عقد المساطحة / حق السطحية

تحت ضغط الظروف الاقتصادية أو لاعتبارات أخرى , قد يجد مالك الأرض نفسه مضطراَ للتخلي لغيره عن حقه في الاستفادة من أرضه , فيكون من حق هذا الغير أن يني ما شاء من ابنية أو أن يغرس ما شاء من الأغراس على هذه الأرض , فيبقى البناء أو الأغراس ملكاَ للباني أو الغارس على الدوام وتبقى رقبة الأرض لمالكها , ومقابل ذلك يلتزم مالك البناء أو الأغراس بأن يدفع لمالك الرقبة مبلغاَ معيناَ كأجرة للأرض , ويُسمى الحق الذي يكسبه صاحب البناء أو الأغراس في هذه الحالة بحق السطحية.
وقد أورد القانون المدني السوري الذي ألغى القرار رقم ( 3339 ) لعام 1930 تعريفاَ لحق السطحية , هو نفس التعريف الذي كان قد ورد في نص المادة ( 28 ) من القرار رقم ( 3339 ) لعام 1930 الُملغى , لذلك نجد أن المادة ( 994 ) منه قد عرَفت حق السطحية بأنه حق المالك في أبنية أو منشآت أو أغراس قائمة على أرض هي لشخص أخر.
وبموجب هذا التعريف يترتب على قيام حق السطحية , نشوء ملكيتين مستقلتين عن بعضهما البعض , الملكية الأولى تشمل ملكية الأرض , والملكية الثانية تشمل ملكية البناء أو الغراس , كما يترتب على ذلك أن حق السطحية يتبع النوع الشرعي للأرض القائم عليها هذه الحق , فإذا كانت الأرض ملكاَ كانت الأبنية والغراس من نوع الملك , أما إذا كان الحق قائماَ على أرض أميرية اعتبر البناء أو الغراس من النوع الأميري.
ويترتب على ما سبق أن كل مالك يحق له التصرف بما يملك من حق , تصرف المالك في ملكه , فيحق لكل من مالك الأرض وصاحب حق السطحية , أن يتفرغ عما يملك لمن شاء وأراد , أو أن يحمله تأميناَ أو أن ينشئ عليه حق انتفاع , ويترتب على ذلك أنه لا يحق لأي منهما أن يطلب قسمة العقار لأنهما ليس مالكين على الشيوع , وبمقابل ذلك يكون من حق كل مالك أن يتصرف ويستغل الحق الذي يملكه , لكن دون أن يحلق الضرر بحرية وحقوق المالك الآخر.
ووفق ما نصت المادة ( 996 ) من القانون المدني السوري , المقابلة للمادة ( 30 ) من القرار رقم ( 3339 ) لعام 1930 المُلغى فإن حق السطحية يسقط باتحاده مع حقوق أخرى في شخص واحد , كما يسقط بهدم الأبنية أو المنشآت أو بنزع الغراس القائمة على الأرض.
وعادة لتحديد نطاق حق السطحية يتم الرجوع إلى السبب الذي أدى لنشوء هذا الحق , فإذا كان السبب هو العقد , وجب الرجوع إلى العقد لبيان نطاق هذا الحق , فإذا شمل الحق كامل الأرض لم يبق لمالك الرقبة سوى الحق في أن ينشئ حقوق الارتفاق , لكن بشرط أن لا تتعارض مع حقوق صاحب حق السطحية , كما له أن يستغل جوف الأرض بما لا يتعارض مع حقوق صاحب حق السطحية , وإذا حصل وعثر على كنز في الأرض التي عليها حق سطحية , فأنه يُقسم بين مالك الأرض وصاحب حق السطحية , فيأخذ مالك الأرض ثلاثة أخماسه , والباقي لصاحب حق السطحية.
وفي العموم يبقى صاحب حق السطحية ملزماَ بأن يدفع لمالك الأرض بدلاَ سنوياَ مقابل استعماله لأرضه في البناء أو الغرس.
وباعتبار أن القرار رقم ( 3339 ) لعام 1930 كان قد منع إنشاء حق السطحية , فإن أسباب نشوء حق السطحية قبل صدور القرار رقم ( 3339 ) لعام 1930 كانت تعود إلى سببين الأول العقد والثاني التقادم.
وقد أثبت الواقع أن نظام حق السطحية سواء أكان منشأ على أرض ملك أو أميرية أو على أرض موقوفة , وسواء أكان سببه العقد أو التقادم , هو نظام فاسد لوجود ملكيتين في عقار واحد , وبصورة لا تضمن الاستفادة الكاملة لكل مالك بما يملك , والسبب في ذلك وجود المالك الآخر , فتتعطل بسبب ذلك وسائل تسحين العقار بسبب عدم اطمئنان مالك البناء أو الأعدغراس إلى استقرار حقه , لوجود هذه الحق على أرض الغير , كما أن مالك الأرض لا يستطيع أن يقوم بأي عمل في أرضه لوجود هذا الحق.
وبالاستناد إلى ما سلف نجد أن المشرع السوري , كان قد اتخذ قراراَ حاسماَ بشأن حق السطحية , لذلك نجد المادة ( 31 ) من القرار رقم ( 3339 ) لعام 1930 المُلغى كانت قد نصت على منع إنشاء حق السطحية , وعندما أصدر المشرع السوري القانون المدني في عام 1949 سار على تأيد هذا المنع بنص المادة ( 997 ) من القانون المدني السوري التي نصت على أن يظل ممنوعاَ إنشاء حق سطحية جديدة.

