العقد شريعة المتعاقدين / فسخ عقد إيجار / المطالبة بتنفيذ العقد / التعويض عن عدم تنفيذ العقد

قرار تمييز حقوق 3564 /2022
هيئة عامةتعويض  

حول؛ 
*أنه وفي حال إخلال أحد المتعاقدين بالتزاماته اتجاه الآخر، فيكون للمتعاقد الآخر الخيار في سلوك أحد الطريقين حال مآل هذا التعاقد وذلك إما أن يطالب بتنفيذ العقد أو بفسخه٠

القرار؛
ونظراً لإصرار محكمة الاستئناف على قرارها السابق فقد تقرر نظرا هذا الطعن من الهيئة العامة لمحكمة التمييز٠
ورداً على كافة أسباب التمييز وحاصلها تخطئة محكمة الاستئناف بعدم اتباع النقض والإصرار على قرارها السابق خلافاً لاجتهادات محكمة التمييز وأحكام القانون وبياناً لذلك تبدي الطاعنة بأن القرار المميز جاء في غير محله لأن القانون اشترط عند طلب التعويض عن الإخلال العقدي –مع عدم التسليم بدعوى المميز ضدها- أن يتم توجيه الإنذار العدلي قبل إقامة الدعوى وأن يتضمن الإنذار المطالبة بتنفيذ العقد وعند إقامة الدعوى يشترط القانون لصحة المطالبة بالتعويض أن يطلب المدعي فيها إما بتنفيذ العقد أو المطالبة بفسخة مع طلب التعويض وفقاً لنص المادة (246/1) من القانون المدني وهو ما تواتر عليه اجتهاد محكمة التمييز وحيث إن موضوع دعوى المدعية في -لائحة الدعوى- هو مطالبة مالية فقط ولم تطالب بفسخ العقد أو تنفيذه إن إنذارها العدلي تضمن المطالبة بدفع مبلغ محدد ولم يتضمن المطالبة بتنفيذ العقد أو فسخه ولم تطلب لتعويض فإن دعوى المدعية تكون واجبة الرد باعتبار أنه لا يجوز اختصار الدعوى على المطالبة بمبلغ محدد.
وفي ذلك نجد أن محكمة الاستئناف وبإصرارها على قرارها السابق وعدم اتباعها النقض تكون قد مارست خيارها المنصوص عليه في المادة (202) من قانون أصول المحاكمات المدنية٠
وفيما يتعلق بنقطة الخلاف بين قرار محكمة الاستئناف محل الطعن وقرار النقض رقم 6458 / 2021 تاريخ 13/2/2022 الصادر عن الهيئة العامة لمحكمة التمييز أنها تتلخص في تحديد الأساس القانوني الذي يحكم مطالبة المدعية للمدعى عليها بمبلغ الفاتورتين موضوع المطالبة، حيث عالجت المحكمة الاستئنافية مطالبة المدعية على انها مطالبة بتنفيذ التزام عقدي مالي متفق عليه بموجب أحكام الاتفاقية المبرمة بينهما والمتمثل بدفع قيمة الفاتورتين المتعلقتين برخص برنامج (ساب بزنس ون) استناداً للمواد (87و241و246) من القانون المدني، في حين أعادت محكمة التمييز بهيئتها العادية تكييف هذه المطالبة، واعتبرت بأن الاتفاقية موضوع الدعوى هي اتفاقية مفسوخة من جانب المدعى عليها، وبالتالي عدم امكانية تنفيذ هذا الالتزام المالي بفعلها، وأن هذه المطالبة في حقيقتها هي مطالبة بالتعويض عن ضرر لحق بالمدعية جراء إخلال المدعى عليها تنفيذها لالتزاماتها التعاقدية وأخضعتها بذلك إلى أحكام التعويض عن المسؤولية العقدية٠
وحيث إن محكمة التمييز بهيئتها العامة تجد ان المستفاد من أحكام المواد (87و199و202و246) من القانون المدني بأن العقد شريعة المتعاقدين ودستورهما الواجب التطبيق وأن أحكام العقد تنفذ بحق عاقديه وتكون ملزمة لكل منهما بما أوجبه عليه للآخر وطبقاً لما اشتمل عليه العقد، وبطريقة تنفق مع ما يوجبه حسن النية، وأنه وفي حال إخلال أحد المتعاقدين بالتزاماته اتجاه الآخر، فيكون للمتعاقد الآخر (الدائن) الخيار في سلوك أحد الطريقين حال مآل هذا التعاقد وذلك إما أن يطالب بتنفيذ العقد أو بفسخه٠
وتطبيقاً لذلك على وقائع الدعوى وحيث إن الاتفاقية موضوع الدعوى محلها توريد برنامج حاسوبي لإدارة موارد الشركات في أجهزة المدعى عليها بدفع تكاليف ذلك البرنامج بموجب فواتير تصدرها المدعية للمدعى عليها وللأخيرة الحق في الاعتراض عليها خلال (7) أيام من تاريخ صدورها، وتدفع خلال (14) يوماً من تاريخ إصدارها٠
وحيث أسست المدعية مطالبتها الواردة في لائحة الدعوى بأنها وفي سبيل تنفيذ شروط الاتفاقية بينهما فقامت بإصدار فاتورتين مجموعهما (11501) دينار تمثلان رسوم رخصة البرنامج وهما تستحقان الدفع خلال (14) يوماً من تاريخ إصدارها حسب شروط الاتفاقية وأنه ونتيجة لعدم تنفيذ المدعى عليها لهذا الالتزام وعلى الرغم من إنذارها بذلك فلم تستجب مما اضطرها لإقامة هذه الدعوى للمطالبة بهذا المبلغ وتنفيذ التزاماتها التعاقدية٠
وحيث إن المدعية تتمسك بتنفيذ الاتفاقية وليس بفسخها (تمييزي حقوق رقمي 211/2022 و184/2022) وتكون بذلك قد سلكت خيار المطالبة بتنفيذها من خلال المطالبة بتنفيذ التزام المدعى عليها بتغطية المرحلة الأولى من الاتفاقية ولم تتمسك بفسخ العقد وفق مقتضى المادة (246) من القانون المدني (تمييزي حقوق رقمي 604/2015 و3933/2019) وحيث لا يجوز الحكم للمدعي إلا بما يطلبه في حال صحته وقانونيته (تمييز حقوق رقم 1322/2001)، وحيث إن مسألة (فسخ الاتفاقية) من جانب المدعى عليها لم تعرض ادعاءً من المدعية في دعواها ولا دفعاً من المدعى عليها في جوابها على لائحة الدعوى ولم تكن ضمن وقائع الدعوى أو الدفوع المقدمة من المدعى عليها وهي ليست من متعلقات النظام العام، فإن بحثها من قبل محكمة التمييز بهيئتها العادية وتكليف محكمة الاستئناف بمعالجة طلبات المدعية في ضوء هذه الواقعة وترتيب الآثار القانونية عليها فيه تجاوز لطلبات المدعية ومخالفة لأحكام القانون (تمييز حقوق رقم 4490/2021)، هذا من جانب٠
ومن جانب آخر، فإن استناد محكمة التمييز بهيئتها العادية على ما جاء على لسان شاهد المدعى عليها الوحيد (علاء …) بأن المدعى عليها قد أوقفت التعاقد مع المدعية بسبب بيع الشركة أو إغلاقها ورتبت على ذلك نتيجة بأن الاتفاقية بينهما قد فسخت من جانب المدعى عليها وأن على المدعية في ضوء تلك المطالبة بمبلغ الفاتورتين كتعويض عن الأضرار التي لحقت بها نتيجة انتهاء الاتفاقية وليس كمطالبة مالية ناشئة أثناء تنفيذ التعاقد بينهما، فإنها نتيجة غير مستساغة لتناقض وتعارض شهادة هذا الشاهد وعلى فرض أصوليتها وقانونيتها مع دفاع المدعى عليها ذاته الذي لم يتطرق البتة إلى إثارة مسألة فسخها للتعاقد وإنهائها للإتفاقية بإدارتها المنفردة بل دأبت المدعى عليها في كافة مذكراتها الخطية ومرافعاتها إلى دفع التزاماتها تجاهها، وتارة أخرى إلى الدفع ببطلان الاتفاقية وتارة أخرى بعدم إثبات المدعية وفائها بالتزامها محل الفاتورتين، وعليه فلا يجوز الركون إلى أقوال هذا الشاهد لتناقضها مع ادعاءات المدعى عليها من جهة إذ لا حجة مع التناقض ومن جهة أخرى إلى عدم دقة ووضوح الوقائع التي سردها الشاهد بخصوص واقعة وقف التعاقد التي وردت على لسانه، الأمر الذي يستوجب معه الالتفات عنها خلافاً لما ذهبت إليه محكمة التمييز بهيئتها العادية التي أخذت بهذه الاقوال ورتبت عليها آثاراً قانونية، مما ترتب عليه نتائج خارجة عن وقائع الدعوى وموضوعها٠
وحيث إن محكمة الاستئناف بحكمها الطعين قد التزمت النظر الذي بيناه في تطبيقها للقانون على واقعة الدعوى واستناداً إلى بينة المدعية الخطية المبرزة بوساطة منظمها (الفاتورتين) حسب الأصول وخلصت إلى إلزام الطاعنة بالمبلغ المدعى به بما لها من سلطة تقديرية في وزن البينة وتقدير الأدلة وفق ما هو مقرر في المادتين (33و34) من قانون البينات وهو ما تنحسر عنه رقابة محكمة التمييز الأمر الذي ينبني عليه والحال كذلك أن الحكم المطعون فيه متفق وأحكام القانون فيكون إصرار محكمة الاستئناف وقعاً في محله مما يتعين معه رد أسباب الطعن والرجوع عن قرار النقض السابق وتأييد الحكم المطعون فيه٠
ولهذا وتأسيساً على ما تقدم نقرر الرجوع عن قرار النقض السابق رقم 6458/2021 تاريخ 13/2/2022 ورد الطعن التمييزي موضوعاً وتصديق الحكم المطعون فيه وإعادة الأوارق إلى مصدرها٠

