26 مايو

عقد إيجار باطل | إذن أشغال

عقد إيجار باطل | عدم وجود إذن أشغال:

ان المستقر عليه فقهاً وقضاءً أن تكييف الدعوى وإعطائها الوصف القانوني الصحيح يعود لمحكمة الموضوع ولا يخضع لرغبة وأوصاف الخصوم وما على الخصم إلا أن يسرد وقائع الدعوى وعلى المحكمة أن تكيّف الدعوى بما يتفق مع القانون والأصول تمييز حقوق 138/2020 و 7827/2019 هيئة عامة.

العقد الباطل والإجارة وإذن الأشغال:

النصوص القانونية ومن خلال استعراضها من قبل المحكمة نجد أن القانون المدني اشترط لصحة العقد أن يكون لكل عقد محل يضاف إليه وأن يكون المحل قابلاً لحكم العقد فإذا منع الشارع التعامل بشيء اعتبر العقد باطلاً.

وحيث إن العقد المبرم بين المميز والمميز ضدهم هو عقد إيجار مخازن تجارية عدد 7 وطابق أول، وتاريخ بداية الإجارة 2022/7/1.

شروط عقد ايجار

الكتاب الصادر عن أمانة عمان الكبرى بتاريخ 2024/1/4 والذي يفيد أن الفترة ما بين 2022/7/ذ وحتى تاريخ 2023/4/1 لم يتم إصدار إذن أشغال بشكل رسمي، مما يعني ذلك أنه عند إبرام عقد الإيجار موضوع هذه الدعوى لم يكن هناك إذن أشغال للمأجور موضوع الدعوى.

محامي اخلاء مأجور

وعليه فإن محل عقد الإيجار وهو المنفعة من المأجور غير قابل للانتفاع، مما يجعل عقد الإيجار والحالة هذه ومنذ إبرامه باطلاً عملاً بأحكام المادة 168 من القانون المدني، ولا يرتب أثراً قانونياً بالرغم من الحصول على إذن الأشغال لاحقاً، حيث إن العبرة بتاريخ إبرام العقد ولا ترد الإجازة عليه، ولكل ذي مصلحة أن يتمسك بالبطلان وللمحكمة أن تقضي به من تلقاء نفسها، مما يترتب عليه إعادة الحال إلى ما كانت عليه قبل التعاقد.

عقد إيجار باطل

1030/1987 هيئة عامة و 1735/2023 هيئه عامة.

نجد أنه من حيث الأصل في حالة بطلان عقد الإيجار لتعذر الحصول على إذن الأشغال فإن على المستأجر أن يقوم بإعادة المأجور للمؤجر؛

وفقاً لما هو مستفاد من أحكام المادة 168 من القانون المدني كأثر للعقد الباطل، حيث إن من آثار العقد الباطل إعادة المتعاقدين إلى الحالة التي كانا عليها قبل التعاقد.

مما يتوجب على المستأجر إعادة العقار للمؤجر وعدم معارضته له في منفعته وأن يسلك المستأجر الطريق القانوني الذي منحه إياه المشرع بإعادته.

إذن أشغال

إذ لا يجوز له الاحتفاظ بالمأجور وبالوقت ذاته التمسك بعدم مشروعية العقد ويبقى واضعاً يده عليه بغير سند قانوني لأنه في حالة بقائه واضعاً يده على العقار بغير سند قانوني في ضوء بطلان عقد الإيجار.

وإذا امتنع عن رده أصبحت يده عارضة على العقار ولا تستند إلى سبب قانوني ومانعاً لمالك العقار من استغلال عقاره، الأمر الذي يلزم المستأجر والحالة هذه ببدل أجر المثل للعقار عن هذه الفترة ويكون أجر المثل في هذه الحالة ليس أثراً من آثار العقد الباطل، إنما هو أثر لامتناع المستأجر عن إعادة العقار للمالك، وذلك أن المقصر أولى بالخسارة استناداً للقاعدة الفقهية المعروفة.

محامي ايجارات

حيث كان يتوجب على المستأجر السعي لإعادة المأجور وتسليمه للمؤجر وهذا ما نصت عليه المادة 685 من القانون المدني إذ نصت على:

إذا ترتب على التعرض حرمان المستأجر من الانتفاع بالمأجور طبقاً للعقد جاز له أن يطلب الفسخ أو إنقاص الأجرة مع ضمان ما أصابه من ضرر.

شروط عقد ايجار

وحيث ثبت بطلان عقد الإيجار موضوع الدعوى وذلك لعدم وجود إذن أشغال للعقار المؤجر عند إبرام هذا العقد، وإن المميز قام بتوجيه إنذارات عدلية للمميز ضدهم تتضمن مطالبتهم برد المبالغ المقبوضة وعدم احتساب المدد السارية دون الحصول على إذن أشغال.

محامي اخلاء مأجور

إلا أن محكمتنا تجد أن المميز لم يقم بسلوك الطريق القانوني لتسليم المأجور حيث إنه من المستقر عليه في اجتهاد محكمة التمييز بأنه من حق المستأجر في حال ثبوت معارضة المالك له بالانتفاع أن يطالب قضائياً وبدعوى موضوعية مستقلة بفسخ العقد حال كان العقد صحيحاً ابتداءً، أو إعلان بطلان العقد في حال زعم بطلانه. ولا تصح المطالبة في هذه الحالة كدفع في دعوى المطالبة بالأجور مما يغدو معه سماع البينة الشخصية غير منتج والحالة هذه.

قرار الحكم رقم 8451 لسنة 2024 – محكمة التمييز بصفتها الحقوقية.