإيجار , وهو بالمحصلة ملتزم بتسليم العين في نهاية مدة الإيجار على الحالة التي كانت عليها.
ولكن عندما بادر المشرع السوري فتدخل في حرية وإدارة طرفي هذا العقد , فأوجد ما بات معروفاَ بالتمديد الحكمي لعقود الإيجار , هو بمثل هذا التدخل عدل في ماهية هذه الحقوق , فأحدث في ذمة طرفي العقد حقوقاَ جديدة , وبمقابل ذلك هو أوجد قيوداَ لحقوق طرفيه , هذه الحقوق المعروفة وفق المبادئ القانونية العامة , والمنصوص عنها بموجب نصوص ومواد القانون المدني , فنتيجة هذا التدخل بات عقد الإيجار في مجال العلاقات المعتبرة ممددة حكماَ لا ينتهي إلا بتوفر إحدى حالات الإخلاء التي حددتها على سبيل الحصر قوانين الإيجار المختلفة.
وعليه قد يحصل في معرض علاقة إيجارية معتبرة ممددة حكماَ أن تتوفر إحدى حالات الإخلاء المحددة بنص القانون , ويسكت المؤجر عن استخدام حقه في إقامة دعوى الإخلاء المستندة إلى توفر هذا السب القانوني الموجب للإخلاء , وفي حال حصل مثل هذا السكوت فإنه مما يهدد حقوق المؤجر في إقامة هذه الدعوى , فنتيجة مرور الزمن واكتمال مدة التقادم , يسقط حق المؤجر في إقامة دعاوي الإخلاء المعروفة , والاجتهاد القضائي في مثل هذه الحالات مستقر على :

{ إن الحقوق الناشئة عن عقد الإيجار تسقط بالتقادم.}

استئناف دمشق اساس ( 327 ) قرار رقم ( 198 ) تاريخ 17 / 10 / 1991.

ومعلوم من الناحية الفقهية أن حقوق الطرفين في مجال العلاقات الإيجارية , هي معتبرة من الحقوق الشخصية لا العينية , وهذه الحقوق وفق المبادئ القانونية العامة , هي مما يسقط بالتقادم , ذلك أنه لا يوجد أي حق لا يسقط بالتقادم , والاجتهاد القضائي في مثل هذه الحالات مستقر على :

{ الحقوق والالتزامات الناشئة عن تنفيذ عقد الإيجار , والتي تترتب على مخالفة شروط هذا العقد , لا تخرج عن كونها حقاَ من الحقوق المستقرة للطرف الدائن والتزاماَ من الالتزامات بالنسبة للطرف المدين , وكان الالتزام يتقادم.}

نقض نفعاَ للقانون أساس ( 9424 ) قرار ( 3613 ) تاريخ 21 / 12 / 1992.

والتقادم في مجال الحقوق الإيجارية هو حق شخصي لا تثيره المحكمة من تلقاء نفسها , وإنما يجب إثارته من قبل صاحب المصلحة , وصاحب المصلحة في مجال العلاقات الإيجارية , هو في العام الغالب المستأجر , وبحسب المبادئ القانونية العامة للتمسك بالتقادم , لا يجوز التمسك به إلا أمام محكمة الموضوع , ولا يجوز التمسك به أو إثارته لأول مرة أمام محكمة النقض , ولكون أحكام محكمة الصلح في مجال العلاقات الإيجارية تصدر بالدرجة الأخيرة , فإن التمسك بالتقادم يكون فقط أمام محكمة الصلح , ولا يجوز إثارته والتمسك به أول مرة أمام محكمة النقض , كما لا يجوز للطرفين التنازل عن هذا الحق بشكل مسبق ولا يجوز الاتفاق على تعديل مدد التقادم لكونها معتبرة من النظام العام , ولكن يجوز التنازل عن التمسك بالتقادم بعد ثبوت حق صاحب المصلحة فيه.
والتقادم المسقط للحق في إقامة الدعاوي الإيجارية , وخصوصاَ دعاوي الإخلاء , هو التقادم الطويل ، وذلك وفق ما نصت عليه المادة ( 372 ) من القانون المدني , وهو محدد بخمسة عشرة سنة , وليس التقادم الخمسي المنصوص عليه بالمادة ( 373 ) من القانون المدني والخاص بالحقوق الدورية المتجددة , ومنها الحق في تقاضي الأجور في مجال العلاقات الإيجارية.