كسب فائت / حادث / تعويض مادي / تعيين خبير / إصابة / محامي مختص

قرار تمييز حقوق رقم 4285 / 2022

هيئة عامة٠

برئاسة القاضي محمد الغزو٠ 

حول؛

إن الحكم بالتعويض عن فوات الكسب يقتضي أن يثبت المضرور بالبينة القانونية تحقق وجود الكسب وتحقق فواته نتيجة الحادث وثبوت علاقة السببية بين هذا وذاك٠

أنه ولئن كان اتفاق الخصوم على تعيين الخبير من غير المسجلين في الجدول هو أمر جائز باتفاقهم الصريح فهو جائز أيضاً باتفاقهم الضمني على ذلك٠

*إذا قضت محكمة الأستئناف بمبلغ 3500 ديناراً بدلاً للعمليات المستقبلية التي تم تقديرها في محكمة الدرجة البداية بدلاً من مبلغ 480 دينار التي تم تقديرها في مرحلة الاستئناف بعد النقض، فأنها بذلك تكون طبقت قاعدة عدم جواز تسويء مركز الطاعن من الطعن المرفوع منه وحده وفقاً لنص المادة (169/3) من قانون أصول المحاكمات المدنية٠

القرار؛

وبالرد على أسباب التمييز؛

وعن الأسباب من الأول وحتى الخامس ومؤداها تخطئة محكمة الاستئناف باستبعادها للبينة الشخصية المقدمة من المدعي والتي تثبت عمله في الزراعة ودخله من الأعمال الزراعية على الرغم من أن البينة الشخصية كانت لغايات إثبات وقائع مادية جائز إثباتها بشهادة الشهود وهي طبيعة عمل المدعي قبل الحادث وبعد الحادث ومقدار دخله والضرر الذي لحق به جراء الحادث وما فاته من کسب وعدم الأخذ بعين الاعتبار أن العمل الزراعي هو عمل متذبذب ويعتمد على عدة أمور وظروف من الصعب تعدادها لذا كان على المحكمة التدقيق في شهادات الشهود بشكل واسع كما أخطأت بتبرير استبعاد البينة الشخصية بقولها عدم وجود أية بينة خطية لإثبات هذه الواقعة ولعدم اطلاع الشهود على أية عقود ضمان أو أوراق بذلك الخصوص لكون معظم عقود الضمان هي عقود شفوية كما أخطأت بقولها أن عمل المدعي بالزراعة وضمان المزارع لا يعد نتيجة طبيعية للفعل الضار وأن هذا العمل بإمكان المدعي إدارته عن طريق العمالة حيث لم تطلع المحكمة على التقارير الطبية التي تبين الوضع الصحي للمدعي ٠ 

وفي ذلك نجد أن ما جاء بهذه الأسباب يشكل طعنة في السلطة التقديرية لمحكمة الاستئناف في وزن أدلة الدعوى وتقديرها وترجيح بينة على أخرى بما فيها البينة الشخصية على مقتضى المادتين 33 و 34 من قانون البينات٠

وحيث إن المدعي استند في إثبات مطالبته بالتعويض عن فوات کسبه من عمله في الزراعة إلى بينة شخصية تمثلت بشهادة الشهود كل من فتحي … وجميل … وأحمد … وحيث إن محكمة الاستئناف توصلت إلى أن هذه البينات غير كافية لإثبات فوات دخل المدعي من عمله في الزراعة بسبب الحادث وبالتالي فلا يعول عليها للحكم له بالتعويض عن فوات الكسب الذي يدعيه؛ إذ إن الحكم بالتعويض عن فوات الكسب يقتضي أن يثبت المضرور بالبينة القانونية تحقق وجود الكسب وتحقق فواته نتيجة الحادث وثبوت علاقة السببية بين هذا وذاك، وإن البينة التي تقدم بها المدعي لم تثبت ذلك إذ إنها لم تثبت بشكل جازم ابتداءً ماهية الأراضي التي كان يدأب على زراعتها ومقدار الدخل الذي كان يحققه منها، كما لم تثبت كيف أثر الحادث على فوات دخله منها، حيث إن ما ذكره الشهود بخصوص مقدار دخل المدعي من الزراعة كان بناءً على استنتاجهم الشخصي وليس بناءً على ما أدركوه بحواسهم الأمر الذي نجد معه أن قضاء محكمة الاستئناف باستبعاد التعويض المقدر من قبل الخبراء عن ذلك الادعاء جاء متفقة والقانون وما استقر عليه الاجتهاد القضائي لمحكمتنا بأن الضرر المادي في مثل هذه الحالات لا يفترض وإنما يجب إثباته وإن مهمة الخبرة هي تقدير التعويض وليس إثباته (تمييز حقوق رقم 770/2007)٠

