حق الشفعة:
من يحق له المطالبة بالشفعة؟
1- الشريك في نفس المبيع.
2- الخليط في حق المبيع.
3- الجار الملاصق.
نصت المادة (14) من قانون الملكية العقارية:
على الرغم مما ورد في أي تشريع آخر:
أ- لا يمارس حق الشفعة الا من الشريك في العقار.
ب- يحق لمن له حق الشفعة أن يرفع الدعوى لدى المحكمة خلال (30) ثلاثين يوما من تاريخ علمه بتسجيل عقد البيع، واذا تأخر في رفعها دون عذر شرعي يسقط حقه في الشفعة.
ج- في جميع الأحوال لا تسمع دعوى الشفعة بعد مرور (90) يوماً من تاريخ تسجيل البيع في السجل العقاري.
د- على مدعي الشفعة عند تقديم دعواه ان يودع في صندوق المحكمة الثمن المسمى في عقد البيع أو ان يقدم كفالة مصرفية بمقداره.
وفي حال الادعاء بأن الثمن المسمى في العقد يزيد على الثمن الحقيقي فعلى المحكمة تقدير المبلغ الواجب ايداعه.
أو تقديم الكفالة على ان لا يؤثر ذلك في حقه في استرداد ما زاد على الثمن الحقيقي وللمحكمة الاستئناس بقيود الدائرة حول ذلك.
هـ- تقبل دعوى الشفعة دون التقيد بإجراءات المواثبة والتقرير والاشهاد.
و- لا يمارس حق الشفعة إذا:
1- حصل البيع بالمزاد العلني وفقاً للإجراءات المحددة في هذا القانون.
2- حصل البيع بين الأصول والفروع أو بين الزوجين أو بين الأقارب حتى الدرجة الرابعة ، أو بين الاصهار حتى الدرجة الثانية.
3- كان العقار قد بيع ليكون محل عبادة أو ليلحق بمحل عبادة.
4- حصل التفويض من الدولة.
5- حصل البيع من مؤسسة الإسكان الى أحد المنتفعين من مشاريعها أو من جمعية اسكان الى احد اعضائها أو من جمعيات القوات المسلحة الأردنية أو الاجهزة الامنية وصناديقها الى أحد ضباطها أو أفرادها.
ز- يُمارس الخليط في حق الشرب من عين ماء مشتركة بالانتفاع، حق الشُفعة للعقار المجاور المبيع إذا نتج الجوار عن الإفراز الأخير لعيون المياه التي لم تجرِ فيها أعمال تسوية المياه.
اجتهاد قضائي حول حق الشفعة:
الحكم رقم 1290 لسنة 2023 / محكمة التمييز بصفتها الحقوقية
الصادر بتاريخ 2023-11-20
الــــــقـــــــــــــــــــــرار
بعد التدقيق والمداولة قانوناً نجد أنه وبتاريخ 17/12/2020 تقدم المدعي أ.ب لدى محكمة بداية حقوق الزرقاء بالدعوى رقم 493/2020 ضد المدعى عليه ج.ب.
للمطالبة بحق التملك بالشفعة وفسخ عقد البيع رقم 9756/2020، مقدرة من قبل رئيس المحكمة لغايات الرسوم بمبلغ 20000 دينار.
أسس المدعي الدعوى على سند من القول:
إنّ المدعي يملك وعلى الشيوع مع م.ع و ح.أ وأخرين قطعة الأرض رقم 197 حوض رقم 1 الوادي من أراضي قرية مزرعة وادي الضليل من أراضي الزرقاء لوحة رقم 2 وهي نوع ملك.
قام المدعى عليه وبتاريخ 18/11/2020 بشراء حصص الشريك م.ع البالغ مجموعها 26 حصة من أصل 104 حصص من الأرض المبينة في البند الأول البالغ مساحتها 13314,75 م2 بواسطة وكيل البائع.
محامي الشفعة
إن العقار مقدر ثمنه من قبل دائرة الأراضي والمساحة بمبلغ 10969 ديناراً بينما بالغ المدعى عليه بوضع بدل البيع بمبلغ 45000 دينار لغايات الأضرار بالمدعي.