مكتب العبادي للمحاماة

محامي الأردن

طعن / نفعا للقانون

الطعن نفعاَ للقانون هو إحدى طرق الطعن غير العادية التي نص عليها قانون أصول المحاكمات المدنية , وقد نظم قانون أصول المحاكمات المدنية هذه الطريق بموجب أحكام المادة ( 252 ) من قانون أصول المحاكمات المدنية الجديد ، وهي تقابل المادة ( 250 ) من قانون أصول المحاكمات المدنية القديم , وهو من حق النائب العام أو من حق قضاة النيابة العامة في الدوائر الخاصة بهم , وممارسة هذا الحق محصورة على الأحكام القضائية المبرمة الصادرة عن دوائر القضاء العادي , وأياَ كانت المحكمة التي أصدرته , ومثل هذا الطعن يحصل فيما إذا كان الحكم قد صدر مبنياَ على مخالفة للقانون أو خطأ في تطبيقه أو تأويله ، وذلك في أحوال معينة حددها القانون هي الأحوال التالية :

١ ) الأحكام التي لا يجيز القانون للخصوم الطعن فيها.

٢ ) الأحكام التي فوت الخصوم ميعاد الطعن فيها أو نزلوا فيها عن الطعن.

ونص القانون أن مثل هذا الطعن يرفع بموجب كتاب , بحيث تنظر فيه محكمة النقض في قضاء الولاية وبغير دعوة الخصوم.
ومثل هذا الطعن من حيث المبدأ لا يفيد منه الخصوم , أم الاستثناء فأنه يفيد منه الخصوم , إذا كان الطعن يتعلق بدعوى عمالية , ففي مثل هذه الحالة يكون للطعن أثراَ واقفاَ , بحيث لا يجوز تنفيذ الحكم المطعون فيه , وفي حال قبلت محكمة النقض الطعن نفعاَ للقانون الواقع في معرض دعوى عمالية , فأنها تقرر نقض الحكم وإعادة الملف إلى المحكمة التي أصدرت الحكم المطعون فيه , وذلك لإتباع قرار محكمة النقض , وكل ذلك وفق ما نصت المادة ( 252 ) من قانون أصول المحاكمات المدنية الجديد.
وهذا عن طريق مفهوم المخالفة ، يعني أنه في حال كان الطعن واقعاَ نفعاَ للقانون , بقضية ليست من القضايا العمالية , فأن الأطراف لا يستفيدون منه , وبالتالي الطعن نفعاَ للقانون لا يوقف تنفيذ الحكم المطعون فيه , وإذا حصل وقبلت محكمة النقض الطعن , فأنها لا تعيد الملف إلى المحكمة التي أصدرت الحكم المطعون فيه , وإنما يكون من حقها أن تؤكد بموجب قرار تتخذه وجود مخالفة للقانون في الحكم المطعون فيه أو وجود خطأ في تطبيقه أو تأويله , وبالاستناد إلى ذلك يكون من حقها أن تقرر ما تراه مناسباَ من مبدأ قانوني في هذا الخصوص , ولكن لا يجوز لها في مطلق الأحوال أن تعيد الملف إلى المحكمة التي أصدرت الحكم المطعون فيه , لكي تتبع قرارها الناقض , وكل ذلك لأن الطعن في مثل هذه الحالة لا يستفيد منه الأطراف , وإنما مثل هذا الطعن يكون لتقويم تطبيق أو تأويل القانون , في الحالات المماثلة والتي يمكن أن تحصل في المستقبل , ولكي لا يكون هذا الحكم اجتهاداَ خاطئاَ يتم الاستناد إليه في الحالات المشابهة مستقبلاَ , والاجتهاد القضائي مستقر على هذا المبدأ ومنه :

