عقد إيجار مأجور | تأجير إيجار بالباطن | مستأجر ثاني
عقد إيجار مأجور | تأجير إيجار بالباطن | مستأجر ثاني
حول:-
• الاختلاف فيما بين قيام المستأجر الأصلي بالتنازل عن عقد الايجار بالهبه أو بالبيع أو غيرها من التصرفات وبين أن يقوم المستأجر الأصلي بتأجير المأجور للغير بموجب عقد ايجار بالباطن والالتزامات المترتبه على تصرف كل منها.
• القرائن التي تستطيع المحكمة من خلالها الاستدلال بها على قصد المتعاقدين فيما إذا كان ايجاراً بالباطن من عدمه.
القرار:-
ونظراً لصدور اجتهادات مختلفة حول النص القانوني واجب التطبيق على واقعة هذه الدعوى والدعاوى المماثلة مما استوجب نظر هذا الطعن من محكمتنا بنصاب الهيئة العامة لغايات توحيد الاجتهاد إعمالاً لنص المادة (205) من قانون أصول المحاكمات المدنية.
وبالرد على أسباب التمييز:-
وعن الأسباب من الأول وحتى العاشر، ومحصلتها واحدة ومفادها تخطئة المحكمة الاستئنافية بالنتيجة التي توصلت إليها بقرارها المطعون فيه من حيث تطبيقها لأحكام المادة (706) من القانون المدني،
وليس أحكام المادة (705) من القانون ذاته، والتي تنطبق على واقعة الدعوى، ذلك أن المميزة تستند في اعتراضها إلى عقد إيجار صحيح متفق وأحكام المادة (167) من القانون ذاته،
وأن المالك (المؤجر الأصلي) يعلم بإشغال المميزة للعقار، وأن إقامته للدعوى بمواجهة المستأجر الأصلي واستبعاده للمميزة في تلك الدعوى من الخصومة ينطوي على سوء نية القصد منه إخلاء المميزة من العقار،
وتخطئتها بعدم الفصل ما بين العقد محل الحكم المعترض عليه وما بين العقد محل الاعتراض وكان عليها أن تعدل الحكم المعترض عليه في شقه المتعلق بإخلاء المأجور وتسليمه للمالك خالياً من الشواغل وإلغائها من الحكم المعترض عليه ذلك أن المميزة تشغل العقار بموجب عقد إيجار صحيح بموافقة المالك وبحسن نية.
وأن القول خلاف ذلك يجعل من التصرفات التي يبرمها الوكيل أثناء سريان وكالته باطلة بعد انتهاء هذه الوكالة لأي سبب من الأسباب الأمر الذي يجعل من النتيجة التي توصلت إليها المحكمة الاستئنافية مخالفة للبينات المقدمة وأحكام القانون والمادة 160 من قانون أصول المحاكمات المدنية مما يستدعي نقض الحكم المطعون فيه.
وبالرد على ذلك نجد أن البين من أوراق هذه الدعوى أن المميزة تقدمت باعتراضها للاعتراض على الحكم الصادر في القضية رقم (8730/2020) الصادر عن محكمة صلح حقوق عمان بتاريخ 21/6/2020،
مستندة في اعتراضها إلى قيامها باستئجار العقار المملوك للمعترض عليه الأول والذي قام بدوره بتأجيره للمعترض عليهم الثاني والثالث والرابع بتاريخ 11/9/2019 لمدة عشر سنوات بموجب عقد إيجار موقع فيما بينه وبين المعترض عليهم الثاني والثالث والرابع بموافقة المالك ( المميز ضده)،
وسنداً للبند الرابع من عقد الإيجار المبرم فيما بين المالك والمستأجرين المعترض عليهم الثاني والثالث والرابع وعلى سند من الزعم أن المميزة لها الحق بالانتفاع بالمأجور للمدة المحددة بالعقد الأول الأصلي وكما جاء بلائحة اعتراضها المشار إليها أعلاه.
ومحكمتنا تجد إزاء ذلك وبمراجعة النصوص القانونية ذات العلاقة بموضوع الدعوى أن أحكام المادة (703) من القانون المدني تنص على: (لا يجوز للمستأجر أن يؤجر المأجور كله أو بعضه من شخص آخر إلا بإذن المؤجر وإجازته).
وتنص المادة (705) من القانون ذاته: (إذا أجر المستأجر المأجور بإذن المؤجر فإن المستأجر الجديد يحل محل المستأجر الأول في جميع الحقوق والالتزامات المترتبة بمقتضى العقد الأول).
