الاستملاك، نزع الملكية العقارية من أجل المنفعة العامة:
الملكية الخاصة حق مطلق ومقدس، ومضمونة بالدستور ومجسدة بمختلف القوانين، لكن ومن أجل المصلحة العامة يجوز نزع الملكية للمنعة العامة من خلال الاستملاك.
تعريف الاستملاك، نزع الملكية العقارية للمنفعة العامة:
الاستملاك هو قيام السلطة الإدارية (الحكومة والمؤسسات التابعة لها) بحرمان المالك من عقاره جبرا لتخصيصه للمنفعة العامة مقابل تعويض عادل.
قد لا تستطيع إدارات الدولة الحصول على عقارات لتنفيذ مشروعاتها ذات المنفعة العامة بأسلوب التراضي مع الأفراد، فتلجأ إلى أسلوب الإكراه والمتمثل في نزع الملكية الخاصة للمنفعة العامة.
نظرا لما لهذا الأسلوب من مساس بالحقوق فقد أجازته القوانين ولكن وفق شروط وإجراءات.
موقع استشارات قانونية
الاستملاك هو طريقة استثنائية لاكتساب أموال أو حقوق عقارية لتحقيق النفع العام، وعليه فإن أهم خصائص الاستملاك هي:
1- طريقة استثنائية للتملك.
2- الاستملاك طريقة جبرية للتملك.
3- الهدف من الاستملاك تحقيق مصلحة للنفع العام.
4- يتم الاستملاك مقابل تعويض عادل.
شروط الاستملاك:
لا يكون نزع الاستملاك ممكنا إلا إذا جاء تنفيذا لعمليات ناتجة عن تطبيق اجراءات نظامية مثل تجهيز حدائق وشوارع ومنشآت عامة تتعلق بالمنفعة العامة.
من هنا يتبين أن لا يجوز للإدارة العامة استملاك أي عقار لغايات اقتصادية أو استثمارية.
شروط قبول دعوى التعويض في قضايا الاستملاك:
أطراف الدعوى:
1- الهيئة المستفيدة من الاستملاك.
2- السلطة المستملكة للعقار.
3- المالك أو الطرف المنزوع ملكيته وكل من له حق أو متضرر من قرار الاستملاك.
المدعي، مالك الأرض المستملكة:
لكل من يملك صفة المالك للأرض المستملكة أن يخاصم الإدارة التي استملكت أرضه إذا لم يرضى بالتعوض الذي عرضته عليه الإدارة العامة.
التسوية القضائية في قضايا الاستملاك:
على قاضي الموضوع في قضايا الاستملاك مراعاة اعتبارين هامين وهما:
1- حق المالك أو صاحب الحق في تعويض عادل ومنصف يغطي كافة الأضرار.
2- يجب على القاضي التحقق من أن أسباب الاستملاك كانت لتحقيق منفعة عامة.
وعلى هذا الأساس يتولى القاضي إيجاد التوازن بين المصلحة الخاصة والمصلحة العامة، حيث المصلحة الخاصة هنا تتمثل في تعويض عادل ومنصف يشمل ويغطي جميع الأضرار، أما المصلحة العامة فتتمثل في تحقيق النفع العام.
لهذا على القاضي ألا يكتفي بما يقدمه الأطراف، بل عليه اتخاذ كل إجراء ما يراه ضروريا لتحقيق العدالة بين الأطراف المتقاضين.
هنا يتمكن القاضي من فصل الدعوى وفقا للقانون، ومن ذلك انتخاب خبير أو أكثر من أصحاب الخبرة والاختصاص في التقدير العقاري.
اجتهادات قضائية صادرة عن محاكم التمييز الأردنية بصفتها الحقوقية تتعلق بقضايا استملاك:
أولا: القرار رقم 2023/1803، تمييز حقوق، هيئة عامة:
في ضوء ما استقر عليه الاجتهاد القضائي لمحكمة التمييز لتحقيق مبدأ المساواة بين الشركاء في التعويض وعدم هدر حجية الأمر المقضي به فإنه لا تثريب على محكمة الاستئناف بأن تضيف أسبابًا جديدة بقرارها لتعليل عدم اتباع النقض .
