تأجير تمويلي / حق شخصي / تعارض القانون العام والخاص .

 يعتبر المؤجر تمويليا (المالك الحقيقي) من الغير بالنسبة لما يصدر في مواجهة المستأجر تمويليا (المالك تحت شرط فاسخ أو واقف) دون التفرقة بين الأحكام الصادرة لصالح المالك الحقيقي أو لغير صالحه من أحكام كون المستأجر تمويلياً وأن كان مخولاً بموجب أحكام قانون التأجير التمويلي بإدارة العقار محل التأجير التمويلي والمحافظة عليه وحيازته والانتفاع به، فإن ذلك يقتصر على أعمال الإدارة البحتة ولا يعتبر عند دخوله في اي خصومة قضائية ممثلا عن المؤجر تمويليا لانتفاء الوكالة ،فضلا عن ان المستأجر تمويليا عندما يتصرف اثناء تعليق الشرط فإنه يتصرف باسمه الخاص ولا ينبغي أن ينسب تصرفه للمؤجر تمويليا وان تنعكس آثار تلك التصرفات الاخيرة عليه.

 لا ينطبق نص المادة ١٣ من قانون الملكية العقارية على موضوع الطلب المتمثل في المطالبة بمنع التصرف تبعا لرغبة الجهة المستدعية باقامة دعوى موضوعية للمطالبة بمبلغ مالي، لإتصال هذا الطلب بدعوى بطلان تصرف أو معاملة تسجيل بشأن عقار مسجل، وبالتالي لا يمكن الاستناد إلى المادة المذكورة في تقديم الطلب بمنع التصرف في قطعة الأرض موضوعه.

تعتبر العلاقة الناشئة بين شركة التأجير التمويلي والمستفيد ذات طبيعة ايجارية، لكن الايجار يرتبط بإمكانية تملك المستفيد للمال المؤجر مما يجعل هذا العنصر من عناصر تكييف عقد التأجير التمويلي، واذا كان هذا القانون يواجه امكانية تملك المال المؤجر الا انه لا يشترط تملكه كنتيجة حتمية للعلاقات الناشئة بين شركة التأجير التمويلي والمستفيد ، وبالتالي يمكن انهاء هذه العلاقة دون ان يعمل المستفيد خيار التملك المقرر له وعلى ضوء هذه الطبيعة الايجارية فليس للمستأجر حق عيني على العقار المؤجر، بل ان حقه هو شخصي وليس عيني في الشيء المؤجر ومن ثم يكون حقه منقولا ولو تعلق بعقار ومن اهم النتائج المترتبة على اعتبار حق المستأجر منقولا هو انه لا يجوز للمستأجر رهن حقه لأن هذا الحق منقول والرهن الرسمي لا يرد الا على عقار والحجز على حق المستأجر يكون حجزا على منقول لا حجزا عقاريا، وفي مجال التأجير التمويلي العقاري فمن غير المتصور وقوع الحجز على العقار من قبل دائني المستأجر تمويليا كون الحجز يتطلب التأشير بوقوع الحجز في هامش سند التسجيل لدى دائرة الأراضي والمساحة ويتكفل سند التسجيل حينها ببيان شخص مالك العقار مما يترتب عليه بطلان كل حجز يطالب احد دائني المستأجر تمويليا ايقاعه على العقار لوقوعه على مال مملوك لغير المدين .

 اذا صدر القانون العام قبل القانون الخاص ،فيعتبر القانون الخاص استثناء من العام ،واذا صدر القانون العام بعد الخاص فيعتبر معدلا له، يعتبر قانون التأجير التمويلي استثناء من القانون المدني في التطبيق عند التعارض

  تمييز حقوق هيئة عامة رقم(٧٣٦٤/٢٠٢٢ ).

بينة فوتستاتية / تعويض /عجز جسدي /نقص القدرة

١_ في حال اعتراض الخصم على بينة خصمه المقدمة كصورة فوتستاتية وعدم ابرازها بواسطة منظميها لإرجاء سماع شهادتهم في مرحلة لاحقة من الدعوى ، فعلى المحكمة استكمال هذا الاجراء قبل انتقالها الى اجرا، الخبرة الفنية، مما يجعل قرارها سابقا لأوانه (مبدأ مستقى من قرار النقض السابق رقم ٣٩٩٥/٢٠٢١ هيئة عامة ).