[ إن غاية الشارع من تقنين الطعن نفعاَ للقانون هي توحيد الاجتهاد القضائي ، وتنبيه المحاكم إلى الخطأ الذي شاب الحكم المطعون فيه لتتجنبه مستقبلا ، كما يهدف إلى إصلاح الحكم الذي أصبح مبرماَ ، والحيلولة دون يتكون اجتهاد خاطئ ومخالف للقانون ، فمصلحة القانون هي المصلحة العليا ، ولا يستفيد منه أطراف الدعوى.]

قرار 914 / 2017 – أساس 796 – محكمة النقض – دائرة الاحوال الشخصية – سورية
قاعدة 66 – م. المحامون 2018 – اصدار 09 إلى 12 – رقم مرجعية حمورابي 75588.

مكتب العبادي للمحاماة

محامي الأردن

عقد إيجار طويل / حق الإيجارتين

لم يعرف فقهاء الشريعة الإسلامية حق الاجارتين , وهذا الحق قد ورد لأول مرة في قانون الأراضي العثماني , مأخوذاَ عن عادات وتقاليد كانت راسخة في بلاد الأناضول , أما الاجارة الطويلة فتشبه إلى حد ما الحكر وتلتقي به , وكانت استجابة لتعامل انتشر وقتاَ طويلاَ في سورية.
وعليه على أرض الواقع قد يجد متولي الوقف أن غلة الأرض الموقوفة لم تعد تكفي لاستغلالها بالبناء عليها أو بغرسها , وبالاستناد إلى ذلك يرى أن مصلحة الوقف تستوجب إنشاء حق عيني عليها , وذلك بالتخلي على الدوام عن استغلالها بالبناء أو الغرس لغيره , جاز له بعد صدور الإذن اللازم لذلك من القاضي الشرعي , أن يتعاقد مع الغير بهذا الشأن , وبموجب ذلك تبقى رقبة الأرض مملوكة للوقف , في حين يصبح البناء لمن بناه أو الغرس لمن غرسه.
فإذا كانت الأرض من النوع الشرعي ملك , بسبب وجودها ضمن حدود الأماكن المبنية , سمي الحق الذي يكسبه الباني أو الغارس حق الاجارة الطويلة , أما إذا كانت الأرض من النوع الشرعي أميري , سمي الحق بسبب وجودها خارج حدود الأماكن المبنية بحق الاجارتين.
وكلا الحقين من الحقوق العينية المترتبة على العقارات الموقوفة , فيكونان خاضعين للتسجيل في السجل العقاري.
والأجرة في الاجارتين تتألف من مبلغين , يدفع أولهما بدلاَ! مقطوعاَ في بداية العقد , ويضاف إليه مبلغ ثاني كمرتب دائم بمعدل ثلاثة في الألف من قيمة العقار , محدد بنص المادة ( 1004 ) من القانون المدني السوري , في حين أن الأجرة في الاجارة الطويلة تتألف من بدل معين في العقد يدفع بصورة دورية.
وبسبب اختلاف الطبيعة القانونية لكل من الاجارة الطويلة والاجارتين , فإن حقوق صاحب الاجارتين التي ترد على الأراضي الأميرية , إنما تنصرف إلى الغرس والزراعة في الأرض وإجراء الحفريات في باطن الأرض لاستخراج المواد , أما إذا أراد البناء على الأرض , فعليه الحصول على إذن بذلك من المتولي , وإذا فعل ذلك دون الحصول على الإذن اللازم , فتطبق عليه الأحكام الخاصة بالباني سيء النية في أرض الغير , والمعروفة في مجال التملك بالالتصاق والمنصوص عليها في المادة ( 888 ) وما بعد من القانون المدني السوري , وبسبب طبيعة هذا الحق إذا حصل وزال البناء , فليس لصاحب حق الاجارتين إعادته إلا بإذن من المتولي , لكون سلطته على هذه الأرض في البناء هي سلطة استثنائية.