 وبناءً على ذلك فإن إصرار محكمة الاستئناف على قرارها وعدم اتباع ما جاء بقرار النقض السابق رقم 1648/2020 والذي توصلت فيه محكمتنا بهيئتها العادية إلى وجوب إجراء خبرة جديدة يقع في محله، وبالتالي فلا جدوى من إجراء خبرة جديدة في الدعوى لأن التحقق من ثبوت فوات الكسب يدخل ضمن صلاحية محكمة الموضوع وليس ضمن مهمة الخبير، وحَسْب الخبير أن يقوم بتقدير التعويض على فرض ثبوت عناصره في الدعوى لأن الخبرة تقدر الضرر المادي ولا تثبته وفق ما قدمنا، الأمر الذي يتوجب معه

الرجوع عن قرار النقض السابق رقم 1648/2020 وتأييد القرار المميز من هذه الجهة ورد هذه الأسباب٠

وبالرد على السبب السادس وحاصله تخطئة محكمة الاستئناف حيث إنها لم تتقيد بسجل جدول الخبراء المعتمدين والمختصين في تقدير التعويض٠

وفي ذلك نجد وبالرجوع إلى محاضر الدعوى الاستئنافية أن محكمة الاستئناف وبعد إعادة الدعوى إليها منقوضة بموجب قرار النقض رقم 6050/2020 الصادر عن محكمتنا بهيئتها العامة قررت اتباع النقض وإجراء خبرة جديدة وبعد أن ترك وكيل المدعي أمر تعيين الخبراء للمحكمة بناءً على المذكرة المقدمة منه بتاريخ 17/11/2021، قامت انتخاب الخبراء ومن ثم حضر الخبراء وتم إفهامهم المهمة الموكلة إليهم بحضور الوكيلين وطلب وكيل المدعي إمهاله لتزويد الخبراء بصورة عن ملف الدعوى، وبعد أن ورد تقرير الخبرة تقدم وكيل المدعي بمذكرة أدلى فيها بما لديه من اعتراضات على التقرير انحصرت بالاعتراض على مقدار التعويض المقدر فقط٠

وبالرجوع إلى النصوص القانونية المتعلقة بتعيين الخبراء في الدعوى فقد نصت الفقرتان (1و2) من المادة (84) من قانون أصول المحاكمات المدنية (المعدلة بموجب القانون رقم (31) لسنة۲۰۱۷النافذ المفعول بتاريخ 26-2-2018)على أنه؛

١. إذا اتفق الخصوم على الخبير، وافقت المحكمة على تسميته، وفي حالة عدم اتفاق الخصوم على تسميته تتولى المحكمة انتخاب الخبير من بين الأسماء الواردة في جدول الخبراء المعتمد لدى وزارة العدل ووفق أحكامه٠

٢. إذا تعذر تعيين الخبير من جدول الخبراء لسبب مبرر، فتتولى المحكمة تعيينه من خارج الجدول”٠ 

كما ونصت المادة (11) من نظام الخبرة أمام المحاكم النظامية وتعديلاته النافذ المفعول بتاريخ 1/3/2018 على أنه؛

أ. تتقيد المحاكم، ما أمكن، عند تعيين الخبير بأن يكون من بين الخبراء المعينين في دائرة اختصاص محكمة الاستئناف التي تتبع لها المحكمة المعنية، وللمحكمة وفق تقديرها تعيين خبير من الجدول من دائرة اختصاص محكمة استئناف أخرى٠

ب. عند عدم توافر نوع الخبرة أو تعذر تعيين الخبير تتولى المحكمة تعيينه من خارج الجدول وتعلم المدير بذلك٠

ج. إذا تعلقت الخبرة بالطب الشرعي تلتزم المحاكم بتعيين الخبير إما من الأطباء الشرعيين المعينين في وزارة الصحة أو الخدمات الطبية الملكية أو مستشفيات الجامعات الرسمية أو من المتقاعدين منهم”٠ 

ويستفاد من النصوص أعلاه أن تعيين الخبير في الدعوى يكون وفقا لما يلي؛

١. باتفاق الأطراف على تعيين الخبير أو الخبراء في الدعوى سواء كان من الخبراء المسجلين في الجدول أم من غيرهم٠

٢. في حال عدم توافر ذلك الاتفاق فإن المحكمة تقوم بتعيين الخبير من الخبراء المسجلين في الجدول إن وجد وإلا فيتم تعيينهم من خارج الجدول٠ 

وإن ما يستخلص من ذلك أنه ولئن كان اتفاق الخصوم على تعيين الخبير من غير المسجلين في الجدول هو أمر جائز باتفاقهم الصريح فهو جائز أيضا باتفاقهم الضمني على ذلك في حال لم يبد أي منهم اعتراضاً على قيام المحكمة بتسمية الخبير من غير المسجلين في الجدول، مما نجد معه أن قيام محكمة الاستئناف بتعيين الخبراء دون التحقق من كونهم من الخبراء المسجلين في الجدول ليس فيه مخالفة للقانون طالما أن وكيل 

المدعي لم يبد اعتراضاً على ذلك سواءً عند تسمية الخبراء أو عند ورود تقرير الخبرة، مما يتعين رد هذا السبب لعدم وروده على القرار المميز٠

وعن السببين التاسع والعاشر وحاصلهما تخطئة محكمة الاستئناف باعتماد تقرير الخبرة بالرغم من وجود تفاوت في مقدار التعويض بين تقريري الخبرة المقدمين لدى محكمتي البداية والاستئناف بالنسبة لأجور العملية المستقبلية التي يحتاجها المدعي، وتجاهلها أن تقدير الخبراء باحتساب بدل العمليات المستقبلية كان في غير محله٠

وفي ذلك نجد أنه وبالرغم من أن محكمة الاستئناف توصلت بناء على الخبرة التي أجرتها بعد النقض إلى أن التعويض المستحق للمدعي عن العملية المستقبلية هو (480) دیناراً في حين قدر الخبراء أمام محكمة البداية ذلك التعويض بمبلغ (3500) دینار إلا أنها قضت للمدعي بالتعويض ذاته الذي قضت له به قبل النقض وهو (31788) دیناراً و (300) فلس وذلك تطبيقا منها لقاعدة عدم جواز تسويء مركز الطاعن من الطعن المرفوع منه وحده المنصوص عليها في المادة (169/3) من قانون أصول المحاكمات المدنية الأمر الذي تنتفي معه المصلحة القانونية للمدعي بالتمسك بتفاوت التقدير بين تقريري الخبرة لاسيما وأنه طلب اعتماد تقرير الخبرة الذي قُدِم أمام محكمة الدرجة الأولى وقَبِلَ بمقدار التعويض المقدر فيه بالنسبة لأجور العملية المستقبلية البالغة (3500) دینار وأن محكمة الاستئناف لم تتطرق عند نظرها الطعن الاستئنافي إلى استبعاد ذلك التعويض أو تخفيضه، وعليه فيكون هذا السبب غير وارد على القرار المميز ومستوجب الرد٠

وعن السبب السابع ومفاده النعي على محكمة الدرجة الأولى مخالفة القانون الانتخابها خبيرين فقط وكان عليها أن تنتخب عدد أكبر من الخبراء المختصين٠

وفي ذلك نجد أن هذا الطعن موجه إلى قرار محكمة الدرجة الأولى وليس إلى قرار محكمة الاستئناف مما يتعين الالتفات عن هذا السبب ٠