وتنص المادة (706) من القانون ذاته على: (إذا فسخ عقد الإيجار المبرم مع المستأجر الأول كان لمؤجره حق نقض العقد المبرم مع المستأجر الثاني واسترداد المأجور) كما تنص المادة (229) من القانون ذاته على: (إذا سقط ا لأصل سقط الفرع).
وبتطبيق هذه النصوص على وقائع الدعوى نجد: أن للمستأجر أن يتصرف بحقه في المنفعة بالبيع والهبة وغيرها من التصرفات وإن أكثر التصرفات التي يجريها المستأجر عادة في حقه هي التنازل عن هذا الحق وكذلك إيجاره من الباطن، فالتنازل عن الإيجار يعد بيعاً أو هبة لحق المستأجر تبعاً لما إذا كان هذا التنازل قد تم بثمن أو مقايضة أو بدون ثمن، والإيجار من الباطن هو عقد إيجار.
فالفرق إذاً بين العملين فرق جوهري يرجع إلى طبيعة العمل نفسه ففي التنازل عن الإيجار لا يوجد إلا عقد الإيجار الأصلي بين المؤجر والمستأجر ويحول المستأجر الأصلي جميع حقوقه والتزاماته الناشئة عن هذا العقد إلى المتنازل له،
وبالتالي يتصف هذا التصرف بحوالة الحق بالنسبة إلى حقوق المستأجر الأصلي وبالوقت ذاته حوالة دين بالنسبة إلى التزاماته ويكون للمتنازل له الحق في الرجوع بدعوى مباشرة على المؤجر الأصلي بكافة حقوق المستأجر الأصلي قبل المؤجر الأصلي في تلك الحقوق التي تنازل عنها المستأجر الأصلي للمتنازل له إذا قبل المؤجر الأصلي هذا التنازل مع التزام المتنازل له بالطبع بكافة التزامات المستأجر الأصلي نحو المؤجر الأصلي،
ويترتب على التنازل عن الإيجار في علاقة المؤجر الأصلي بالمتنازل له إذا وافق المؤجر الأصلي على التنازل مطالبة المتنازل له للمؤجر الأصلي مباشرة بجميع حقوق المستأجر الأصلي الثابتة له بمقتضى عقد الإيجار كالمطالبة بتسليم العين والصيانة وضمان التعرض والاستحقاق والعيوب الخفية كما لا يعتبر المستأجر الأصلي مؤجراً للمتنازل له في هذه الحالة.
أما في حالة الإيجار من الباطن فيوجد عقد إيجار أصلي بين المؤجر الأصلي والمستأجر الأصلي ومن ثم عقد إيجار من الباطن بين المستأجر الأصلي والمستأجر من الباطن وتكون العلاقة بموجب عقد الإيجار من الباطن علاقة مؤجر بمستأجر بين المستأجر الأصلي والمستأجر من الباطن.
وفي الإيجار من الباطن لا تنتقل حقوق المستأجر الأصلي والثابتة له بموجب عقد الإيجار الأصلي إلى المستأجر من الباطن وإنما تنشأ التزامات في ذمة المستأجر الأصلي باعتباره مؤجراً من الباطن محلها تمكين المستأجر من الباطن من الانتفاع بالعين المؤجرة إلى جانب كافة الالتزامات الأخرى التي من شأنها حصول المستأجر على المنفعة وفقاً للغاية الواردة في العقد دون تعرض من أحد مع ضمان العيوب الخفية ولا يحق للمستأجر من الباطن مطالبة المؤجر الأصلي بالتزاماته.
(الوسيط في شرح القانون المدني / الدكتور عبد الرزاق السنهوري / الجزء السادس/ المجلد الأول / ص662 و663 و702 و707 و708 و731 و745 و746 والدكتور أحمد شرف الدين / عقد الإيجار في القانون وقوانين إيجار الأماكن المبنية / الطبعة الثالثة 2013 ص273 و 276 و278 و300 و 304 وتمييز حقوق أرقام 145/1988 و2064/2021 و 263/2022.