في حين أن حقوق صاحب الاجارة الطويلة , والتي لا ترد إلا على الأراضي المعدة للبناء , فحقوقه تنصرف إلى استغلال الأرض فيما أعدت له , دون أن يكون له حق زراعتها أو حفر باطنها لاستخراج المواد منه , لأن ذلك ينحصر في العقارات الواقعة خارج حدود الأماكن المبنية , وإذا زالت الأبنية جاز له أن يجددها دون إذن المتولي , لكون سلطته وردت على عقار معد بطبيعته للبناء عليه.
وأصحاب كلا الحقين لهما الحرية التامة بالتصرف بما يملكان , فلهما البيع والتفرغ عنه بعوض أو بدونه , كما لهما أن يعقدا على حقهما تأميناَ أو رهناَ أو أن يرتبا عليه أي حق عيني أخر , ويقبل كل من الحقين الانتقال بالإرث والوصية , شرط تطبيق أحكام قانون الأحوال الشخصية على حق صاحب الاجارة الطويلة , لكون هذا الحق يرد إلا على الأراضي من النوع الشرعي الملك , وقانون انتقال الأموال ألأميرية على حق صاحب الاجارتين باعتبار أن هذا الحق لا يرد إلا على الأراضي الأميرية.
ومقابل ذلك يلتزم كل منهما ان يؤدي إلى المتولي المرتب الدائم أي ما يعادل أجرة الأرض , كما يلتزم كل منهما بأداء الضرائب والرسوم ويلتزم صاحب الاجارتين وبنص القانون بصيانة العقار , في حين لم يرد نص مماثل بخصوص صاحب الاجارة الطويلة , إلا أنه يلتزم بذلك لكونه صاحب البناء والغرس , فالصيانة لذلك تقع عليه , لكونها من الأمور الطبيعية قفي مثل هذه الحالات.
ويسقط كل من الحقين بأسباب مشتركة , فهما يسقطان باتحاد ذمة المالك , كأن ينشأ صاحب الاجارة الطويلة أو الاجارتين وقفاَ فيما يملك , فتتحد بذلك الذمة فينقضي بذلك حقه , إذ تصبح الأرض وما عليها من بناء أو غرس بتمامها وقفاَ , أو أن يجري استبدل على الأرض لصالح صاحب الحق , فيصبح صاحب الحق مالك الأرض والحق بالاستبدال , وبذلك ينقضي الحق ويصبح العقار بتمامه ملكاَ عن طريق الاستبدال , كما ينقضي الحقان بوفاة صاحبهما دون وجود الفرع الوارث فيعود الحق لجهة الوقف , وبذلك تصبح الأرض وما عليها من بناء أو غرس وقفاَ , كما يسقط الحقان بتوقف صاحبهما عن دفع البدل لمدة ثلاث سنوات , ولكن في هذه الحالة لا بد من صدور حكم قضائي بالسقوط.
أما حق صاحب الاجارتين , لكون هذا الحق لا يرد إلا على أرض هي أرض زراعية بالأصل ( أميرية ) فينفرد هذا الحق بسبب سقوط خاص به , فهو يسقط بعدم استثمار الأرض لمدة عشر سنوات , أما في الاجارة الطويلة التي لا ترد إلا على العقارات الملك , فالحق لا يسقط بسبب تهدم البناء أو زوال الغراس , وإنما يحق لجهة الوقف إنذاره لإعادة البناء والغرس , فإذا ما امتنع جاز لها أن تقيم الدعوى بطلب اسقاط حق الاجارة الطويلة.
وكل من حق الاجارة الطويلة والاجارتين يخضع للأحكام الخاصة الواردة في القرار بقانون رقم ( 163 ) لعام 1958 وبذلك هما يخضعان للاستبدال وفق أحكام خاصة , لا مجال لذكرها هنا.