وعن الأسباب السابع والثامن والحادي عشر والثاني عشر وحاصلها تخطئة محكمة الاستئناف بعدم وزنها للبينات المقدمة في الدعوى وزناً صحيحاً وأن قرارها لم يكن معللاً تعليلاً سائغاً ومقبولاً وتخطئتها باعتماد تقرير الخبرة لعدم تقيد الخبراء بالأصول الفنية والمهنية في إعداد هذا التقرير، ولكون الخبرة المجراة أمام محكمة الاستئناف مخالفة للقانون ذلك أن الخبرة التي تمت أمام محكمة الدرجة الأولى تكونت من خبيرين وأمامها تكونت من محاميين وطبيب شرعي واحد مما يجعل من انتخابها للخبراء مخالفة للقانون والأصول والواقع، ولعدم أخذها بعين الاعتبار الإصابات التي تعرض لها المميز (المدعي) والواردة في تقرير اللجان الطبية اللوائية ونسبة العجز ومدة التعطيل وكيفية احتساب التعويض عن العطل والضرر المادي والمعنوي وفقا لهذه النسبة٠

وفي ذلك نجد أن محكمة الاستئناف واتباعا منها لقرار النقض رقم (1648/2020) أجرت خبرة فنية جديدة في هذه الدعوى لتقدير التعويض عن الأضرار التي لحقت بالمدعي نتيجة للإصابات التي تعرض لها بسبب حادث السير بمعرفة عدد أكبر من الخبراء (محاميين وطبيب شرعي) وهم من أهل الدراية والخبرة وأفهمتهم المهمة الموكولة إليهم وأفصحوا عن عدم وجود أي ظروف أو أسباب من شأنها إثارة شكوك حول حياتهم واستقلالهم، وقام الخبراء بتقديم تقرير خبرة مفصل بينوا فيه ما وجدوه من وقائع الحادث ووصف الإصابة ووضع المصاب الصحي وعمره والحالة الاجتماعية وانعكاسات هذه الإصابة على مختلف نواحي حياته بما في ذلك مركزه الاجتماعي والنفسي واعتمدوا في تقريرهم على التقارير الطبية المنظمة بحقه وتقرير اللجنة الطبية اللوائية التي أثبتت بأن الإصابة التي تعرض لها المدعي هي محدودية شديدة في مفصل الوركين الأيمن والأيسر وقصر في الطرفين السفليين وندب في الفخذين والساقين ومحدودية في حركة الركبة اليمنى ، وفقدان عظمي للجزء السفلي للساق اليمنى وما نتج عنها من عاهة جزئية دائمة بنسبة (80%) من مجموع قواه العامة، ومن شأنها أن تنقص من قدرته على العمل بالنسبة المذكورة وحتى بلوغه سن الستين من العمر وقدروا التعويض عن الضرر المادي الفعلي المتمثل بقيمة الفواتير وسندات القبض التي تكبدها المدعي في سبيل العلاج، كما قدروا التعويض عن نقص القدرة وفقاً لمعادلة تقوم على حساب عمر المصاب بسن (42) عاماً و (8) أشهر وحتى بلوغه سن الستين وعلى أساس راتب شهري مقداره (250) دیناراً استناداً للبينات المقدمة في الدعوى بخصوص دخله الشهري وأسس محددة في تقريرهم، كما قدروا التعويض عن مدة التعطيل وفقاً للتقرير الصادر عن اللجنة الطبية اللوائية بـ(16)شهراً كما قدروا بدل عمليات تجميلية وبدل ضرر معنوي استناداً إلى البينات المقدمة في الدعوى وعليه فإن تقديراتهم بذلك توافق القانون٠

مما تقدم نجد أن الخبراء تقيدوا بالمهمة الموكلة إليهم وجاء تقريرهم مستوفياً للشروط القانونية المنصوص عليها في المادة (83) من قانون أصول المحاكمات المدنية وموفياً للغرض الذي أجري من أجله ولم تبد الجهة الطاعنة أي سبب قانوني ينال منه وبالتالي فإن اعتماده من قبل محكمة الاستئناف وبناء حكمها عليه يتفق وحكم القانون وقد جاء حكمها المطعون فيه سائغاً ومقبولاً ويشتمل على علله وأسبابه بعد أن عالجت أسباب الاستئناف بكل وضوح وتفصيل وبما يتفق وأحكام المادة 188/4 من قانون أصول المحاكمات المدنية الأمر الذي يتوجب معه رد هذه الأسباب لعدم ورودها على الحكم المميز ٠

لهذا وتأسيسا على ما تقدم نقرر الرجوع عن قرار النقض السابق رقم (1648/2020) وبالوقت ذاته رد الطعن التمييزي موضوعا وتأييد الحكم المطعون فيه وإعادة الأوراق إلى مصدرها٠

عقد مختلط بيع خارج دائرة التسجيل / عقد مركب / عقد باطل / إعادة الحال / بطلان العقد /عقد بيع

قرار تمييز حقوق 2022/4246٠

هيئة عامة٠

برئاسة القاضي محمد الغزو٠

١- لمـا كـانـت التصرفات القانونيـة المركبـة والتـي تتضمن عدة عمليات قانونيـة وإن ظـهـرت مـن حيـث الشكل فـي صـورة تصرف واحـد إلا أن الشـق الباطل أو المعيـب فـي إحـدى هـذه العمليات التي يشملها التصـرف القـانونـي مـن شأنه أن ينتقص مـن التصـرف مـع بقـاء بـاقي العمليـات قائمـة وصحيحة هـذا بشـرط أن تكـون العمليـات الأخـرى غير مرتبطـة بالعملية الباطلة ولا يمـثـلا كـلاً لا يقبل التجزئة وأمـا إذا كانت العمليـة الباطلـة رئيسية بالنسبة للعمليات الأخـرى فيبطـل التصرف بأكملـه ذلـك أن مـن شـروط الإنقاص ألا يكـون الشـق الباطـل دافعـاً للتصـرف فـإذا كـان الأصل أن الإنقاص يستند إلى إرادة الطرفين فـي تحـديـد نـطـاق ومـدى الـبطلان فإنه يتعطـل إعمالـه كلمـا ثبـت أن الشـق المنتقص دافـع إلـى التصـرف أي جـوهـري فـي نـظـر المتعاقدين بحيث أن العقـد ما كـان لـيـتـم دونـه كما أن الأصل المذكور ليس مطلقاً فـلا يـعـتـد بـإرادة الأطراف في المسائل المتعلقة بالنظام العام وإلا أهدرنا الحمايـة التـي يتوخاها المشرع٠

٢- إن تكييـف الدعوى وإعطائهـا الوصـف القـانوني الصحيح وعلـى مـا اسـتقر عليـه فقـهـاً وقضاءً يعود لمحكمـة الموضـوع٠

٣- إن العقد الباطـل لا يرتـب أثـراً ولا يصلح للضمان لأن المسؤولية العقديـة مـن آثار العقد الصحيح الأمر الذي يتوجب معه إعادة المتعاقدين إلى الحالة التي كانـا عليها قبل التعاقد٠

القرار؛

وعن أسباب التمييز ؛

وعـن السـبب الأول الـذي يخطـئ فيه الطـاعن المحكمـة الاستئنافية بعدم اتباع النقض. وفـي ذلـك نـجـد أن المحكمة الاستئنافية أخـذت بالخيـار الـذي ورد فـي المـادة (202) مـن قـانون أصول المحاكمات المدنيـة ومارست حقهـا بعـدم اتباع النقض فيكـون هـذا السبب حقيقاً بالرد٠