محامي استملاك
لخصوصية هذه الدعوى والإجراءات المتعلقة بها وما استجد فيها بعد النقض من حيث تقديم حكم قطعي في دعوى أقامها أحد الشركاء في قطعة الأرض ذاتها للمطالبة بالتعويض عن الاستملاك.
الاستملاك لم يكن موجودًا قبل النقض وظهر بعد النقض ولضرورة الأخذ بمقدار التعويض المحكوم به للشريك الآخر لتعليل عدم اتباعها النقض.
إجراء خبرة بغرض إعمال الاجتهاد القضائي المستقر على تحقيق المساواة بين الشركاء في ضوء ما استجد أثناء نظر الدعوى بعد النقض.
الأولى تجاوز هذه النقطة الشكلية ما دام أن الحكم للمدعي في الدعوى الماثلة سيكون بمقدار التعويض ذاته المحكوم به لشريكه في الحكم القطعي.
بخلاف ذلك ستبقى الدعوى تدور في حلقة مفرغة بسبب إجراء شكلي ليس له اثر في موضوع النزاع.
يتعين الالتفات عن مسألة إضافة محكمة الاستئناف تعليلًا جديدا على حكمها بالإصرار على قرارها السابق (ت/ح/ه/ع /٨٤٧ /2022).
مقتضيات العدالة توجب إيصال الحق إلى صاحبه بالسرعة الممكنة وغض النظر عما أوردته محكمة الاستئناف من تعليل جديد لا يؤثر بنتيجة الحكم بالدعوى.
ثانيا: القرار رقم 2018/167، تمييز حقوق:
مبدأ قانوني.
محكمة الاستئناف اجرت اكثر من خبرة فنية كانت آخرها بمعرفة ثلاثة خبراء من اصحاب المعرفة والاختصاص بعد ان ترك لها الطرفان امر انتخابهم وقدم الخبراء تقرير خبرتهم الذي تضمن وصفاً لقطعة الارض موضوع الدعوى.
من حيث موقعها وشكلها وتربتها ومدى استفادتها من الخدمات العامة وبين الخبراء بان الارض موضوع الدعوى تقع خارج حدود البلديات من الجهة الشرقية من الطريق الصحراوي وهي خالية من الأبنية والانشاءات.
بين الخبراء بتقرير خبرتهم ان المساحة المستملكة لخط الغاز بلغت 931 م2 واوردوا في تقريرهم بانه اصبح هناك نتفة من الجهة الشرقية منها يفصلها استملاك خط الغاز مقدارها 1545م لا يستفاد منها في حالة البناء.
حسب احكام التنظيم وان جزءاً كبيراً منها يقع ضمن المستملك بحق التصرف.
موقع محامي
ان الجزء المستملك بحق التصرف تعود ملكيته ابتداءاًللمالك ويعود انتهاءاً بعد انتهاء مدة حق التصرف للمالك فكان على الخبراء تحديد المساحة المشمولة بحق التصرف بشكل واضح ودقيق ومفصل.
موقع استشارات قانونية
اما بشأن الجزء المتبقي والذي يفوت النفع به باعتبار فضلة لا يستفاد منها.
كان على محكمة الاستئناف تكليف وكيل الجهة المدعية ببيان فيما اذا كانت الجهة المدعية تملك اي ارض مجاورة او ملاصقة لهذه الفضلة يمكن ضمها لها والاستفادة منها ام لا.
عملاً بالمادة 13 من قانون الاستملاك كما ان الخبراء لم يتقيدوا بالمهمة الموكلة اليهم كما وردت بتقرير الكشف تحت البند 5 منه لدى افهامهم المهمة الموكلة اليهم.
الاطلاع على قرار مجلس التنظيم الاعلى المتعلق باحكام التنظيم والافراز للعقارات الواقعة خارج حدود التنظيم كما ورد بالتقرير انهم قدروا بدل اجر المثل للمساحة المستملكة بحق التصرف والبالغة 3260 م2 بمبلغ 500 دينار للسنة الواحدة.
موقع استشارات قانونية
وزن بيان الاسس والمعايير التي استندوا اليها بالتقرير ودون مراعاة معادلة التي استقر عليها قضاء محكمة التمييز بهذا الشأن بأن يكون التقدير يوماًُ فيوم شهراً فشهر وسنة فسنة وفقاً لتصاعد الاسعار وهبوطها.