مكتب العبادي للمحاماة

محامي الأردن

ما هي دعوى الشطب

يترتب على شطب الدعوى إبطال الاستدعاء وتضمين المدعي جميع المصاريف والضرر والخسارة التي يثبت المدعى عليه أنها أصابته بسبب الدعوى ، على أنه لا يُسقط حق الدعوى والمحاكمة ، بمعنى أنه يبقى للمدعي الحق بإقامة دعوى ثانية على المدعى عليه بالمدعى به ، وتعتبر الدعوى الثانية جديدة ومستقلة عن الدعوى الأولى.
وإن الحكم الصادر بشطب الدعوى لا يجوز الاعتراض عليه ولا يقبل طريقاً من طرق المراجعة القانونية .
___________________________________ .

الدكتور أسعد المحاسني – الوجيز في أصول المحاكمات المدنية – الصفحة ( ١٨١ ).
______________________________________ .

ملاحظة :
________ .

المؤلف قديم يعود في التاريخ إلى ما قبل التعديل الذي طال قانون أصول المحاكمات المدنية ، والذي نص على جواز تجديد الدعوى بعد الشطب ، وجواز استئناف قرار الشطب لخطأ في القانون.
_______________________________________ .

مكتب العبادي للمحاماة

محامي الأردن

تحكيم / مجلة أحكام عدلية

– يجوز التحكيم في دعاوي المال المتعلقة بحقوق الناس.

– حكم المحكم لا يجوز ولا ينفذ إلا في حق الخصمين اللذين حكماه ، وفي الخصوص الذي حكماه به فقط ، ولا يتجاوز إلى غير ذلك ، ولا يشمل سائر خصوماتهما.

– يجوز تعدد المحكم ، يعني يجوز نصب حكمين أو ثلاثة أو أزيد لخصوص ، ويجوز أن ينصب كل من المدعي والمدعى عليه حكماً.

– إذا تعدد المحكمون على ما ذكر آنفاً ، يلزم اتفاق رأي كلهم ، وليس لواحد منهم أن يحكم وحده.

– للمحكمين أن يحكموا آخر ، إن كانوا مأذونين من الطرفين وإلا فلا.

– إذا تقيد التحكيم بوقت يزول بمروره ، مثلاً الحكم المنصوب على أن يحكم من اليوم الفلاني إلى شهر ليس له أن يحكم إلا في مدة ذلك الشهر ، لا أن يحكم بعد انقضائه ، وإذا حكم بعد الانقضاء لا ينفذ حكمه.

– لكل من الطرفين عزل المحكم قبل الحكم ، ولكن إذا أجازه الحاكم المنصوب من قبل السلطان المأذون بنصب النائب بعد تحكيم الطرفين إياه ، يكون بمنزلة نائب هذا الحكم لأنه استخلفه.

– كما إن حكم الحكام لازم الإجراء في جميع الأهالي الذين في داخل قضائه ، كذلك حكم المحكمين في حق من حكمهم وقي الخصوص الذي حكموا به لازم الإجراء ، بناء عليه ليس لأحد الطرفين أن يمتنع من قبول الحكم الذي وقع من المحكمين إذا كان موافقاً لأصوله المشروعة.

– إذا عرض حكم المحكم على الحاكم المنصوب من قبل السلطان صدقه إن كان موافقاً للأصول ، وإلا نقضه.

– إذا أذن الطرفان بالصلح للمحكمين اللذين جعلوهما مأذونين بالحكم توفيقاً لأصوله المشروعة ، يعتبر صلحهم ، وهو أنه إذا وكل أحد الطرفين أحد المحكمين والآخر بالصلح والخصوص الذي تنازعا فيه وتصالحا توفيقاً للمسائل المندرجة في كتاب الصلح ، فليس لأحد الطرفين أن يمتنع من قبوا هذا الصلح.

– إذا فصل أحد الدعوى الواقعة بين شخصين ولم يكن محكماً ، يكون حكمه نافذاً إذا رضي الطرفان وأجزا حكمه.
__________________________________ .

المواد من ( ١٨٤١ ) إلى ( ١٨٥١ ) من مجلة الأحكام العدلية.
_____________________________________ .

مكتب العبادي للمحاماة

محكم في الأردن

محامي ومحكم الأردن