وعـن بـاقي الأسباب والتـي يخطئ فيهـا الطـاعن المحكمة الاستئنافية بعـدم إضفاء التكييـف القانوني الصحيح على اتفاقيـة بيـع عـقـار خـارج دائرة التسجيل كمـا أخطـأت مـن جهـة أن العقـد الباطل وإن كان لا يرتـب أثـراً ولكـن يمكن اعتباره واقعـة ماديـة ترتب بعض الآثـار كمـا أخطأت بعدم التطبيـق السليم للآثار القانونيـة المترتبـة علـى الاتفاقيـة التـي تضمنت شـقاً باطلاً فيهـا وهـو بيـع الشـقـة خـارج دائرة التسجيل وشـقاً آخـر صـحيحاً ولـم تـقـم بتجزئة الاتفاقيـة وإبطال الجـزء الباطـل منهـا والحكـم بصـحة الجـزء الصحيح وفقاً للمادة (169/1) مـن القـانون المدني خاصـة وأن القـانون المـدنـي أخذ بنظرية انتقاص العقـد التـي تعتبر استثناءً على القاعدة القانونيـة الـواردة فـي المـادة (231) مـن القـانـون الـمـدنـي ممـا جـعـل القـرار المطعـون فيـه قـد أخطـأ بتطبيق المادة (231) سالفة الإشارة على وقائع هذه الدعوى ممـا يجعـل مـن الاتفاق علـى تكاليف الصيانة صحيحاً ممـا يجعـل الحكـم للمشـتري بقيمـة الإصلاحات التـي أجراهـا علـى العقـار المـراد شـراؤه بعلمـه ورضاه والمتفق على دفع قيمتهـا مـن البـائع في حال عدم إتمـام البيــع هـو مـن قبـيـل إعادة الحـال إلـى مـا كـان عليه إذ إن أعمـال الإصلاحات التي تمـت علـى الشـقـة مـن شـأنها رفع قيمـة العقـار مما يجعـل النتيجـة التي توصلت إليها المحكمة الاستئنافية تؤكد أنهـا وقـعـت فـي وهـم فـهـم وقائع الدعوى بصـورة مغلوطة ممـا يجعـل القـرار مبنياً علـى مخالفـة القـانون وغير مسبب ومشـوباً بالقصور في التعليل٠

وفـي ذلـك نـجـد أن الخلاف بين المحكمة الاستئنافية والهيئة العاديـة تمثـل فـي أن

المحكمة الاستئنافية اعتبرت اتفاقيـة البيـع خـارج دائرة التسجيل هي اتفاقيـة باطلـة عمـلاً بالمـادة (63) مـن قـانون الملكية العقاريـة لا ترتـب أثراً ولا تكسب أي طـرف فيها حقاً وأنه إذا بطـل الشـيء بطـل مـا فـي ضـمنه وبما يعني أن شروط العقد الباطل تعتبر باطلة ولا يجوز الاستناد إليها كمصدر للحـق ولا تـرد عليهـا تجزئة العقد لأنها لا تـرد علـى الاتفاقيـة موضوع الدعوى لأن الغايـة مـن هذا الشرط هو تملـك المـدعي العقـار موضـوع الـدعوى وبالتالي فإن الاتفـاق الـوارد فـي الاتفاقيـة الباطلـة علـى الإصلاحات يعتبر باطلاً ولا تعطي الاتفاقيـة للمدعي الحـق بالاستناد إليهـا لمطالبـة المدعى عليـه بـمـا قـام بـه مـن إصلاحات كمـا أن الإصلاحات قـد تمـت فـي مـلـك المدعي ولصالحه وهو المستفيد منها ومن شأنها رفع قيمة عقاره٠

في حين اعتبرت الهيئة العادية أن الاتفاقية المبرمة بين طرفي الدعوى شـق منهـا باطـل وهـو بيـع الشـقة والشـق الآخـر وهـو القيام بالإصلاحات ومـا يترتب عليهـا مـن التزامات هو شق صحيح وفقاً للمادة (169/1) من القانون المدني٠

 ومحكمتنـا بهيئتهـا العامـة تجـد أن العقـد – مسمى أو غير مسمى – يكون بسيطاً إذا لـم يكـن مزيجاً من عقـود متنوعـة كـالبيع وغيـره مـن الـعقـود فـإذا اشتمل على أكثـر مـن عقـد واحـد امتزجت جميعاً فأصبحت عقـداً واحـدا سـمي عقـداً مختلطاً وتنطبق عليـه أحكام العقود المختلطة التي يشتمل عليها وحيث إن العقد المنظم بين طرفي الدعوى هـوعقد بيع شقة وفي ذاتـه اتفق الطرفان على أن يقوم المشتري بإجراء عملية الصيانة للسطح لمنع تسرب المياه للشقة وعلى نفقته الخاصـة وعلـى أن يقـوم البائع بـدفع كافة تكاليف الصيانة إذا عجـز عـن إتمـام عمليــة البيـع لأي سبب كـان فـإن تسجيله في دائرة الأراضي لغايات نقل الملكيـة هـو شرط لانعقـاده عمـلاً بأحكـام المـواد (168 و 1148) مـن القـانون المـدني و(63) من قانون الملكية العقارية٠

وحيث إن العقـد تـم خـارج دائرة تسجيل الأراضـي فـإن ترتيب بطلان البيـع عـلـيـه يتفـق وأحكـام المـادة (168) مـن القـانون المدني ولا يرتب عليـه أثـراً مـن الآثـار القانونيـة الأصلية ولا تـرد عليـه الإجازة ويتوجب إعادة المتعاقدين إلى الحالة التي كانـا عليهـا قبل التعاقد لنشوئه باطلاً منذ تنظيمه وهو معدوم والعدم لا يصير وجوداً٠

ولمـا كـانـت التصرفات القانونيـة المركبـة والتـي تتضمن عدة عمليات قانونيـة وإن ظـهـرت مـن حيـث الشكل فـي صـورة تصرف واحـد إلا أن الشـق الباطل أو المعيـب فـي إحـدى هـذه العمليات التي يشملها التصـرف القـانونـي مـن شأنه أن ينتقص مـن التصـرف مـع بقـاء بـاقي العمليـات قائمـة وصحيحة هـذا بشـرط أن تكـون العمليـات الأخـرى غير مرتبطـة بالعملية الباطلة ولا يمـثـلا كـلاً لا يقبل التجزئة وأمـا إذا كانت العمليـة الباطلـة رئيسية بالنسبة للعمليات الأخـرى فيبطـل التصرف بأكملـه ذلـك أن مـن شـروط الإنقاص ألا يكـون الشـق الباطـل دافعـاً للتصـرف فـإذا كـان الأصل أن الإنقاص يستند إلى إرادة الطرفين فـي تحـديـد نـطـاق ومـدى الـبطلان فإنه يتعطـل إعمالـه كلمـا ثبـت أن الشـق المنتقص دافـع إلـى التصـرف أي جـوهـري فـي نـظـر المتعاقدين بحيث أن العقـد ما كـان لـيـتـم دونـه كما أن الأصل المذكور ليس مطلقاً فـلا يـعـتـد بـإرادة الأطراف في المسائل المتعلقة بالنظام العام وإلا أهدرنا الحمايـة التـي يتوخاها المشرع٠

وفي الحالـة المعروضـة وبنـاء علـى مـا تقـدم وحيث ثبـت بـطـلان عقد البيـع سـالف البيـان لافتقاره لركن الشكل فإن التصرف المركـب مـعـه المتضمن الاتفاق بموجـب العقـد علـى قيـام المـدعي بإجراء عمليـة الصيانة للسطح لمنع تسرب المياه للشقة وعلى نفقته الخاصـة علـى أن يقـوم المـدعى عليـه بـدفع تكاليف الصيانة إذا عجـز عن عملية إتمـام البيـع لأي سبب كـان يمتد إليـه أثـر البطلان باعتبار أن البطلان الـذي شـاب الشـق المنتقص هـو مـن المسائل المتعلقة بالنظـام الـعـام وبحكـم القـانون وعليـه فللمحكمـة أن تقضـي بـه مـن تلقاء نفسها وفقاً للمادة (168/2) مـن القـانون المـدنـي ولمـا كـان البطلان يمتد إلى التصرف المركب بشقيه فـلا يعتـد بـإرادة طرفيـه خروجاً عن الأصل العام، هذا من جانب٠