ولكي تطبق أحكام الإيجار من الباطن على تصرف المستأجر الأصلي في حق الإيجار لا بد من انطباق وصف التأجير من الباطن على هذا التصرف ووفقاً لقواعد التفسير فإن المحكمة هي التي تقوم بتحديد حقيقة التصرف وما إذا كان إيجاراً من الباطن من عدمه وهي في هذه الحالة لا تعول على تعبيرات أو أوصاف المتعاقدين وإنما يجب عليها تحديد التكييف الصحيح للتصرف في ضوء قصد المتعاقدين وإرادتيهما المشتركة، وتوجد قرائن تستطيع المحكمة الاستدلال بها على قصد المتعاقدين منها:
1.إذا اتفق المستأجر الأصلي (الذي هو المؤجر من الباطن) مع المستأجر من الباطن على مقابل معين لنقل الانتفاع بالعين المؤجرة لهذا الأخير وكانت طريقة الوفاء بهذا المقابل على أقساط دورية كانت هذه قرينة على قصد الطرفين التأجير من الباطن.
2.إذا كانت شروط الانتفاع بالعين المؤجرة تختلف عن شروط انتفاع المستأجر بالعين المؤجرة في الإجارة الأصلية قامت القرينة على قصد الطرفين التأجير من الباطن.
3.إذا ورد التصرف المراد الوقوف على طبيعته على جزء بسيط من العين المؤجرة قامت القرينة على قصد الطرفين التأجير من الباطن.
أما في تنازل المستأجر الأصلي عن حقه في الإيجار للمتنازل له فإن من القرائن التي تدل على أن التصرف هو تنازل عن حق الإيجار أن اتفاق الطرفين يكون في الغالب على تعيين ثمن إجمالي لنقل الانتفاع بالعين المؤجرة عن المدة المتبقية كلها من عقد الإيجار ودفع هذا الثمن دفعة واحدة دون تجزئته إلى أقساط أو أن يرد التصرف على العين المؤجرة كلها أو على جزء هام فيها مثل إذا تصرف المستأجر الأصلي في حقه تبعاً لبيع محله التجاري أو إذا كانت شروط الانتفاع بالعين المؤجرة متماثلة مع شروط انتفاع المستأجر الأصلي بها كل هذا بمثابة قرينة على انصراف قصد المتعاقدين إلى التنازل عن الإيجار.
(الدكتور أحمد شرف الدين / المرجع السابق / ص 205 و276 و278).
وبالبناء على ما تقدم وحيث إن الثابت أنه وبتاريخ 11/9/2018 تم إبرام عقد إيجار واستئجار واستثمار خطي بين المعترض عليه الأول كمالك ومؤجر للعقار موضوع الدعوى وبين المعترض عليهم من الثاني وحتى الرابع (كمستأجرين) لإشغال العقار موضوع الدعوى وهو كامل المبنى المقام على قطعة الأرض رقم (726) حوض رقم (9) أم السماق الجنوبي / من أراضي غرب عمان والمتكونة من ثلاثة طوابق،
وقد أعطى المؤجر في هذا العقد الحق للمستأجر في تأجير البناء المأجور للغير طيلة مدة العقد على ألّا تتجاوز مدة التأجير تاريخ انتهاء عقد الإيجار ويصرح المؤجر بأنه لا يعارض أياً من المعترض عليهم (المستأجرين) بذلك،
وأن المعترض عليهم من الثاني وحتى الرابع وبموجب حقهم بتأجير المأجور قاموا بإبرام عقد إيجار مع المعترضة بموجب عقد الإيجار المؤرخ في 13/1/2019 على أن تبدأ الإجارة من 1/7/2019 ولمدة عشرة أعوام وببدل إيجار سنوي للسنتين الأولى والثانية بمبلغ (100000) دينار وتزداد تصاعدياً بالسنوات اللاحقة وفقاً للترتيب الوارد في العقد وتدفع الأجرة عند بداية كل سنة عقدية.
وحيث تجد محكمتنا أن الاتفاق ما بين المعترضة والمعترض عليهم من الثاني وحتى الرابع بموجب عقد الإيجار المبرم بينهم والمؤرخ في 13/1/2019 كان على مقابل معين لنقل حق الانتفاع بالعين المؤجرة وأن طريقة الوفاء بهذا المقابل على أقساط دورية وليس دفعة واحدة الأمر الذي يجعل هذا العقد هو عقد إيجار من الباطن ويعتبر المعترض عليهم من الثاني وحتى الرابع (المستأجر الأصلي) مؤجراً من الباطن نحو المعترضة (المستأجر من الباطن) ولا يعتبر تنازلاً عن الإيجار.