مكتب العبادي للمحاماة

محامي الأردن

تقادم / قطع مدة التقادم

معلوم إنه ومن حيث المبدأ ، إن إقامة الدعوى قاطع للتقادم ، حتى ولو قُدمت الدعوى إلى محكمة غير مختصة ، ولكن من وجهة نظر فقهية ، إن مجرد إقامة الدعوى كإجراء ليس بقاطع للتقادم ، وإنما ما يقطع التقادم هو إقامة الدعوى وإجراء التبليغ ، التالي لقيد هذه الدعوى ، والمقصود بالتبليغ هو التبليغ إلى المدعى عليه ، المدين بالحق أو الالتزام ، فما يقطع التقادم ، هو علم المدين بالمطالبة التي قام بها المدعي الدائن ، وليس مجرد إجراء قيد الدعوى.
وحقيقة لم أجد في سورية ، اجتهاد أو رأي فقهي ، يؤيد هذا الرأي ، ولكن وجدت ذلك في الاجتهاد القضائي المستقر في لبنان وفرنسا ، والذي نذكر منه التالي :

[ إذا أقيمت دعوى إبطال عقد لسبب ما ، ثم أقيمت دعوى أخرى لسبب آخر ، فإن الدعوى الأولى لا تقطع مرور الزمن ، لأن انقطاع مرور الزمن ، لا يمتد من دعوى إلى أخرى ، ولا من شخص إلى أخر ، ولا يستفيد منه إلا الذي يتذرع به ].

أستئناف شمال لبنان.
رقم ( ٦١ ) في ٣ / ٢ / ١٩٦٠ م . ش . ج.
جزء ( ٢٦ ) صفحة ( ٥٨ ).

وأكثر منه صراحة الاجتهاد التالي :

[ إن المطالبة لا يكون لها أثر لجهة قطع مرور الزمن مالم تُبلغ إلى المدين ].

استئناف جبل لبنان رقم ( ٣٣٦ ).
في ٧ / ٦ / ١٩٥٥ م . ش . ج
جزء ( ٢٦ ) صفحة ( ٥٤ ).

ومثله الاجتهاد التالي :

[ إن الدعوى الجزائية ضد مسبب الضرر ، لا تقطع مرور الزمن ، تجاه شركة الضمان ، التي ظلت غريبة عنها ، لأنه لا يمكن أن يُقطغ مرور الزمن ، تجاه شخص لا يعلم بالإجراءات المُتخذة لقطعه ، والموجهة أساساً ضد المتضرر الأساسي في دعوى جزائية ، كان مسبب الضرر فيها مدعى عليه ].

استئناف بيروت رقم ( ١٢٠٨ ).
في ٣٠ / ٦ / ١٩٦٠ ن . ق . ل ١٩٦٠
صفحة ( ٥٧٥ ).

ومثله وبهذا المعنى نقض فرنسا.
تاريخ ٥ / ٥ / ١٨٧٨.
دالوز دوري ١٨٨٠ – ١ – ١٤٥.
__________________________________ .

الاجتهاد منقول عن مؤلف جورج أنطاكي.
[ التقادم المسقط ].
الصفحات ( ١٦٦ – ١٧٢ ).
______________________________________ .

