إدارة المال الشائع / شركاء بالعقار / تأجير شقة من قبل أحد الشركاء

 تنص المادة (1033) من القانون المدني على :-

1. تكون إدارة المال الشائع من حق الشركاء مجتمعين ما لم يتفق على غير ذلك.

2. فإذا تولى أحد الشركاء الإدارة دون اعتراض من الباقين عدّ وكيلاً عنهم.

كذلك فقد نصت المادة (1034) من القانون المدني على:-

1. يكون رأي أغلبية الشركاء في إدارة المال الشائع ملزمة للجميع وتعتبر الأغلبية بقيمة الأنصبة .

2. فإن لم يتفق الشركاء جاز لهم أن يختاروا مديراً وأن يضعوا لإدارة المال والانتفاع به نظاماً يسري على الشركاء جميعاً وعلى خلفهم …

كذلك فقد نصت المادة (1035) مدني على (للشركاء الذين يملكون على الأقل ثلاثة أرباع المال الشائع أن يقرروا في سبيل تحسين الانتفاع …إلخ.

وعلى ضوء ما تقدم بدلاً من أن تؤجر المال الشائع مباشرة أن تعين مديراً له فيكون إيجار المدير نافذاً في حق جميع الشركاء.

أما إذا لم تكن هناك أغلبية على الإيجار أو تعيين مدير للمال الشائع فقد يقع أحد أمرين :-

1. يتولى أحد الشركاء الإيجار فلا يعترض عليه أحد أو لا يعترض عليه إلا الأقلية فيعتبر وكيلاً عن الجميع أو وكيلاً عن الأغلبية ويكون إيجاره نافذاً.

2. إذا لم تكن هناك أغلبية على الإيجار ولم يعين من يدير المال الشائع وأجر أحد الشركاء العين الشائعة فاعترض عليه باقي الشركاء أو أغلبهم فالإيجار وإن كان صحيحاً بين المؤجر والمستأجر لا ينفذ لأنه لا يستطيع تسليم الحصة المؤجرة مفرزة (الوسيط في شرح القانون المدني الجديد /المجلد الأول /6/عبدالرزاق السنهوري/منشورات الحلبي ص60 و 61).

وحيث إن عقد الإجارة هو ما بين المدعين والمدعى عليهم ويتعلق بشقة سكنية وأن باقي الشركاء في قطعة الأرض موضوع الدعوى لم يعترض أحد منهم على الإجارة فإن حقوق عقد الإجارة تعود على طرفي العقد وأن ما توصلت إليه محكمة الاستئناف بقرارها يكون قد صادف صحيح القانون أما بخصوص قرار الهيئة العامة لمحكمتنا الذي سيشهد به وكيل الطاعن فإن هذا القرار يتعلق بالمطالبة ببدل أجر المثل للعقار ولا يتعلق ببدل الإجارة.

محامي / مكتب العبادي للمحاماة

الركن المعنوي لجريمة هتك العرض / مكتب العبادي للمحاماة

الركن المعنوي: وتوافر بحق المتهم الركن المعنوي لجريمة هتك العرض بعنصريه العلم والإرادة، وجدت المحكمة أن المتهم يعلم بأن ما أقدم عليه أخل إخلالاً جسيماً بالحياء العرضي للمجني عليها شذى، وبأنه غير مشروع وبأن المجني عليها غير راضية به، واتجهت إرادته إلى فعل المساس بجسم المجني عليها والإخلال الجسيم بالحياء العرضي لها، وحيث توافر العلم والإرادة توافر القصد الجرمي لدى المتهم، ولا عبرة للباعث الذي دفع المتهم على ارتكاب فعل هتك العرض، سواءً للنشوة الجنسية أو أي باعث آخر، إذ لا إثر للبواعث على القصد الجرمي، ولم تشترط المادة (296/1) من قانون العقوبات توافر قصد خاص مما يقتضي تجريم المتهم بجناية هتك العرض المسندة إليه وكما جاء بإسناد النيابة العامة ، وحيث أسقطت المجني عليها حقها الشخصي بموجب إسقاط منظم من كاتب عدل جنوب عمان رقم 7013/2022 تاريخ 14/7/2022 محفوظ على يمين ملف القضية الجنائية، مما تعدهُ المحكمة سبباً مخففاً تقديرياً يوجب إعمال نص المادة ( 99 ) عقوبات

عدم الرضا في جريمة هتك العرض / معيار عدم الرضا / استخدام القوة / ركن القوة

إن ركن القوة في جناية هتك العرض يكون متوافراً كلما كان الفعل المكون لهذه الجناية قد وقع بغير رضا من المجني عليه سواءً باستعمال المتهم في سبيل تنفيذ مقصده وسائل القوة أو التهديد أو غير ذلك مما يؤثر في المجني عليه فيعدمه الإرادة ويفقده المقاومة، واستقر الاجتهاد القضائي على أن المقصود بالقوة المعنى الواسع وهو عدم الرضا أياً كان مصدره أو سببه، فيتوافر عدم الرضا بالإكراه المادي والمعنوي (العنف والتهديد) ويتوافر بالخداع والمفاجأة، كما يتوافر بكل ما يؤثر في الإرادة ويعدم أو يقلل من حريتها بالاختيار ” .