٢_ استقر اجتهاد محكمة التمييز على ان للمضرور في جسده بشكل يخل بقدرته على الكسب الحق بالتعويض عن الضرر المادي الذي أصابه عاملا كان ام عاطلا عن العمل، مادام انه يستحق التعويض قانونا بمقتضى المادة ٢٦٦ من القانون المدني، وان الذي يجب ان يؤخذ بعين الاعتبار في تقدير التعويض هو نقص القدرة على العمل الناشئة عن الاصابة الجسمية التي اصيب بها.

 تمييز حقوق هيئة عامة رقم ٦٣٠٨/٢٠٢٢

إيجار/ كفالة /بدل خدمات / أثر نسبية العقد.

١_ استقر الاجتهاد القضائي ومنذ صدور قرار الهيئة العامة رقم(١٥٩١ / ٢٠٢٢ ) على أن المفوضين بالتوقيع عن الشركة اذا لم يوقعوا على عقد الايجار ككفلاء فلا يكونون مسؤولين عن التزامات المستأجرة بصفتهم الشخصية كون الكفالة عقد يحتاج لإيجاب وقبول من طرفيه حتى يكون حجة عليهما تطبيقا لحكم المادة ( ٩٥٠ ) من القانون المدني والمادتين (١٠ و ١١ ) من قانون البينات .

٢- ان آثار العقود تقتصر على عاقديها الأمر الذي يعني أن الالتزامات التي تنشأ لا تترتب الا في ذمة المتعاقدين ومن ينوب عنهم من الخلفاء والدائنين .

٣_ اذا تضمنت المادة الثانية عشرة من عقد الإيجار التزام المستأجرة بأن تدفع نسبة مقدارها (١٥% ) سنويا من قيمة العقد كخدمات عامة ، كما تضمنت الاتفاق على أن تعتبر تلك البدلات جزءا من بدل الإيجار وحدد البند الرابع عشر آلية دفع الاجره وسكت العقد عن تحديد اليه أخرى، وعليه يجب التعويل على الارادة المستمدة من عبارة العقد الواقعة ولا يجوز رفض تطبيقها أو استبعاد حكمها اذ يتضمن ذلك انحرافا عن المعنى الظاهر للاتفاق مما يؤدي إلى فسخه تطبيقا لنص المادة(٢٣٩ /١ ) من القانون المدني .

٤- ان الأصل جواز اي اتفاق عقدي مالم يخالف النظام العام والآداب العامة مما يستوجب معه اعماله.

تمييز حقوق هيئة عامة رقم ٦٦٨٨ / ٢٠٢٢

ايجار / خلف خاص /أوامر دفع

١_ اذا ردت المحكمة الأجور المطالب بها بموجب أمر الدفع الموجه من المدعى عليه شكلا لعدم دفع الرسوم عنها، فإن ذلك لا يمنع المدعي من إقامة دعوى بالمطالبة بهذه الأجور مادام لم يصدر حكما فاصلا بالموضوع .

٢_ ان دفع الأجور المستحقة وعلى ما جرى عليه الاجتهاد القضائي هي للعاقد المؤجر الذي أبرم عقد الإجارة مع المستأجر للعقار بصرف النظر عن كونه مالكا لأن الأجر المسمى في العقد هو من حقوق العقد وحقوق العقد تعود على العاقدين أي إلى المؤجر وخلفه العام عملا بنص المادة (٢٠٦ ) من القانون المدني وأنه يتوجب على المالك الجديد للعقار اشعار المستأجر عدليا بأن ملكية المأجور قد آلت اليه حتى يقوم بدفعها له .

..مبدأ مستقى من قرار النقض السابق رقم ١٤٧٨ / ٢٠٢٢.

ايجار /تعرض مادي / خبرة /نقض

١- تعالج المادة(٦٩٨) مدني ما صدر عن السلطات المختصة ما يحول دون الانتفاع الكلي بالمأجور متى ما انعقدت الاجارة صحيحة ثم صدر من السلطات المختصة ما يحول دون الانتفاع في المأجور ولم يكن للمؤجر او المستأجر علاقة بذلك وإن التعرض المقصود في المادة المذكورة هو التعرض المادي للعقار من جهة الادارة بالاستيلاء عليه او على منفعته او نزع الملكية للنفع العام او الهدم التنظيمي.