ومن جانب آخـر ولـمـا كـان الشق المنتقص من العقد المختلط هو دافع إلى التصرف وجوهري في نظر المتعاقدين بحيـث مـا كـان الاتفاق على قيام المدعي بإجراء عمليـة الصيانة للسطح على نفقتـه ليـتـم دونـه باعتبار أن إرادة المشـتري (المدعي) اتجهـت إلى تملك المبيع، بمعنـى أن لـولا عقـد بيـع الشـقة لمـا أبرم الاتفاق علـى أن يقـوم المـدعي بإجراء الصيانة ممـا يـغـدو معـه ولبطلان الشـق المنتقص بطـلان التصرف الآخـر مـعـه وبالتالي فإن تعهـد المدعى عليه والتزامـه فـي العقـد الباطـل بشـقيه لا يلزمـه لأن العقـد الباطـل لا يرتـب أثـراً مـن الآثـار الأصلية ولا تـرد عليـه الإجـازة (تمييـز حقـوق رقـم 2021/7171 هيئـة عامـة ومصادر الالتزام الدكتور سعيد جبر/الطبعة الأولى/۲۰۱۱/ دار النهضة العربية/القاهرة/ ص ۲۷۷-۲۸۰) 

وحيث إن تكييـف الدعوى وإعطائهـا الوصـف القـانوني الصحيح وعلـى مـا اسـتقر

عليـه فقـهـاً وقضاءً يعود لمحكمـة الموضـوع وفـي ضـوء بسط المدعي لادعائه وتقـديـم البينات القانونية ودفوع المدعى عليه٠ 

وحيث إن المدعي يطالب بتكاليف صيانة سـطح الشقة التـي اشـتراها مـن المدعى عليـه بموجب اتفاقيـة البيـع الخارجيـة الباطلـة الأمـر الـذي يـبـرر للمشـتري استرداد ما دفعـه مـن نفقات لإجـراء صيانة السطح بموافقة البائع ودون اعتراض منه إذ إن المدعي (المشـتري) كـان يقـوم بـإجراء عمليـة الصيانة تحت سمع وبصـر المدعى عليـه (البائع) الذي قام باختيار البلاط وكـان يشاهد أعمال البلاط منـذ البداية وحتى النهاية ولم يقم بمعارضة المقاول الشاهد رمضان أحمد دندل وحيث إن العقد الباطـل لا يرتـب أثـراً ولا يصلح للضمان لأن المسؤولية العقديـة مـن آثار العقد الصحيح الأمر الذي يتوجب معه إعادة المتعاقدين إلى الحالة التي كانـا عليها قبل التعاقد بما في ذلك إلزام المدعى عليه بإعادة النفقات التي دفعها المدعي في سبيل صيانة سطح الشقة ما دام أن ذلـك تـم بموافقته ورضاه ولكـون ذلـك يـدخل من دائرة إعـادة المتعاقدين إلـى الحالـة التـي كـانـا عليهـا (ت/ح/هـ /ع 3566/2016 )٠

 وحيث توصلت المحكمة الاستئنافية إلى خلاف هذه النتيجـة فيكون قرارهـا فـي غيـر محله ومستوجب النقض لورود الطعن عليه من هذا الجانب٠

لهذا وبالبناءً على ما تقدم نقرر ما يلي؛

١- الرجـوع عـن قـرار الـنقض رقـم (6890/2021) الصـادر عـن الهيئـة العاديـة بتاريخ 15-2-2022

٢- نقض الحكم المطعون فيـه وإعادة الأوراق إلـى مصـدرها للامتثال لـهـذا الـقـرار عملاً بأحكام المادة (202) من قانون أصول المحاكمات المدنية٠

قانون مالكين مستأجرين / عقد إيجار / مستأجر / فسخ عقد إيجار /شركة

قرار تمييز حقوق 2714 / 2022.
هيئة عامة – رجوعاً عن أي اجتهاد سابق مخالف.
برئاسة القاضي ناصر التل.
 
حول:-
*تم تشكيل هيئة عامة لتوحيد الاجتهاد القضائي حول تطبيق أحكـام المــادتين (5/ج/3 و 5/ج/4) مـن قانون المالكين والمستأجرين.
* إن مجرد انسحاب و/أو ادخـل شـريك فـي الشـركة (المستأجرة) مع بقـاء شخصيتها المعنويـة فـإن ذلـك لا يعـد سـبباً للإخـلاء وفـق البنـد الثالـث مـن عقـد الإيجـار والمادة (5/ج/4).

القرار؛
وبسبب وجـود تناقض في القـــرارات التمييزيـة ولتوحيـد الاجتهاد القضـائـي حـول تطبيـق أحكـام المــادتين (5/ج/3 و 5/ج/4) مـن قانون المالكين والمستأجرين فقـد تـم تشكيل هيئـة عامـة لنظـر الطعـن الماثل٠
وعن سببي التمييز واللذين يخطئ فيهما الطاعن تمييزاً المحكمة الاستئنافية باستبعادها تطبيـق أحـكـام المـادة (5/ج/4) مـن قـانون المالكين والمستأجرين إذ إن سـبب التخليـة مـتـوفـر سـنـداً لـنـص المـادة (5/ج/3/4) من قانون المالكين والمستأجرين كـون المميـز ضـدها قامت بإشـراك الغيـر بـدون موافقة المؤجر وبشكل خالف احكام العقد والقانون٠
وفي ذلك نجـد أن المـدعى عليهـا مسجلة كشـركة تضامن مــن تـاريخ 28/1/1973 وهي المستأجرة للعقـار موضـوع الـدعوى کشـــخص معنوي وقد جـرى عليهـا تغييرات تمثلت بإضافة شركاء وانسحاب آخـرين وأنهـا ما زالت قائمـة ولـم تـنقضِ أو تفسـخ كمـا لـم يـجـرِ تصفيتها ومـا زالت تحتفظ باسمها ذاته دون تغيير أو تعديل٠
وباستعراض البنـد الثالـث مـن عقـد الإيجـار نجـد أنـه يـنـص علـى (لـيـس للمستأجر الحـق بتـأجير المـأجور أو جـزء منـه للغيـر أو إدخـال شـريك أو شـركة معـه فـي المأجور أو جـزء منـه للغيـر أو التخلـي عنـه كليـاً أو جزئيـاً بدون موافقة المؤجر الخطية)٠
وتنص المادة (5/ج) مـن قـانـون المالكين والمستأجرين (علـى أنـه يـجـوز إخلاء المأجور في أي من الحالات التالية؛
١- …………
٢- …………
٣- إذا أجر المستأجر المأجور أو قسماً منه لشخص آخر أو سمح له بإشغاله دون موافقة المالك الخطية أو أخلاه لشخص آخر دون تلك الموافقة٠
٤- إذا سمح المستأجر لشـريك أو شـركة بإشغال المأجور علـى أنـه إذا كـان شخصـان أو أكثـر يشغلون العقـار عـن طـريـق الإجـارة ويتعاطون العمـل فيـه وقاموا بتـأليف شركة تضامن بيـنـهم فـإن ذلـك لا يعتبـر موجبـاً للإخـلاء ويسـري هـذا الحكـم الأخيـر علـى تشكيل شـركة تضامن بـين المستأجر وأفراد أسرته العاملين معه في نفس العقار٠
وبتـدقيق عجـز البند الثالـث مـن عقد الإيجـار نجـد أن ما ورد فيـه مـا هـو إلا تقريـر مـا أورده المشرع مـن حـكـم فـي مطلع المـادة (5/ج/4) مـن قـانون المالكين والمستأجرين (ت/ح 544/1998) هذا من جهة٠
ومـن جهـة تفسير وتطبيـق حـكـم المـادة (5/ج/3) مـن القـانون ذاتـه نـجـد وفـق ظـاهر عبـارات نـص المـادة (5/ج/4) أنهـا تعنـي أن يُشـرِكَ المستأجر معـه مصاحبةً شريك لـه أو شـركـة مـع بقـاء إشغال المستأجر ذاتـه للمأجور لـدليل كلمـة (إشغال) أي أن ينتفع بــــه الشـــــــريك أو الشـركة بصفة مستقلة بأشخاصهم عـن صـفة المستأجر ومعـه أي مشاركته بالإشغال كـون المشـرع عالج صراحة مسألة إخـلاء المأجور مـن المستأجر لينتفع به شخص لإشغاله وحده دون المستأجر نفسـه فـي عـجـز البنـد (3) مـن الفقـرة (ج) مـن المادة الخامسة من القانون ذاته٠
وحيـث إن الثابت أن الشـركة – الشـخص المعنـوي – المستأجرة ذاتهـا التـي تشغل المـأجور لوحـدها ولـم تـنقض لأي ســبـب مـن القـانون أو تنفسخ أو تجـرِ تـصـفيتها ولـم تُشـرك معهـا أي شخص سـواءً عاديـاً أو معنويـاً فـي إشغال المأجور ممـا يعنـي أن الـدعوى غيـر قائمـة علـى سبب قانوني سـليم وعلى ما توصلت له المحكمة الاستئنافية٠
أما مجرد انسحاب و/أو دخـول شـركاء فـي الشـركة مع بقـاء شخصيتها المعنويـة فـإن ذلـك لا يعـد سـبباً للإخـلاء وفـق البنـد الثالـث مـن عقـد الإيجـار والمادة (5/ج/4) سالفة الإشارة٠
وحيـث إن المحكمة الاستئنافية توصلت لهذه النتيجة ذاتهـا فيـكـون مـا ورد بهذين السببين حقيق ردهما٠
لهـذا وبالبنـاء علـى مـا تقـدم نـقـرر رد الطعـن التمييزي وتصـديق الحكـم المطعـون فيـه رجوعـاً عـن أي اجتهـاد سـابق مخالف وإعـادة الأوراق إلـى مصدرها٠