مكتب العبادي للمحاماة ، المحامي محمد زهير العبادي

مسؤولية حارس البناء / تعريف البناء / التعويض عن الضرر / قانون البناء الوطني / انهيار مقطع صخري / مسؤولية المتعهد

أما من حيث التطبيقات القانونية على واقعة هذه الدعوى وفيما إذا كان ينطبق على وقائعها أحكام المادة (290) أم (291) من القانون المدني ، ومن هو الحارس على أعمال المشروع أهي المميزة باعتبارها صاحبة مشروع أم المقاول ، وهل أن الصخرة التي سقطت وألحقت الضرر بالمدعي ناتجة عن أعمال الحفر .

وفي ذلك تجد محكمتنا أن مسؤولية “حارس البناء” الواردة في المادة (290) من القانون المدني التي أسست عليها محكمة الدرجة الأولى حكمها بالتعويض على الطاعنين وأيدتها في ذلك محكمة الاستئناف تقوم على أساس المسؤولية عن الضرر الذي يحدثه انهيار بناء، وأن مفهوم ) البناء ( المقصود في النص هو مجموعة من المواد مهما كان نوعها –خشباً أو جيراً أو حديداً أو جبساً أو كل هذا معاً أو شيئاً غير هذا– شيدتها يد إنسان لتتصل بالأرض اتصال قرار، سواء شيد فوق الأرض أو في باطنها (انظر: السنهوري، الوسيط في شرح القانون المدني الجديد، مصادر الالتزام، الجزء الثاني، الطبعة الثالثة، منشورات الحلبي، الصفحة ١٢١٣).

وحيث إن الإصابة التي تعرض لها المدعي قد نتجت عن انهيار مقطع صخري وسقوطه على الحفارة التي كان يجلس فيها والتي كانت موجودة في المكان الذي كان يجري فيه الحفر لتنفيذ المشروع العائد للجهة الطاعنة، وأن ذلك قد وقع قبل البدء بتشييد أي بناء في الموقع بالمعنى المذكور أعلاه، فإنه لا محل –بناءً على ذلك– لتطبيق أحكام المسؤولية عن انهيار البناء المنصوص عليها في المادة (٢٩٠) من القانون المدني، إذ أن المقطع الصخري لا يعد بناءً بالمعنى المراد في ذلك النص.

أما عن القاعدة القانونية واجبة التطبيق على الدعوى فإننا نجد أن المادة (١٢) من قانون البناء الوطني قد أوجبت على المذكورين في النص (ومن ضمنهم مقاولي الإنشاءات ومن يقوم بأعمال الإعمار) التقيد بالكودات المعتمدة في تصميم هذه الأعمال أو الإشراف عليها أو تنفيذها أو صيانتها. وأوجبت، في الوقت ذاته، على تلك الجهات تبليغ مجلس الإعمار الوطني أو السلطات التنظيمية بأي مخالفة لذلك حال اكتشافها.

كما أن المادة (٢٨٨) من القانون المدني قد نظمت أحكام المسؤولية عن فعل الغير، ومِن صورها مسؤولية المتبوع عن أعمال تابعه إذا صدر عن الأخير فعل ضار بالغير في حال تأدية وظيفته أو بسببها، وحددت مناط تلك المسؤولية بوجود سلطة فعلية للمتبوع في رقابة وتوجيه تابعه ولو لم يكن حراً باختياره.

كما وتضمنت المادة (٢٩١) من القانون ذاته أحكام المسؤولية عن “الأشياء والآلات” حيث نصت على أنه: “كل من كان تحت تصرفه أشياء تتطلب عناية خاصة للوقاية من ضررها أو آلات ميكانيكية – يكون ضامناً لِما تحدثه هذه الأشياء من ضرر إلاّ ما لا يمكن التحرز منه، هذا مع عدم الإخلال بما يرِد في ذلك من أحكام خاصة“.