حيث جاء التقدير موحداً 500 دينار لكل سنة من هذه السنوات الثلاثة وبالتالي كان على محكمة الاستئناف دعوة الخبراء ومناقشتهم بهذا الامر او تكليفهم بتقديم تقرير خبرة لاحق.
يجب أن يتضمن تقرير الخبرة ما سلفت الاشارة اليه وحيث لم تفعل ذلك فيكون قرارها مخالفاً للقانون.
تعويض استملاك / استملاك / محامي / قرار محكمة تمييز هيئة عامة | مكتب العبادي للمحاماة
ثالثا: القرار رقم 2021/3317، تمييز حقوق هيئة عامة:
يحدد الخصم الحقيقي في دعاوى التعويض عن الاستملاك الموجهة الى البلديات او مجلس التنظيم الأعلى تبعا لتحديد الجهة التي بادرت في وضع المخطط التنظيمي الهيكلي المصادق عليه من مجلس التنظيم الأعلى.
إذا كان من وضعه هي اللجنة المحلية فتكون البلدية هي الخصم، وان بادرت الى وضعه اللجنة اللوائية فيكون الخصم هو مجلس التنظيم الأعلى.
قواعد الإختصاص الوظيفي / استملاك / وادي الأردن | مكتب العبادي للمحاماة
رابعا: القرار رقم 2021/5510، تمييز حقوق هيئة عامة:
1- اذا استندت مطالبة المدعية ضمن لائحة دعواها بالتعويض عن الفضلة إلى الاستملاك الذي ادعت وقوعه بموجب المخطط التعديلي التنظيمي.
مما يعني أن الحكم بالتعويض عن تلك الفضلة يستدعي ثبوت وقوع ذلك الاستملاك بموجب بينات جازمة من الناحية القانونية والواقعية.
ان استناد المحكمة على بينات غير كافية للجزم بوقوعه ومنها تقرير الخبرة المقدم امام محكمة البداية بالرغم من الاعتراض عليه من قبل طرفي الدعوى.
عدم صدور قرار من المحكمة باعتماده يجعل من قرارها بالحكم بالتعويض عن الاستملاك استناداً إلى هذه البينات سابقاً لأوانه.
موقع محامي
2- يتعين على محكمة الاستئناف أن تراع في حكمها بالتعويض عن الفضلة الشروط المنصوص عليها في المادة ١٢ من قانون الاستملاك.
أن تكون الفضلة غير صالحة للإعمار أو الانتفاع بها وعدم وجود عقار آخر ملاصق مملوك للمدعية يمكن ضم الفضلة اليه.
خامسا: القرار رقم 2022/7834، تمييز حقوق هيئة عامة:
لا يرد القول ان تقديرات الخبراء مبالغ فيها وبفرق شاسع عن تقرير لجنة المنشئ.
ذلك انه لا يصح مقارنة تقدير الخبراء في تقرير الخبرة مع تقرير لجنة المنشئ كونه من صنع الجهة المستملكة.
وما هو الا اجراء قرره المشرع على المنشئ لغايات تبيان مقدرته المالية في تغطية دفع التعويضات على العقار المستملك.
محامي استملاك
لا يوجد نص يلزم المحكمة عند تقدير التعويض عن الاستملاك ان تأخذ بتقدير لجنة المنشئ، كما لا يوجد نص قانوني يلزم الخبراء بالتقيد به ولا يعتبر حجة على المالك ايضا.
ذلك ان تقدير لجنة المنشئ هو لغايات الاستئناس ووصف واقع الحال، وان المحكمة تأخذ بالتقدير من اهل الخبرة بتقرير يتم تحت اشرافها ومعرفتها.
للتواصل مع معنا:
مكتب العبادي للمحاماة
التواصل معنا يكون من خلال موقعنا الالكتروني هذا، أو بواسطة الواتس آب،
أو من خلال الإتصال بنا هاتفيا على أرقام الهواتف التالية.
موقع محامي
الأردن ، عمان ، العبدلي ، شارع الملك حسين، مجمع عقاركو التجاري، الطابق رقم 4، مكتب رقم 4.
تواصل معنا من خلال رقم هاتف مكتب العبادي للمحاماة:
0798333357 / 0799999604 / 064922183
موقع استشارات قانونية