ومنعه من ممارسة حقه بطلب تملك الحصص المباعة بحق الشفعة، وبخلاف الثمن الحقيقي الذي قبضه البائع والذي لا يتجاوز المبلغ المقدر من قبل دائرة الأراضي بحسب تصريح البائع للشهود.
وقد تم تسجيل البيع باسم المدعى عليه في دائرة التسجيل بموجب عقد البيع رقم 9756/2020 بتاريخ 18/11/2020 الصادر عن مديرية تسجيل أراضي الزرقاء.
وصدر بمقتضاه سند التسجيل يفيد بتملك المدعى عليه لتلك الحصص.
وهو عقد رسمي منجز وقطعي وإن البدل المسجل بالعقد صوري ومبالغ به لغايات منع المدعي من ممارسة حق الشفعة و/أو الاضرار بالمدعي.
إضافة إلى أن الرسوم المستوفاة من قبل دائرة تسجيل أراضي الزرقاء زيادة على الرسوم المقررة قانوناً.
محامي شفعة
المدعي شريك في قطعة الأرض موضوع الدعوى بتاريخ سابق على عقد البيع المشار إليه سابقاً وعلى الشيوع .
وبالتالي يكون صاحب حق تملك المبيع بحق الشفعة بالثمن الحقيقي لها لأنه شريك ومن الثابت قانوناً أن الحق بطلب الشفعة ينشأ بعد البيع الرسمي.
مع السبب الموجب له ويحل الشفيع محل المشتري بجميع حقوقه والتزاماته عملاً بالمادة 1037 من مجلة الأحكام العدلية والمادة 1165/1 من القانون المدني.
والمدعي يقدم دعواه ضمن المدة القانونية والمدعى عليه ممتنع عن تسجيل المبيع رضائياً.
محامي الشفعة
حيث إن من صلاحيات رئيس المحكمة تقدير قيمة الدعوى كما جاء بالمادة 14/د من قانون الملكية العقارية رقم 13 لسنة 2019.
ويرفق المدعي مع لائحة الدعوى لغايات تقدير قيمة الدعوى عقود بيع صادرة عن دائرة تسجيل الأراضي والمساحة تتضمن تقديرها للبيوع الواقعة على قطعة الأرض موضوع الدعوى.
محامي الشفعة
حيث إن المدعي يطعن بصورية الثمن المبالغ به المسجل بعقد البيع موضوع الدعوى رقم 9756/2020 تاريخ 18/11/2020.
لمنع المدعي من ممارسة حقه بطلب تملك كامل الحصص المبيعة بحق الشفعة.
بالثمن الحقيقي ولغايات تحديد مقدار المبلغ الواجب إيداعه ودفع الرسوم وفقاً لأحكام المادة 14/د من قانون الملكية العقارية.
يلتمس المدعي تقدير المبلغ الواجب إيداعه تأمينات لحساب القضية لغايات إيداعه ودفع رسم الدعوى.
في حال بيان المبالغ الواجب إيداعه في صندوق المحكمة فإن المدعي مستعد لتنفيذ قرار الرئيس وإيداع المبلغ حسب الأصول.
نظرت المحكمة الدعوى وبتاريخ 28/11/2021 أصدرت فيها حكمها الذي تضمن ما يلي:
عملاً بأحكام المواد (1150و1155و1163) من القانون المدني والمادتين (39،54/د) من قانون البينات.
والمادة (14) من قانون الملكية العقارية الحكم بفسخ عقد البيع رقم (9756/2020) تاريخ 18/11/2020.
المنظم لدى مديرية تسجيل أراضي الزرقاء وإبطال سند التسجيل الصادر بمقتضاه وتمليك المدعي الحصص المبيعة.
محامي حق شفعة
بموجب العقد المذكور في قطعة الأرض رقم (197) حوض الوادي رقم (1) قرية مزرعة وادي الضليل من أراضي محافظة الزرقاء بالشفعة بالثمن الحقيقي البالغ 20500 دينار.