وبيّن الفقه والاجتهاد القضائي أن تلك المسؤولية تقوم على خطأ مفترض من حارس الشيء (وهو مالكه، إلى أن يثبت خلاف ذلك) ولا يجوز للحارس درء المسؤولية عن نفسه إلا من خلال إثبات انتقال الحراسة أو قيام سبب أجنبي وراء حدوث الضرر بإحدى الصور التي حددتها المادة (٢٦٠) من القانون المدني. وأن أساس تلك المسؤولية هو الضرر الذي تحدثه الجمادات (غير البناء) وأن محلها هو:

1.الآلات الميكانيكية، والتي لا يُشتَرط لقيام المسؤولية أن تتطلب حراستها عناية خاصة.

2.الأشياء التي تتطلب عناية خاصة للوقاية من ضررها، وهنا يجب أن تكون حراسة الشيء تتطلب تلك العناية سواءً بالنظر إلى طبيعتها أو استناداً إلى الظروف والملابسات التي وجدت فيها.

(انظر: تمييز حقوق هيئة خماسية ٦٨٦٢/٢٠١٨ وهيئة عامة 320/2012 ، وانظر والمسؤولية عن فعل الأشياء، دراسة مقارنة، إياد عبدالجبار ملوكي، دار الثقافة ٢٠٠٩، صفحة ٢٥ والسنهوري، الوسيط في شرح القانون المدني الجديد، الجزء الأول، ف٧٣١، صفحة ١٢٣٨).

أركان جريمة الإحتيال في القانون الأردني سندا لنص المادة 14 من قانون العقوبات

نصت المادة (417) من قانون العقوبات على {1.كل من حمل الغير على تسليمه مالاً منقولاً أو غير منقول او اسناداً تتضمن تعهداً أو إبراءً فاستولى عليها احتيالاً: أ. باستعمال طرق احتيالية من شأنها إيهام المجني عليه بوجود مشروع كاذب أو حادث أو أمر لا حقيقة له أو إحداث الأمل عند المجني عليه بحصول ربح وهمي أو تسديد المبلغ الذي أخذ بطريق الاحتيال أو الإيهام بوجود سند دين غير صحيح أو سند مخالصة مزور ، أوب . بالتصرف في مال منقول أو غير منقول وهو يعلم أنه ليس له صفة للتصرف به. أو ج. باتخاذ اسم كاذب أو صفة غير صحيحة عوقب بالحبس من ثلاثة أشهر الى ثلاث سنوات وبالغرامة من مئة دينار إلى مئتي دينار}.

وأن أركان وعناصر جرم الاحتيال:

الركن المادي: وقوامه فعل الخداع الذي يرتكبه المدعى عليه والنتيجة الجرمية التي تترتب عليه ويتطلب بعد ذلك موضوعاً ينصب عليه ذلك الفعل وتتعلق به الحقوق التي ينالها الاحتيال بالاعتداء.

ويعني ذلك أن هذا الركن يضم عناصر ثلاثة وهي: –

السلوك الجرمي: وله ثلاث صور حصراً وهي الوسائل الاحتيالية أو التصرف في مال منقول أو غير منقول وهو يعلم انه ليس له صفة التصرف به. أو اتخاذ اسم كاذب أو صفة غير صحيحة .

وفي الصورة الأولى ؛ وهي الوسائل الاحتيالية، والقاعدة العامة بشأنها أن الكذب المجرد لوحده لا يكفي، ولم يحدد المُشرع وحسناً فعل الوسائل الاحتيالية على سبيل الحصر؛ مع التأكيد على أن مجرد الأكاذيب الشفوية أو الكتابية ومن باب أولى كتمان أمر من الأمور بالغاً ما بلغ قدره لا يقع ضمن الصورة الأولى من جرم الاحتيال بل لا بد وحتى تدخل هذه الأكاذيب في دائرة الاحتيال المعاقب عليه أن تدعمها بعض المظاهر الخارجية (الوسائل الاحتيالية) ومن هذه المظاهر والوقائع على سبيل المثال: إعداد لوقائع مادية او مظاهر خارجية أو الاستعانة بشخص ثالث يؤكد واقعة الكذب أو حيازة الجاني لصفة خاصة تحمل على الثقة فيه .

ويجب أن تكون هذه الأعمال المادية مستقلة عن الكذب ويجب أن تكون على درجة متقنة من الإخراج قادراً على خداع الأفراد بحيث يتوه الأمر على الرجل العادي متوسط الذكاء. ويُشترط أن يكون الغاية من تلك الوسائل هو الإيهام وقد حدد المُشرع حصراً نتائج تلك الوسائل وبالنتيجة صور الإيهام وهي إيهام المجني عليه بوجود مشروع كاذب أو حادث أو أمر لا حقيقة له أو إحداث الأمل عند المجني عليه بحصول ربح وهمي أو تسديد المبلغ الذي أخذ بطريق الاحتيال أو الإيهام بوجود سند دين غير صحيح أو سند مخالصة مزور.