وحيث إن الاجتهاد القضائي لمحكمة التمييز قد استقر على أن حق المستأجر الأصلي في تأجير المأجور بعقد إجارة فرعي يعني قيام علاقتين تعاقديتين معاً:-
الأولى: عقد الإجارة الأصلي الذي يحكم العلاقة ما بين المؤجر والمستأجر الأصلي.
الثانية: عقد الإجارة الذي يحكم العلاقة ما بين المستأجر الأصلي والمستأجر الفرعي.
وفي هذه الحالة تكون العلاقة العقدية الثانية مرتبطة بالإجارة الأصلية، فتبقى ببقائها وتزول بزوالها عملاً بأحكام المادة (706) من القانوني المدني:
حيث إن عقد الإجارة الأصلي المبرم ما بين المعترض عليه الأول وبين باقي المعترض عليهم قد تم فسخه بموجب الحكم المعترض عليه الصادر عن محكمة صلح حقوق عمان رقم (8730/2020) والمكتسب الدرجة القطعية بتصديقه استئنافاً وتمييزاً الأمر الذي يترتب عليه أنه وبفسخ عقد الإجارة الأصلي يصبح عقد الإجارة من الباطن المبرم ما بين المعترضة وبين المعترض عليهم من الثاني وحتى الرابع لاغياً ولا يحق للمعترضة تبعاً لذلك الاستمرار في الانتفاع بالمأجور ذلك أنه إذا سقط الأصل سقط الفرع وفقاً للقاعدة القانونية أعلاه،
وحيث إن محكمة بداية عمان بصفتها الاستئنافية توصلت إلى هذه النتيجة فيكون قرارها من هذه الناحية موافقاً للأصول والقانون وما استقر عليه الاجتهاد القضائي تمييز حقوق أرقام 516/2013 هيئة عامة و8474/2019 و845/1990 و30/1991.
أما بالنسبة لما ورد بقرار محكمة التمييز رقم (3922/2019) الذي استندت إليه محكمة الدرجة الأولى في حكمها:
فإن هذا القرار يتعلق بدعوى من المالك الأصلي للعقار على المستأجر الذي يشغل العقار بموجب عقد إجارة فرعي مبرم مع المستأجر الأصلي وإن عقد إجارة المستأجر الأصلي مع المالك يخول المستأجر الأصلي تأجير العقار للغير وقام الأخير بتأجير العقار للمستأجر الفرعي (المدعى عليه) فأقام المالك الدعوى بمواجهة المستأجر الفرعي طالباً نقض عقد الإجارة الفرعي بسبب قيام المالك والمستأجر الأصلي بالاتفاق على إقالة عقد الإجارة الأصلي،
وتوصلت محكمة التمييز في قرارها إلى أن القول بأن للمالك حق نقض العقد مع المستأجر الثاني إذا فسخ العقد مع المستأجر الأول فإن هذا القول يكون صحيحاً إذا لم يثبت نفاذ عقد إيجار للشخص الثالث بحق مالك المأجور أما إذا كانت الإجارة قد تحولت للمستأجر الفرعي وفقاً لنص المادة (705) من القانون المدني فإن قيام المستأجر الفرعي (المدعى عليه) بدفع كامل الأجور عن مدة العقد يكون وفاءً صحيحاً وموافقاً للقانون.
ونجد أن واقعة الدعوى موضوع القرار التمييزي المذكور تستند إلى قيام المالك بالاتفاق مع المستأجر الأصلي على إقالة عقد الإجارة الأصلي، في حين أن الواقعة في الدعوى الحالية مختلفة حيث إنه صدر حكم قضائي قطعي قضى بفسخ عقد الإجارة مع المستأجر الأصلي،
كما أن ما توصلت إليه محكمة التمييز في قرارها رقم (3922/2019) يخالف معظم الاجتهادات القضائية التي مفادها أن عقد الإجارة الفرعي يرتبط بعقد الإجارة الأصلي يبقى ببقائها ويزول بزوالها عملاً بأحكام المادة (706) من القانون المدني وأنه وبإقالة العقد الأصلي يصبح العقد الفرعي لاغياً ومنها قراري محكمة التمييز رقم 516/2013 هيئة عامة، و1825/1997.