مكتب العبادي للمحاماة 

محامون مستشارون

عمان / الأردن / العبدلي

أملاك عامة / إشغال الأملاك العامة

الأملاك العامة تشمل الكثير من الأملاك , فهي تبدأ بالشواطئ البحرية والغدران والبحيرات والأنهار والينابيع والمياه الجوفية وأقنية الملاحة والري وشبكات الكهرباء والهاتف وإنشاءات التحصين والمراكز الحربية والعسكرية , لتنتهي بالشوارع والطرقات والممرات وخطوط المواصلات والسكك الحديدية وسواه.
وفي هذا الخصوص نصت الفقرة الأولى من المادة ( 90 ) من القانون المدني على أنه تعتبر أموالاَ عامة العقارات والمنقولات التي للدولة أو الأشخاص الاعتبارية العامة ، والتي تكون مخصصة لمنفعة عامة بالفعل أو بمقتضى قانون أو مرسوم , في حين نصت الفقرة الثانية من هذه المادة على أنه لا يجوز التصرف في هذه الأموال كما منعت الحجر عليها , وهي لم تجز تملك هذه الأموال بالتقادم.
وتابعت المادة ( 91 ) من القانون المدني فنصت على أنه تفقد الأموال العامة صفتها بانتهاء تخصيصها للمنفعة العامة ، وينتهي التخصيص بمقتضى قانون أو مرسوم ، أو بالفعل ، أو بانتهاء الغرض الذي من أجله خصصت تلك الأموال لمنفعة عامة.
وهذه الأموال منظمة بموجب القرار رقم ( 144 ) لعام 1925 المتضمن نظام الأملاك العامة , المعدل بالقانون رقم ( 88 ) تاريخ 25 / 6 / 1958 الذي كان قد بحث في الأملاك العامة بشكل مفصل , حيث أكد وفي مادته الأولى على أن الأموال العامة تشمل الأملاك العمومية , وهي جميع الأشياء المعدة بسبب طبيعتها لاستعمال الجميع أو لاستعمال المصلحة العمومية , وهذه الأموال وبسبب ما أعدت له هي مما لا يجوز بيعه , كما لا يجوز اكتساب ملكيتها بمرور الزمن , وهي مما لا يخضع لعمليات التحديد والتحرير إلا بموجب قرار خاص يصدر عن رئيس الدولة يحدد المنطقة والأملاك العمومية التي ستخضع لمثل هذه العمليات.
وقد قسمت المادة الرابعة من هذا القرار الأملاك العامة إلى قسمين , بالاستناد إلى معيار المنفعة المخصصة لها هذه الأملاك , فالقسم الأول هو الأملاك العامة الوطنية العمومية ويشمل الأملاك العامة المخصصة للمنفعة العامة الوطنية العمومية , أما القسم الثاني فهي الأملاك العامة المخصصة للمنفعة البلدية.
واهم جاء في هذا القرار هو نص المادة ( 14 ) منه , فهذا النص كان قد بحث وتحت عنوان إشغال الأملاك العامة المؤقت , ولأجل ذلك هو أجاز لكل من الدولة والبلديات وكلاً فيما يخصه أن يرخص بصفة مؤقتة قابلة للإلغاء أو مقابل رسم ما , بإشغال الأملاك العامة إشغالاً شخصياً مانعاً , لا سيما إذا كانت المسألة تتعلق بمشروع معين.
وهذا الإشغال يسمى امتيازاً إذا كان يتعلق بمصلحة عمومية , أو يكون إجازة إذا لم يكن يتعلق بمصلحة عمومية , فالإجازة لا تتعلق بمصلحة عمومية , ونص هذه المادة وفي كلا الحالتين اشترط لمنح الامتياز أو الإجازة المحافظة على حقوق الآخرين.
والمادة ( 15 ) من القرار اشترطت أن تعطى الامتيازات وفق الأحكام المنصوص عليها في القرار رقم ( 2511 ) تاريخ 20 / 3 / 1924.
وعادة تمنح الإجازة الخاصة بالأملاك العمومية الخاصة بالدولة بقرار من رئيس الدولة , أما الإجازات الخاصة بالأملاك العامة الخاصة بالبلديات , فتعطى وفقاً للقوانين والشرائع الخاصة بالبلديات , وهذه الإجازة تمنح لمدة سنة واحدة ويمكن تجديدها بطريقة القبول الضمني , بحيث يحدد في قرار منحها الرسوم الواجب دفعها لقاء , وتحسب هذه الرسوم في ضوء المساحة والموقع , ويمكن بصورة استثنائية تخفيضها كثيراً , فيما إذا كانت تتعلق بمنفعة عمومية , وهذه الرسوم يجب دفعها سلفاً بحيث لا يحق لصاحب الإجازة أن يتنازل عنها قبل انتهاء السنة المبدئية.
ووفق المادة ( 18 ) من القرار يمكن إلغاء إجازات الإشغال المؤقت للأملاك العمومية , بدون تعويض , عند أول طلب من الإدارة , على أن يحق لصاحب الإجازة أن يدعي بإعادة كل أو بعض الرسوم التي دفعها , ويجري سحب الإجازة بقرار من رئيس الدولة.