وفي الصورة الثانية فإن جرم الاحتيال يقع بالتصرف في مال منقول أو غير منقول وهو يعلم أنه ليس له صفة للتصرف به، إذ إن مثل هذا الفعل من شأنه حمل الغير على تسليمه للمال متأثراً بالوهم الذي تولد لديه من تصرف الفاعل بمال وهو ليس له حق التصرف فيه .

وفي الصورة الثالثة وهي اتخاذ اسم كاذب أو صفة غير صحيحة، وما يميز هذه الصورة والصورة الثانية عن الأولى في أن الكذب المجرد فيها يكفي لقيام الاحتيال؛ إذ اكتفى المشرع بالكذب ولم يتطلب بجانبه سلوكاً يدعمه، وسيان لدى المشرع سواء أكان الكذب شفوياً أم مكتوباً، ومفهوم الاسم الكاذب هو كل اسم غير الاسم الحقيقي للمشتكى عليه وسواء أكان الاسم الكاذب يعود لشخص له وجود حقيقي أو كان خيالياً وسواء اختلف الاسم الكاذب مع أحد جزئيات الاسم الحقيقي أو اختلف معه كله، أما حالة تطابق الاسم الحقيقي مع الكاذب ووقع المجني عليه في غلط في شخص المشتكى عليه لا تقوم به هذه الصورة. أما الصفة الكاذبة فهي الكذب في خصيصة تحدد معالم الشخصية ولا يتسع مفهوم هذه الصورة لكافة الصور وإنما يحدّه قيدان: فيجب أن تكون الصفة تتصل بالثقة المالية التي ترتبط بالشخصية، ويجب أن تكون صفة جرى العرف بشأنها على التسليم بها دون المطالبة بتقديم دليل يثبت صحة تلك الصفة، وعلى ذلك فإن الصفات التي تتعلق بالمركز العائلي المرتبط بالجانب المالي وكذلك تلك التي ترتبط بالمهنة وتوحي بضرورة منح المشتكى عليه الثقة يقوم بها هذا العنصر في جرم الاحتيال وكذلك تقوم هذه الصورة في حال وجود الصفة حقاً في المشتكى عليه إلا أنه يضفي عليها طابع المبالغة أو أنه كان يتمتع بتلك الصفة إلا أنها زالت عنه وقت الادعاء. (انظر لطفاً د. محمود نجيب حسني، جرائم الاعتداء على الأموال (1-2)، منشورات دار الحلبي الحقوقية، 2010، 352 وما بعدها).

النتيجة الجرمية (تسليم المال): وفي تعبير موجز نستطيع القول إن هذه النتيجة هي (التسليم) الصادر من المجني عليه إلى المحتال تحت تأثير الغلط الذي أوقعه فيه، ولا يجوز النظر الى التسليم على أنه (واقعة مادية) تتمثل في مناولة مادية ترد على شيء ينقله المجني عليه من سيطرته إلى حوزة المحتال.

صلة السببية: تربط صلة السببية في الاحتيال بين فعل الخداع وتسليم المال، ويتوسط بين ذلك الفعل وهذه النتيجة حلقة اتصال تجمع بينهما، وهذه الحلقة هي الغلط الذي يترتب على فعل الخداع وينبغي ان يتم التسليم تحت تأثيره. ويعني ذلك أن صلة السببية بين الفعل والنتيجة تضم جزأين مرتبطين مع ذلك فيما بينهما، صلة السببية بين فعل الخداع والغلط، وصلة السببية بين الغلط والتسليم. أي بمعنى (ويجب لكي أن تتوفر جريمة الاحتيال أن تتكون علاقة سببية بين وسائل الاحتيال وبين تسليم المال أي أن يكون التسليم نتيجة طبيعية وأكيدة لعمل المدعى عليه).

ثانياً: الركن المعنوي : المتمثل بقيام الجاني بهذه الأفعال عن علم وإرادة كاملة لارتكاب هذه الأفعال؛ وذلك بالإضافة إلى القصد الخاص المُتمثل بنية التملك.

ونصت المادة (76) من قانون العقوبات على:

(إذا ارتكب عدة أشخاص متحدين جناية أو جنحة، أو كانت الجناية أو الجنحة تتكون من عدة أفعال فأتى كل واحد منهم فعلاً أو أكثر من الأفعال المكونة لها وذلك بقصد حصول تلك الجناية أو الجنحة اعتبروا جميعهم شركاء فيها وعوقب كل واحد منهم بالعقوبة المعينة لها في القانون، كما لو كان فاعلاً مستقلاً لها.