قانون الملكية العقارية / إبطال عقد بيع / بيع أرض / ثمن أرض /عقد باطل / بطلان عقد بيع/محامي مختص

قرار تمييز حقوق رقم 5420 / 2022
هيئة عامة – ولتوحيد الاجتهاد القضائي حول المحكمة المختصة في مثل هكذا دعاوى فقد تقرر نظر هذا الطلب من محكمة التمييز بنصاب الهيئة العامة٠
برئاسة القاضي محمد الغزو٠

حول ؛
حيث إن مناط الفصل فيما إذا كان المشرع قد استحدث اختصاصاً نوعياً جديداً إلى محكمة البداية بموجب المادة (13) من قانون الملكية العقارية هو الإجابة على التساؤلين التاليين ؛
١ – هل قصد المشرع بعبارة على الرغم مما ورد في أي تشريع آخر إلغاء نص المادة (52/أ) من قانون أصول المحاكمات المدنية لاشتماله على نص يتعارض معه ؟
2٢ – هل قصد بعبارة المحكمة الواردة في المادة (13/ب و ج) محكمة البداية التي يقع العقار ضمن دائرة اختصاصها وفقاً للتعريف الوارد لعبارة المحكمة في المادة (2) من قانون الملكية العقارية ؟

القرار؛
ولتوحيد الاجتهاد القضائي حول المحكمة المختصة في مثل هكذا دعاوى فقد تقرر نظر هذا الطلب من محكمة التمييز بنصاب الهيئة العامة٠
وباستقراء نص المادة (35/1/ب) من قانون أصول المحاكمات المدنية يتبين أنها عقدت الاختصاص لمحكمة التمييز في تعيين المرجع فيما إذا كان الخلاف بين محكمتين لا تتبعان لمحكمة استئناف واحدة ٠
وحيث إن هذا الطلب يشير إلى وجود خلاف على الاختصاص بين محكمة صلح حقوق غرب عمان ومحكمة بداية حقوق عمان، وحيث إن محكمة الصلح تتبع محكمة بداية عمان بصفتها الاستئنافية وإن محكمة بداية عمان تتبع محكمة استئناف عمان أي أن هاتين المحكمتين لا تتبعان إلى محكمة استئناف واحدة فتكون محكمة التمييز هي المختصة بتعيين المرجع لنظر الدعوى٠
وحيث نجد بأن المشرع يعتمد في توزيع الاختصاص بين طبقتي محاكم الدرجة الأولى (البداية والصلح) على معيارين اثنين 
المعيار الأول:- المعيار القيمي بالنظر لقيمة الدعوى ابتداءً وبحد معين بالنسبة لاختصاص محاكم الصلح وفيما يزيد على ذلك يكون من اختصاص محكمة البداية
المعيار الثاني :- وهو المعيار النوعي بحيث يحدد المشرع الاختصاص لنوع معين من الدعوى إلى محكمة الصلح ويحدد الاختصاص في دعاوى أخرى إلى محكمة البداية.
فالأصل وفقاً لذلك أن الاختصاص القيمي هو الاختصاص الأصلي في توزيع الاختصاص بين هذين النوعين من المحاكم ويكون الاختصاص الثاني وهو الاختصاص النوعي أو ما يُعرف بالاختصاص الاستثنائي بالنظر لنوع معين من الدعاوى والذي يعتبر خروجاً عن القاعدة الأولى في الاختصاص
ومن الرجوع إلى نصوص قانون أصول المحاكمات المدنية نجد أنه نظم في الفصل الرابع منه أحكام تقدير قيمة الدعوى من خلال المواد من (٤٨) إلى (٥٥) منه
وقد نصت المادة (52/1) من القانون ذاته على
(إذا كانت الدعوى بطلب صحة عقد أو إبطاله أو فسخه تقدر قيمتها بقيمة المتعاقد عليه وبالنسبة لعقود البدل تقدر الدعوى بقيمة أكبر البدلين)
ونصت المادة (5) من القانون المدني على: (لا يجوز إلغاء نص تشريعي إلا بتشريع لاحق ينص صراحة على هذا الإلغاء أو يشتمل على نص يتعارض مع نص التشريع القديم أو ينظم من جديد الموضوع الذي سبق أن قرر قواعده ذلك التشريع)
ونصت المادة (2) من قانون الملكية العقارية رقم (13) لسنة 2019 : (يكون للكلمات والعبارات التالية حيثما وردت في هذا القانون المعاني المخصصة لها أدناه ما لم تدل القرينة على غير ذلك
المحكمة : محكمة البداية التي يقع العقار ضمن دائرة اختصاصها)
ونصت المادة (13) من القانون ذاته : (على الرغم مما ورد في أي تشريع آخر)
أ . لا تسري مدة مرور الزمن على العقارات المسجلة في السجل العقاري
ب. إذا ثبت للمحكمة بطلان تصرف أو معاملة تسجيل بشأن عقار مسجل فلها مع مراعاة قواعد حسن النية واستقرار الملكيات العقارية، أن تقرر أياً من الحالتين التاليتين
١ . إبطال وفسخ التصرف أو معاملة التسجيل والتصرفات والمعاملات التي بنيت عليهما كاملة أو في حدود حصة المحكوم له وإعادة تسجيل الحق المحكوم به باسمه في السجل العقاري للعقار موضوع الدعوى كلما كان ذلك ممكناً
٢. إلزام المتسبب بالضرر بتعويض عادل يدفعه للمتضرر وفقاً لقيمة العقار وقت رفع الدعوى
ج. تقرر المحكمة وبناءً على الطلب منع التصرف في العقار موضوع الدعوى وإلى حين الفصل فيها
د. يسري حكم الفقرتين (ب) و (ج) من هذه المادة على أي دعوى لم يصدر بها حكم قطعي من المحاكم عند نفاذ أحكام هذا القانون)
وحيث إن مناط الفصل فيما إذا كان المشرع قد استحدث اختصاصاً نوعياً جديداً إلى محكمة البداية بموجب المادة (13) من قانون الملكية العقارية هو الإجابة على التساؤلين التاليين 
١ – هل قصد المشرع بعبارة على الرغم مما ورد في أي تشريع آخر إلغاء نص المادة (52/أ) من قانون أصول المحاكمات المدنية لاشتماله على نص يتعارض معه ؟