ورسوم عقد البيع البالغة 2025 ديناراً وفسخ أية عقود بيع لاحقة تمت بناء على عقد البيع المفسوخ.
وإلزام المدعي بدفع الفرق ما بين الثمن الحقيقي والثمن المودع لدى صندوق المحكمة والبالغ (20500 – 2000= 500دينار) وذلك خلال شهرين من اكتساب الحكم الدرجة القطعية.
محامي الشفعة
عملا بأحكام المادتين (161 ، 166) من قانون أصول المحاكمات المدنية والمادة (46) من قانون نقابة المحامين إلزام المدعى عليه بالرسوم والمصاريف ومبلغ (ألف) دينار أتعاب محاماة.
محامي شفعة
لم يرتضِ المدعى عليه بقرار الحكم وبتاريخ 20/12/2021 طعن فيه استئنافاً، حيث قيدت الدعوى بالرقم 2353/2021.
بتاريخ 22/2/2022 قررت المحكمة إسقاطها عملاً بالمادة (124) من قانون أصول المحاكمات المدنية .بتاريخ 24/2/2022 تقدم المدعى عليه باستدعائه لتجديد الدعوى.
حيث تم قيد الدعوى مجدداً بتاريخ 24/3/2022 بالرقم 4022/2022.
محامي الشفعة
بتاريخ 30/11/2022 أصدرت محكمة الاستئناف حكمها الوجاهي بالدعوى المتضمن الحكم بقبول الاستئناف موضوعاً وفسخ القرار المستأنف.
وبذات الوقت إلزام المستأنف ضده بأن يدفع للمدعى عليه مبلغ 22635,08 دينار ورسوم عقد البيع البالغة 2025 دينار.
وإلزامه بدفع فرق الرسم ما بين الثمن الحقيقي والثمن المودع لدى صندوق المحكمة والبالغة 24660,08 – 22025 = 2635,08 ديناراً.
خلال شهرين من اكتساب الحكم للدرجة القطعية وتأييد القرار المستأنف فيما عدا ذلك وتضمين المستأنف بالرسوم النسبية والمصاريف ومبلغ 1340 ديناراً اتعاب محاماة عن مرحلتي التقاضي.
لم يرتضِ المدعي بقرار الحكم وبتاريخ 2/1/2023 طعن عليه بالتمييز ضمن المدة القانونية ، ولم يتقدم المميز ضده بجوابه بالرغم من تبلغ وكيله لائحة التمييز بتاريخ 15/1/2023.
ورداً على أسباب التمييز:
وبالنسبة للسببين الأول والثاني ومحصلة مؤداهما تخطئة المحكمة باستبعاد شهادة الشاهد خ مالك الحصص المباعة المراد تملكها بالشفعة.
معللة ذلك بوجود عقدين بين المالك والوكيل بموجب الوكالة غير القابلة بالعزل من جهة والوكيل والمدعى عليه / المشتري من جهة ثانية.
مخالفة بذلك المستقر عليه بقضاء محكمة التمييز التي اعتبرت أن الوكالة غير القابلة للعزل لا تعتبر عقد بيع لطالما اتجهت إرادة المتعاقدين لتفويض الوكيل بالبيع.
محامي حق شفعة
وليس التملك ولا يُغير من الأمر شيئاً ورود عبارة (قبض الثمن في الوكالة) ولا يجعل منها عقد بيع مخالفاً بذلك نص المادة (845) من القانون المدني.
والتي تعود تصرفات الوكيل على البائع وما قبضه يكون الثمن المقصود في المادة (14) من قانون الملكية العقارية.
وتخطئتها بإجراء الخبرة الفنية رغم ثبوت الثمن الحقيقي من شهادة الشاهد خ الشريك في القطعة.
من حيث إن الثمن المقبوض هو الثمن المقصود في المادة 14 من قانون الملكية العقارية.
محامي شفعة
ورداً على ذلك نجد أن الثابت من أوراق الدعوى ومحاضرها وبيناتها أن المدعي يملك حصصاً على الشيوع.