٢- اذا كانت المدعية تمسك قيود و سجلات و دفاتر محاسبية منظمة حسب الاصول ولها ميزانيات محاسبية ارفقتها بحافظة مستنداتها و اوضحت الغاية من ابرازها و سمت بينة شخصية لإثبات ما ورد فيها فتعتبر هذه البينة أصولية و منتجة في الدعوى وكان على محكمة الاستئناف بصفتها محكمة موضوع إتاحة المجال أمام المدعية لاستجلاء الحقيقة كونها بينة ضرورية بالدعوى و تستعمل صلاحيتها بذلك التي امدها بها المشرع بالمواد (١٨٥ و ١٠٠ و ٨٣ ) اصول مدنية.

٣- اذا قدم الخبراء تقرير الخبرة دون الاطلاع على دفاتر و حسابات الجهة المدعية و دون استنادهم الى وصف الابنية التي اشار الشهود بإزالتها تطبيقا لقاعدة أن الوصف بالحاضر لغو و بالغائب معتبر فإن الخبرة لا تصلح لبناء الحكم وعلى المحكمة إجراء خبرة جديدة(مبدأ مستقى من قرار النقض السابق رقم (٣٩٠/٢٠١٢).

٤-اذا عالج القرار المطعون فيه الصادر بعد النقض و الاعادة و اتباع قرار النقض اسباب الاستئناف بالإحالة الى معالجتها من قبل محكمة التمييز بقرار نقضها فيكون قرارها مبتورًا ذلك ان القرار المنقوض لم يعد له وجود و اصبح هو والعدم سواء ،وكان يتوجب على محكمة الاستئناف عند اصدار قرارها بعد النقض ان يتضمن جميع عناصر الحكم القضائي عملا بالمادتين ( ١٦٠ و ١٨٨ ) اصول مدنية وان يشمل ردها على اسباب الاستئناف ردها السابق الذي لم يشمله قرار النقض كذلك و ما قضت به خارج نقطة النقض و دون ان تضيف على هذه الاسباب التي لم يشملها قرار النقض اسبابا و عللا او حججًا جديدة لم يتضمنها ردها السابق و دون ان تعدل فيما خلصت اليه بنتيجة قرارها و لم يتعرض لها قرار النقض و ان تناقش اسباب الاستئناف المشمولة بقرار النقض و بحدود نقطة النقض لا ان تتعرض بالرد على اسباب الطعن التمييزي المقدم من الطرفين (مبدأ مستقى من قرار النقض السابق رقم ( ١٦٣٦/٢٠١٨ ) .

٥-اذا قامت محكمة الاستئناف بعد اعادة الدعوى اليها منقوضة باتباع النقض شكلا دون اتباع القرار و السير بالدعوى بما ورد و جاء فيه و اكتفت بسماع اقوال و طلبات و مرافعات الوكلاء الامر الدي جعل قرارها المطعون فيه مستوجبًا للنقض ( مبدأ مستقى من قرار النقض السابق رقم ( ٨٤٥٨/٢٠١٨).

٦-اذا كان الفرق شاسع بين تقريري الخبرة فيتعين اجراء خبرة جديدة بمعرفة خبراء اكثر دراية و عدد تحقيقا للعدالة و اظهارًا للحقيقة.

٧- اذ لم تقنع محكمة الموضوع بالتقرير الاول فعليها اجراء خبرة جديدة بمعرفة خبراء اكثر عدد اذا ان الخبرة تتقوى بالعدد و ما يترتب على مخالفة ذلك عدم اصولية الخبرة الفنية.

٨- اذا إستندت مطالبة المدعية الى احكام المسؤولية العقدية فينحصر الضمان بما يساوي الضرر الواقع فعلا بالمدعية ولا يشمل الربح الفائت وبالتالي عدم استحقاقها له قانونا.

٩-اذا لم يرد ضمن وكالة وكيل المدعية في الخصوص الموكل به تخويل الجهة المدعية لوكلائها بالمطالبة بالفائدة فإن تقديم وكالة لاحقة لا يعطي الحق بالمطالبة بالفائدة القانونية لأن العبرة للخصوص الموكل فيه عند اقامة الدعوى الأمر الذي يتعين عدم الحكم بها.

تمييز حقوق هيئة عامة رقم (٣٠٨١/٢٠٢٢).