٢ – هل قصد بعبارة المحكمة الواردة في المادة (13/ب و ج) محكمة البداية التي يقع العقار ضمن دائرة اختصاصها وفقاً للتعريف الوارد لعبارة المحكمة في المادة (2) من قانون الملكية العقارية ؟
للإجابة على هذين التساؤلين لا بد من التنويه إلى أن المشرع وفي مطلع نص المادة (2) من قانون الملكية العقارية نص صراحة بأن للكلمات والعبارات التالية حيثما وردت في هذا القانون المعاني المخصصة لها أدناه ما لم تدل القرينة على غير ذلك
وعليه إذا وجدت قرينة في نص المادة (13) سالفة الاشارة بأن المشرع قصد خلاف المعنى الوارد في المادة (2) من القانون ذاته فيجب إعمال مفهومها لا سيما وأن توزيع الاختصاص بين محاكم الدرجة الأولى على أساس قيمة الدعوى هو الأصل في توزيع الاختصاص فحيث لا يضع المشرع نصاً خاصاً يجعل الاختصاص في دعوى معينة حسب نوعها لمحكمة الصلح أو البداية فإنه يجب الرجوع إلى قيمة الدعوى لذلك يطلق على الاختصاص
النوعي اصطلاحاً بالاختصاص الاستثنائي (د. عيد القصاص – الوسيط في قانون المرافعات المدنية والتجارية – الطبعة الأولى – 2005 – دار النهضة العربية- ص ٢٣٦ و ٢٣٧ و ٢٦٨)
وحيث إن هناك عدة قرائن في نص المادة (13) من قانون الملكية العقارية وفي القانون ذاته تحول دون تطبيق تعريف المحكمة الوارد في المادة الثانية سالفة الإشارة نوردها تباعاً
١.لو قصد المشرع استحداث اختصاص نوعي جديد لمحكمة البداية عند إيراده لعبارة للمحكمة في الفقرتين (ب و ج) من المادة (13) لنصت الفقرة (د) عندما قررت أن يسري حكم الفقرتين (ب و ج) في المادة سالفة الإشارة على أي دعوى لم يصدر بها حكم قطعي على أن تحال جميع الدعاوى المنظورة من قبل محاكم الصلح والمتعلقة ببطلان تصرف أو معاملة تسجيل بشأن عقار مسجل إلى محاكم البداية كما فعل في المادة (53/ب) من القانون ذاته عندما أحال القضايا المنظورة أمام محكمة تسوية الأراضي والمياه إلى محكمة البداية تبعاً لإلغائه لقانون تسوية الأراضي والمياه رقم 40 لسنة 1952 ولما لم يفعل فإن يعد قرينة على عدم إعمال تعريف المحكمة الوارد في المادة (2) من القانون ذاته لأنه لو قصد استحداث اختصاص نوعي جديد لمحكمة البداية لوجب عليه أن يقرر إحالة الدعاوى الصلحية المنظورة أمام محاكم الصلح بموضوع بطلان تصرف أو معاملة تسجيل بشأن عقار طالما قرر أن هذا القانون يسري على أي دعوى لم يصدر بها حكم قطعي
٢. إن مقصود المشرع من عبارة ( على الرغم مما ورد في أي تشريع آخر) الواردة في مطلع المادة (13) إن ما سيورده المشرع لاحقاً في متن المادة هو الأولى بالتطبيق حين التعارض مع أي نص تشريعي سابق وفي حدود الموضوعات التي سيوردها وهي 
 مدة مرور الزمن
 الخيارات المتاحة للمحكمة الناظرة في دعوى بطلان التصرفات أو معاملات التسجيل المتعلقة بالعقارات المسجلة
 سريان أحكام هذه المادة على الدعاوى التي لم يصدر بها حكم قطعي عند نفاذ أحكام هذا القانون
أما ما خلا ذلك من موضوعات فيطبق في شأنها التشريعات النافذة ، وحيث لم يفرد المشرع حكماً خاصاً يتضمن عدم سريان قواعد تقدير قيمة الدعوى على هذا النوع من الدعاوى فهذه قرينة أخرى يمتنع في ضوئها إعمال تعريف المحكمة الوارد في مطلع المادة (2) من القانون ذاته لا سيما وأن الاختصاص النوعي كما ذكرنا هو اختصاص استثنائي
أما القول بأن المشرع قصد استحداث اختصاص نوعي جديد لمحكمة البداية فإنه يؤدي إلى مخالفة نص المادة (52/1) من قانون أصول المحاكمات المدنية وبالتالي مخالفة مبدأ وحدة التشريع الوطني المتوجب مراعاته عند تفسير أي نص قانوني ومجاوزة الهدف الذي ارتآه المشرع من هذا النص وهو استحداث قواعد موضوعية محددة في هذا النوع من الدعاوى وعلى النحو المفصل أعلاه
وعليه فإننا نخلص مما تقدم إلى أن المشرع لم يقصد استحداث اختصاص نوعي جديد لمحكمة البداية بموجب المادة (13) من قانون الملكية العقارية
وبالعودة إلى وقائع الدعوى وعلى الرغم من أن قيمة عقد البيع المراد إبطاله في هذه الدعوى هي مئة دينار فقد قرر قاضي الصلح وسنداً لأحكام المادة (52/1) من قانون أصول المحاكمات المدنية إحالة الدعوى إلى قاضي البداية في ضوء القيمة المقدرة للعقار من قبل دائرة الأراضي والمساحة حيث قدر العقار بمبلغ (٧٦٣٧٣٠) ديناراً خلافاً لصراحة نص المادة أعلاه والتي قدرت الدعاوى المتعلقة بإبطال العقود بقيمة المتعاقد عليه وبناءً عليه قرر قاضي البداية واستناداً إلى نص المادة ذاتها وفي ضوء أن قيمة عقد البيع المراد إبطاله هي (100) دينار إعلان عدم اختصاصه بنظر الدعوى
وبناءً عليه فإننا نخلص إلى أن الاختصاص في هذه الدعوى ينعقد لمحكمة صلح حقوق غرب عمان في ضوء القيمة المتعاقد عليها في عقد البيع والبالغة (100) دينار
واستناداً لما تقدم نقرر تعيين محكمة صلح حقوق غرب عمان المحكمة المختصة بنظر هذه الدعوى واعادة الأوراق إلى مصدرها