مكتب العبادي للمحاماة

مكتب محامي في الأردن

محامي في عمان

الحجز التحفظي / هل يجوز الطعن بقرار المحكمة المتضمن الحجز التحفظي ؟

من المعلوم أنه في حال كان لأحدهم حقاً عينياً أو ديناً بذمة آخر ، قانون أصول المحاكمات المدنية , ولكي يضمن لهذا الدائن تحصيل دينه , هو أجاز له أن يمنع مدينه من تهريب أمواله , لذلك هو وبموجب المادة ( 314 ) وما بعد كان قد أجاز له أن يطلب إلقاء الحجز على أموال هذا المدين المنقولة وغير المنقولة.
والقانون من باب التسهيل على هذا المدين , هو بموجب المادة ( 317 ) منه أجاز له التقدم بهذا الطلب إلى قاضي الأمور المستعجلة , كطلب مستقل بمعزل عن دعوى الأساس أو الطلبات في أصل الحق , كما أجاز له بموجب المادة ( 318 ) منه أن يتقدم به كطلب تبعاً لطلباته في الأساس , فعندها ينظر في هذا الطلب قاضي الموضوع كقاضي أمور مستعجلة , وفي الحالتين مثل هذا الطلب ووفق المادة ( 320 ) من قانون أصول المحاكمات المدنية يصدر عن القاضي في غرفة المذاكرة دون أي تبليغ للمدعى عليه المحجوز عليه , سواء أكان قاضياً للأمور المستعجلة أم قاضياً للموضوع.
وبمقابل ذلك كلنا يعلم بأن الفقرة الأولى من المادة ( 323 ) من قانون أصول المحاكمات المدنية أجازت للمحجوز عليه أن يطعن بقرار الحجز الاحتياطي , عن طريق دعوى مستقلة , يتقدم بها خلال ثمانية أيام تلي تاريخ تبلغه صورة عن قرار الحجز , إلى المحكمة التي قررت إلقاء الحجز , سواء أكانت محكمة الموضوع أم قاضي الأمور المستعجلة.
ولكون القانون اوجب أن يصدر قرار الحجز في غرفة المذاكرة , ودون تبليغ للمدين المدعى عليه , سواء أكان صادراً عن قاضي الأمور المستعجلة ً أم عن قاضي الموضوع , لذلك نجد أن نفس القانون , ولهذا السبب كان قد أجاز للمحجوز عليه أن يطعن بهذا القرار.
وعليه قد تكون هذه الإجازة هي من مخالفات القانون العثماني , فكما هو معلوم في ظل هذا القانون كان من الجائز صدور الأحكام بالصورة الغيابية , لذلك كان من المقبول الاعتراض على الأحكام الصادرة على هذه الصورة , وما يدلل على هذا الأمر نص المادة ( 39 ) من قانون البينات , فهذا النص لا زال فيه أثر مما يدلل على مثل هذا الحق , بالرغم من أنه لم يعد له أي أثر في مواد ونصوص قانون أصول المحاكمات المدنية.
ومن مراجعة أولية سريعة لنص الفقرة الأولى من المادة ( 323 ) من قانون أصول المحاكمات المدنية , نجد أن هذا النص عبر عن هذه الإجازة وعن هذا الحق أولاً بكلمة ( طعن ) ومن ثم عاد وأكد بأن ممارسة هذا الحق في الطعن , إنما يكون عن طريق دعوى مستقلة , يتقدم بها المحجوز عليه خلال ثمانية أيام تلي تاريخ تبلغه صورة عن قرار الحجز , إلى المحكمة التي قررت إلقاء الحجز , سواء أكانت محكمة الموضوع أم قاضي الأمور المستعجلة.

مكتب العبادي للمحاماة

مكتب محاماة في الأردن ، عمان العاصمة ، العبدلي 

إجتهادات قضائية

ورد في الاجتهاد القضائي عن الهيئة العامة لمحكمة النقض:

للأحكام القضائية لها حجيتها القانونية ما لم يتقرر قضائيا انعدامها أو بطلانها على نحو إجرائي و قانوني سليم بدعوى مستقلة.

– قانون أصول المحاكمات الجزائية الواجب التطبيق على دعوى الحق العام ودعوى الحق الشخصي المنظورة أمام القضاء الجزائي تبعا لها هو قانون مستقل و ليس في نصوصه ما يجيز إقامة دعوى الانعدام أو البطلان وذلك إعمالا لمبدأ استقرار التعامل الجزائي في الأحكام و القرارات الجزائية و عدم جواز تطبيق الأصول المدنية في معرض رؤية الدعوى الجزائية إلا في حالة إحالة قانون الأصول الجزائية إليه كما هو الحال في المادة 176 أصول جزائية.

– مواد قانون أصول المحاكمات المدنية و إن كانت تنص على أنه يمتنع على القاضي النظر في الدعوى من تاريخ الحكم بقبول المخاصمة شكلا إلا إذا ردت المخاصمة موضوعا إلا أن لهذا النص مقاصده و غاياته المنصوص عنها بالمادة 486 أصول مدنية.

– إبطال الحكم لصدوره عن هيئة قضائية مشكلة على وجه غير صحيح بسبب عدم مراعاة مبدأ فصل الوظائف القضائية من قبل أحد أعضائها يرتب أثرا قانونيا تجاه هذا العضو فقط و لا يمنع باقي الأعضاء من حق النظر فيها بحسبان أن الإبطال لم يكن لأمر من الأمور المنصوص عنها في المادة 486 أصول.
قرار/ 630 /- أساس/ 88 /لعام 2003
منشور في مجموعة اجتهادات الهيئة العامة لمحكمة النقض 2001 – 2004 – الألوسي • تصنيفات عبد القادر الألوسي-قاعدة /44/

مكتب العبادي للمحاماة

إجتهادات قضائية / محاكم عربية