في قطعة الأرض رقم (197) حوض رقم (1) / الوادي / مزرعة وادي الضليل / من أراضي محافظة الزرقاء.
وهي نوع ملك وإن مساحة القطعة (53259) متراً مربعاً ، وإن المدعى عليه فراس كمال فهد اللفلوف قام بشراء (26) حصة من مجموع الحصص.
من القطعة والبالغة (104) حصة من الشريك في قطعة الأرض وهو خ عن طريق وكيله بموجب الوكالة الخاصة غير القابلة للعزل.
رقم 3167 تاريخ 5/8/2020 بموجب عقد البيع رقم (9765/2020) تاريخ 18/11/2020 وبثمن مسمى مقداره (45000) دينار.
محامي حق شفعة
وإن المدعي أقام هذه الدعوى بمواجهة المدعى عليه والذي اشترى الحصص المشار إليها سابقاً من الشريك في القطعة الموصوفة سابقاً.
مطالباً بتملكهما بحق الشفعة كونه شريكاً بها إلا أنه ذكر بلائحة دعواه أن الثمن الوارد في عقد البيع ليس هو الثمن الحقيقي الذي بيعت به الحصص المفرغة للمدعى عليه.
وإن تسجيل عقد البيع بالثمن المسمى الوارد في عقد البيع كان بقصد منعه من المطالبة بتملك هذه الحصص بحق الشفعة.
محامي الشفعة
ولما كان من المقرر أنه يجوز إثبات الثمن الحقيقي للعقار المشفوع، وللمحكمة أن تفصل في أي نزاع يتعلق به لأن الشفيع يُعتبر من الغير بالنسبة لطرفي العقد محل دعوى الشفعة.
وله إثبات صورية الثمن بالبينة القانونية لأن ما يرد بعقد البيع بالنسبة لبعض البيانات إنما يرد على لسان ذوي الشأن ومن ضمنها الثمن المسمى في العقد.
محامي حق شفعة
وحيث إن محكمة البداية قبلت الدفع المثار من المدعي حول الثمن المسمى في عقد البيع السالف الإشارة وأخذت بما ورد بشهادة المالك للحصص المباعة.
بموجب الوكالة الخاصة إلاَّ اننا نجد أن هذا الشاهد أشار في معرض شهادته إلى أنه باع حصصه بسعر 1600 دينار للدونم الواحد وقبض مبلغ 20000 دينار.
من الشخص الذي قام بتنظيم وكالة له بحصصه لدى كاتب عدل المفرق بالرقم 3167/2020 تاريخ 5/8/2020.
وأضاف بأنه باع حصصه بسعر أقل من السعر المتداول ، وتمسك المميز / المدعي بهذا القول وطلب اعتباره الثمن الحقيقي.
محامي الشفعة
كما نجد أن باقي البينة الشخصية والخطية فيها ما يُثبت أن السعر الوارد في العقد ليس السعر الحقيقي للحصص المباعة.
خاصة ما ورد بعقد البيع موضوع دعوى الشفعة أن القيمة التسجيلية تبلغ 75,036 دينار.
والذي يعتبر قرينة على عدم صحة السعر الحقيقي للحصص المباعة التي تجيز إثبات السعر الذي تم البيع به.
بكافة طرق الاثبات ومن ضمنها الخبرة الفنية على ضوء عدم ورود البينة القاطعة على الثمن الحقيقي.
محامي شفعة
وبالنسبة لما ورد على لسان الشاهد خ فإنه لا يكفي بحد ذاته لإثبات الثمن الحقيقي الذي تم البيع بموجبه.
نظراً لأن ما ورد على لسانه إنما يمس العلاقة الخاصة ما بينه وبين الوكيل بموجب الوكالة الخاصة التي نظمها للبائع.
والتي تم بموجبها بيع الحصص المباعة للمشتري / المدعى عليه، وأن العلاقتين تختلف كل منهما عن الأخرى.
محامي حق شفعة
حيث إن العقد أبرم بين الفريقين البائع وهو الوكيل والمشتري وهو المدعى عليه بهذه الدعوى الذي باع الحصص بموجب عقد البيع موضوع دعوى الشفعة.