أما بخصوص نفاذ عقد الإيجار الفرعي بمواجهة مالك المأجور بسبب موافقته في عقد الإيجار الأصلي بالسماح للمستأجر الأصلي بتأجير المأجور للغير:
فإن مفعول هذه الموافقة يقتصر على أن إشغال المستأجر الفرعي للمأجور على هذا الوجه لا يستدعي تخلية المأجور إلا إذا قام سبب آخر للتخلية بالنسبة للمستأجر الأول ويحكم بها ومن ثم يطبق حكم المادة (706) من القانون المدني تمييز حقوق رقمي 1825/1997، 373/1985،
وعليه يكون القرار التمييزي رقم (3922/2019) المشار إليه قد خالف معظم الاجتهادات لمحكمة التمييز المشار إليها في متن هذا القرار بما في ذلك القرار رقم (516/2013) الصادر عن الهيئة العامة لمحكمتنا والذي لم يتم الرجوع عنه حتى تاريخه الأمر الذي يستدعي الرجوع عن الاجتهاد التمييزي رقم (3922/2019).
هذا بالإضافة إلى أن محكمتنا تجد أن ما تزعمه المميزة في السبب التاسع من أسباب التمييز بأن القول كما ذهبت إليه المحكمة الاستئنافية من حيث فسخها للحكم المستأنف ورد دعوى المعترضة يجعل وبالقياس من أن الوكيل الذي تنتهي وكالته لأي سبب بطلان كافة العقود التي أبرمها بالوكالة عن الموكل أثناء سريان الوكالة هو زعم مخالف لواقع الحال والبينات التي استندت إليها المحكمة الاستئنافية وأن هذا القياس لا يلتفت إليه لمخالفته للمنطق وحكم القانون ، الأمر الذي يجعل من هذا الأسباب لا ترد على الحكم المطعون فيه ويتعين ردها.
وبخصوص ما تزعمه المميزة في السبب العاشر:
أن ما ذهبت اليه المحكمة الاستئنافية بقرارها المطعون فيه مخالف للقانون ولا يقره المشرع كونه يرسخ التصرفات الاحتيالية التي تحصل ما بين المالك و/أو المستأجر الأصلي من حيث إبرام العقد الأصلي وقيام المستأجر الأصلي بإبرام عقود فرعية وفقاً للصلاحية بموجب العقد الأصلي وقيام المستأجر الفرعي بدفع التزاماته العقدية وتخلف المستأجر الأصلي عن التزاماته العقدية بالعقد الأصلي وتكوين دعوى مفتعله لإخلاء المأجور كما هو الحال في هذه الدعوى.
وفي ذلك نجد أن ما ورد بهذا السبب ما هو إلا مجرد مزاعم وافتراضات وأن المشرع حفظ الحق لكل متضرر أن يسلك الطريق القانوني للحصول على التعويض عن أي ضرر لحق به تجاه المتسبب بالضرر على فرض الثبوت، الأمر الذي نجد معه أن ما ورد بهذا السبب لا يرد على الحكم المطعون فيه ويتعين رده.
وحيث نجد أن ما توصلت إليه المحكمة الاستئنافية بقرارها محل التمييز جاء في محله ومتفقاً مع الوقائع الثابتة في أوراق الدعوى وقد أصابت في تحقيق الوقائع وتطبيق حكم القانون عليها وجاء حكمها مبنياً على أسبابه وعلله الصحيحة الأمر الذي يستدعي تصديقه.
وفيما يتعلق بالرد على اللائحة الجوابية فإن ما جاء بردنا على أسباب الطعن التمييزي أعلاه كافٍ للرد عليها فنحيل إليه تحاشياً للتكرار.
لهذا وتأسيساً على ما تقدم نقرر رد الطعن التمييزي وتصديق الحكم المطعون فيه وبالوقت ذاته الرجوع عن أي اجتهاد سابق مخالف وإعادة الأوراق إلى مصدرها.
قرار تمييز حقوق (8449-2022) / هيئة عامة / توحيداً للاجتهاد سنداً لنص المادة (205) من قانون أصول المحاكمات المدنية.
عقد إيجار مأجور | تأجير إيجار بالباطن | مستأجر ثاني
يمكنكم التواصل معنا من خلال موقعنا الالكتروني هذا.
تواصل معنا بواسطة الواتس آب.
إتصل بنا على أرقام الهواتف المدرجة في الموقع، للاستفسار عن ،
راسلنا خلال البريد الالكتروني المدرج على موقعنا:
الأردن ، عمان ، العبدلي ، بوليفارد العبدلي ، شارع الملك حسين،
مجمع عقاركو التجاري ، الطابق رقم 4 ، مكتب رقم 4.
تواصل معنا من خلال رقم هاتف محامي جنايات ، مكتب العبادي للمحاماة :
798333357 00962
0799999604
064922183