وحيث إن محكمة الاستئناف قد أجرت خبرة بمعرفة ثلاثة خبراء من أهل المعرفة والاختصاص لبيان ثمن الحصص المباعة.
بموجب العقد موضوع الدعوى وقدم تقرير الخبرة المطلوب وبصورة واضحة ومفصلة وتوصل أن القيمة الثمن الحقيقي للحصص المباعة بتاريخ عقد البيع.
محامي الشفعة
وحيث إن محكمة الاستئناف وباعتبارها محكمة موضوع وبموجب سلطتها التقديرية في وزن البينة وترجيح بينة على أخرى عملاً بالمادتين (33 و 34) من قانون البينات.
وتوصلت من خلالها إلى أن الثمن الوارد في عقد البيع ليس هو الثمن الحقيقي للحصص المفرغة من قطعة الأرض وإن الثمن الحقيقي لهذه الحصص هو المقدر من الخبراء.
فلا رقابة عليها في هذه المسألة الموضوعية ما دام أن ما توصلت إليه استند إلى بينات قانونية أكدت النتيجة التي توصلت إليها.
محامي حق شفعة
وإن ثمن الحصص المباعة بموجب عقد البيع موضوع الدعوى كان صورياً وإن الثمن الحقيقي للحصص المباعة.
وبالتالي فإن استبعاد المحكمة لشهادة الشاهد خ ليس فيه مخالفة للقانون على ضوء ما تقدم بيانه.
بالنسبة لأقواله المتعلقة بالثمن الذي قبضه عن حصصه من الوكيل وبالتالي فإن إجراء المحكمة للخبرة أيضاً لا يُخالف القانون مما يتعين رد هذين السببين.
محامي شفعة
وبالنسبة للسبب الثالث ومفاده تخطئة المحكمة بعدم معالجة الشق المتعلق بالرسوم الواجب دفعها من قبل المميز.
بحيث يتملك الحصص المباعة برسوم تتفق والثمن الحقيقي وليس بالرسوم التي دفعها كثمن لهذه الحصص وليس بالرسوم التي دفعها المدعى عليه / المميز ضده عن ثمن مغالى فيه وليس حقيقياً.
محامي الشفعة
ورداً على ذلك فنجد بأن المدعي دفع بصورية الثمن الوارد بعقد البيع موضوع الدعوى وأجرت المحكمة الخبرة الفنية لتحديد ثمن الحصص المباعة.
وجاء التقدير بمبلغ يقل عن الثمن الوارد بعقد البيع وأن دفع المميز ضده للرسوم جراء وضع ثمن غير حقيقي بعقد البيع.
أفضل محامي شفعة
الأمر الذي يترتب عليه أن يكون المدعي ملزماً بالرسوم عن المبلغ المقدر من قبل الخبراء باعتباره الثمن الحقيقي لمقدار الحصص المباعة.
وأن ما يجب أن يُحكم به والحال كذلك بالنسبة للرسوم بما يساوي نسبة المبلغ المحكوم به.
وليس بكامل رسوم التسجيل وحيث لم تتقيد المحكمة بذلك مما يتعين نقض قرار الحكم المميز من هذه الناحية.
محامي الشفعة
لذلك واستناداً لما تقدم نقرر نقض قرار الحكم وإعادة الأوراق لمصدرها للسير بالدعوى وفقاً لما تم بيانه وإجراء المقتضى القانوني.
قراراً صدر بتاريخ 7 جمادى الأولى سنة 1445 هـ الموافق 20/11/2023م
للتواصل مع معنا:
مكتب العبادي للمحاماة
التواصل معنا يكون من خلال موقعنا الالكتروني هذا، أو بواسطة الواتس آب،
أو من خلال الإتصال بنا هاتفيا على أرقام الهواتف التالية.
الأردن ، عمان ، العبدلي ، شارع الملك حسين، مجمع عقاركو التجاري، الطابق رقم 4، مكتب رقم 4.
تواصل معنا من خلال رقم هاتف مكتب العبادي للمحاماة:
0798333357 / 0799999604 / 064922183.
